Guía rápida para entender el conflicto con la ley de vivienda: qué regulan las comunidades y hasta dónde puede entrar el Gobierno

¿Se ha pasado de rosca el Gobierno con la ley de vivienda? A ojos del Poder Judicial, sí. 

El Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) ha advertido de que la nueva ley "expropia" competencias a las comunidades. En otras palabras, que la norma trata en profundidad una serie de cuestiones donde el Gobierno se supone que no puede entrar.

El CGPJ ha elaborado un nuevo informe en el que evalúa la ley de vivienda. El Ejecutivo quería contar con el visto bueno de este órgano antes de aprobar la norma en el Consejo de Ministros. 

Hace dos semanas, el CGPJ elaboró un primer informe a cargo del ex diputado socialista Álvaro Cuesta, pero la mayoría de los vocales del propio órgano votaron en contra de la propuesta. El nuevo informe, elaborado por los vocales Enrique Lucas y José Antonio Ballestero, se ha conocido el lunes y se votará este jueves.

¿Qué dice el nuevo informe del Poder Judicial? 

Que aunque el Estado tiene competencias en vivienda, eso no le permite "ordenar por completo esa materia ni duplicar o vaciar de contenido las atribuciones autonómicas”.

Es más, el órgano es duro y, según El País, considera que el Ejecutivo "expropia" las competencias de las comunidades.

El control de alquileres, una medida "farragosa" 

El nuevo informe también critica duramente el control de alquileres que incluye la ley. 

El Poder Judicial considera que es un tema "constitucionalmente sensible", ya que contrapone dos derechos fundamentales: la propiedad privada y la función social de la vivienda. Además, tacha de "farragoso" el contenido del control de precios y pide evidencia empírica de que la medida es efectiva.

Por último, cuestiona que haga falta un control de alquileres una vez superado lo peor de la pandemia. El órgano argumenta que la medida nació para combatir el impacto negativo del COVID-19 en los hogares, por lo que mantener esta medida una vez desaparezca ese impacto "quizás no resulte adecuado".

La ley de vivienda se enquista: por qué el Poder Judicial cree que vulnera la propiedad privada y qué razones tiene Podemos tachar de "injustificable" el informe del CGPJ.

¿Qué es lo que regulan las comunidades?

El CGPJ dice que el Gobierno podría estar enfangándose más de lo que le correspondería en materia de vivienda. ¿Por qué? Porque en cuestiones de vivienda las que mandan son las comunidades.

En virtud del artículo 18.1.3 de la Constitución Española, "las Comunidades Autónomas podrán asumir como competencia exclusiva  la  ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, competencia que ha sido efectivamente incluida en todos los Estatutos de Autonomía".

"La frontera es complicada, digamos que la base general te la tiene que dar el Estado, pero quien desarrolla las normas y criterios tienen que ser las comunidades", explica Arantxa Goenaga, abogada y socia del despacho Círculo Legal Barcelona.

"El Estado puede establecer líneas generales, pero son las comunidades las que lo aterrizan", coincide Beatriz Toribio, experta en el sector inmobiliario.

La aplicación de las medidas más polémicas de la Ley, como la declaración de zonas tensionadas, los topes al precio de los alquileres, o el recargo a los pisos vacíos estaría, por tanto, en manos de las comunidades y ayuntamientos.

Sin embargo, hay ocasiones en las que es el Estado el que manda. Prueba de ello, existe la ley del suelo, la ley de arrendamientos urbanos o los diferentes planes estatales en materia de vivienda, que son normativas de carácter estatal que regulan aspectos de vivienda.

¿Hasta dónde puede entrar el Estado a regular?

"Junto a la normativa autonómica, habrá que considerar la existencia de un Derecho estatal sobre la materia, así como la normativa municipal", dice la Constitución en la Sinopsis del artículo 47.

El Estado, de hecho, ha entrado a regular numerosas cuestiones de vivienda, con medidas fiscales, con normas que afectan al mercado hipotecario, a los arrendamientos urbanos, al sobreendeudamiento de las familias, a la protección a los deudores hipotecarios, a los desahucios, a la propiedad horizontal, o a la eficiencia energética.

Pero, ¿Dónde termina uno y empieza el otro? 

"El Estado dispone de títulos competenciales que pueden incidir en mayor o menor medida en la materia de vivienda, sin que en ningún caso eso le permita ordenar por completo esa materia ni duplicar o vaciar de contenido las atribuciones autonómicas”, avisa el informe del Poder Judicial.

Goenaga pone un ejemplo con la administración de Justicia: "El cuerpo de la administración es estatal, pero el cuerpo auxiliar es autonómico, le corresponde a cada comunidad. Lo que el CGPJ le dice al Gobierno es: ojo, no se extralimiten con las políticas".

En la mayoría de cuestiones, el Estado debe de tener un papel únicamente "supletorio", según establece la propia Constitución en su sinopsis del art. 47.

Por ejemplo, en materia urbanística, a las comunidades les corresponde diseñar y desarrollar sus propias políticas, mientras que el Estado puede ejercer ciertas competencias que inciden sobre la materia, "pero debiendo evitar condicionarla".

Lo mismo ocurre en el caso de la vivienda de protección oficial: "en este ámbito buena parte de las disposiciones estatales rigen exclusivamente con carácter supletorio".

¿En qué partes de la ley hay riesgo de que se solapen competencias?

El informe del CGPJ pone algunos ejemplos del texto legal en el que el Estado está imponiendo condiciones a las comunidades en políticas en las que son las autonomías las que deciden.

Por ejemplo, la ley habilita a las administraciones a incentivar vivienda asequible o a declarar una zona tensionada, "pero condicionando en detalle las reglas básicas a las que deben sujetarse". Por ejemplo, el Estado ha establecido qué se considera área tensionada, cuánto dura y qué políticas deben implementar las comunidades en esos casos, sin dar margen. 

Esto, según el informe, supone una "clara limitación de las facultades de organización y gestión de estas”.

¿Cuál es el riesgo de que el Gobierno invada competencias autonómicas?

Básicamente, que genera inseguridad jurídica. Si el Gobierno se pone a regular cuestiones sobre las que ya legislan las comunidades, puede ocurrir que se den duplicidades o, peor, que el Estado diga una cosa y la regulación autonómica, otra.

Esto, según el informe del CGPJ "generará, sin duda, una situación de gran inseguridad jurídica al resultar ciertamente difícil determinar qué norma habrá de aplicarse, la estatal o la autonómica, cuando no concuerden completamente entre sí”.

¿El Gobierno tiene que obedecer lo que diga el CGPJ?

No tiene la obligación de hacerlo. El informe que elabora el CGPJ no es vinculante. Si el Gobierno quería tenerlo antes de aprobar la ley era para saber a qué atenerse y asegurarse de que no vulnera principios constitucionales o cuestiones procesales. Básicamente, quería tener la bendición de la Justicia antes de aprobar la ley.

Pero precisamente por eso, aunque lo que diga el CGPJ no sea vinculante, sí es importante. 

"Lo que diga el informe puede tener repercusiones muy importantes, porque puede dar lugar a muchos conflictos judiciales. Si el propio CGPJ se manifiesta en contra de algunos aspectos de la ley, habrá personas afectadas que se agarren a esos argumentos para recurrirla. El Gobierno puede tirar para adelante peor lo sensato es rectificar", explica Gonzalo Bernardos, profesor Titular y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona.

"En Berlín lo hemos visto cuando aplicaron el control de precios: juzgados colapsados con propietarios que no estaban de acuerdo", avisa José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra. Esta es la postal que podría reproducirse si la ley se aprueba sin el aval judicial.