Qué hay detrás del 'coliving', el fenómeno importado de Silicon Valley con el que algunos fondos y socimis doblan la rentabilidad del alquiler convencional
- Pisos de estudiantes, pisos compartidos, hoteles... Los colivings son el nuevo concepto de moda heredado de Silicon Valley al que ya le están saliendo competidores atraídos por la novedad.
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"Un espacio de coliving es un lugar en el que se busca compartir lugares y momentos, especialmente para gente a la que le gusta conocer diferentes tipos de personas de diferentes lugares". La historia de Xacobo, residente en uno de los colivings de Campus Madrid desde agosto de 2019 puede ser la de muchos de sus compañeros de piso. O colivers.
Para Max Pinnau, residente en el mismo coliving desde agosto de 2019 hasta diciembre de 2020, esta experiencia tiene fecha de caducidad. Tomando el lugar como un impulso a su carrera profesional, por la infinidad de contactos creados, la realidad es que "cansa vivir con tantas personas". Matías, pareja de otra coliver, ha decidido mudarse a un piso privado, pero también bajo el paraguas de esta forma de vida. Pese a todo, entiende que es solo para una etapa de la vida". Junto a su pareja, ya está empezando a mirar pisos bajo alquiler tradicional.
Álvaro es, por otro lado, uno de esos casos que estrenó el modelo en Madrid en septiembre de 2018 y ha ido saltando entre diferentes localizaciones. Para él es lo más cómodo de momento. Sin cargas familiares y un trabajo que le permite viajar, quizá es lo más cómodo.
Todos tienen una línea común. Prefieren pagar un poco más (la media está a partir de 700 euros) por vivir en una suerte de pisos compartidos con todo incluido con grandes lugares privados y comunes. Desde la limpieza, hasta los servicios principales de agua, luz o internet. Pagando por meses, incluso con tarjeta de crédito –perfecto para los que solo vienen un tiempo–, y buscando socializar con una comunidad.
Un modelo importado de Silicon Valley, normalmente para jóvenes trabajadores o estudiantes de máster, la realidad es que el modelo ha atraído las miradas de los grandes inversores. Con ellos, una larga lista de colivings que poco a poco se alejan de idealismo original. De lo que impulsó el negocio, la realidad es que ahora han salido muchos competidores de todos los tipos y situaciones. De los pisos turísticos buscando un nuevo nicho, pasando por los hoteles o los pisos de estudiantes. Un hecho que, desde el sector, ya se mira con suspicacia. Se abre la era del todo vale bajo un nombre cool.
Barcelona, cuna y reina del modelo de moda
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La de Álvaro es la historia de uno de los cientos de colivers que residen en Barcelona. La ciudad es, de hecho, el lugar de concentración de la mayor parte de ejemplos de esta evolución moderna de vivir con compañeros con todo incluido; boyante, en gran parte, por la atracción de talento extranjero temporal, conocido en el sector como población flotante.
Ya creciente antes de la pandemia, ha sido el coronavirus el que ha puesto sobre la mesa el modelo de colivings como "la solución a todos los problemas del sector inmobiliario"; la eterna cuenta pendiente en España. La caída del turismo se ha llevado por delante la actividad hotelera y la de los pisos turísticos. Con una baja rentabilidad en el alquiler tradicional, la prometida gallina de los huevos de oro parece que ha venido para quedarse. Las cifras se sitúan por encima del 7,5% de rentabilidad (8% en el mejor de los casos) sobre los activos, muy por encima del 4% (5% siendo optimistas) de un alquiler convencional. La panacea que ha venido bajo el brazo con un modelo del "todo vale".
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Son ya muchos los fondos y Socimis que apuntan al negocio coliving como su apuesta a futuro. Ya en 2019, la gestora de patrimonio Mazabi destinaba 40 millones de euros en la creación de un coliving. En la misma fecha, Inversiones Onys 22 destinaba 25 millones de euros al mismo proyecto. La Socimi Excem ya cotiza en el MaB con la propuesta de "vivienda para millennials".
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Pese a lo nuevo que pueda parecer el concepto, y la atracción de los inversores, algunas empresas locales llevan años trabajando con ese modelo de negocio. Inèdit, fundada por Laia Comas, lleva 11 años luchando por presentar su modelo heredado de Silicon Valley. "Solo ahora, desde hace dos años, empezamos a escuchar sobre colivings", explica a Hipertextual, "los grandes inversores ven que es una salida a la crisis inmobiliaria y le están dando bombo al tema". Antes del boom, su discurso venía de la mano de buscar una forma de vida que conecte con las ciudades y los inquilinos.
Lo que para Laia es un concepto de vida que va más allá de alquilar habitaciones en pisos compartidos, para esos grandes inversores es una nueva oportunidad de negocio muy rentable, alejada de la complejidad del piso turístico y del bajo rédito del modelo tradicional.
Inèdit, de hecho, es de las pocas empresas de colivings que se mantiene en la posición más purista de este tipo de negocio; huye de los pisos que parecen comunas de estudiantes o edificios convertidos en apartahoteles. Una postura que ha tenido que mantener tajante desde el fin de los primeros confinamientos ante la avalancha de peticiones.
Funcionando como gestor de propiedades, la compañía ha vivido la pandemia con la llamada de "cientos de gestores y propietarios de viviendas de todo tipo que quieren cambiar de modelo de negocio", explica Laia. ¿El motivo? Se ha dicho que es la solución, pero lo único que ha generado es que "empiecen a surgir supuestos colivings como churros; de los que habrá que ver qué pasa después de la pandemia y cuántos de estos siguen llamándose así", añade.
Junto a los que llevan años trabajando, otras compañías se han sumado a la apuesta por este modelo de negocio. Urban Campus en Madrid lleva ya algunos años operando en la Madrid como una de las opciones más populares bajo el modelo de gestión de edificios completos. Otras, como Enso Coliving, lleva dos años operando en Barcelona; en los primeros albores de la popularización del modelo de negocio.
De hecho, Enso ha sido una de las beneficiarias de la atracción de financiación privada de último cuño. La compañía acaba de cerrar una ronda de 450.000 euros de la mano de The Crowd Angel para crecer por todo el país. Todo bajo la firme convicción de que el modelo de vida está en pleno cambio: "Tu casa deja de ser tu casa, es el pago por uso y no el pago por propiedad lo que vendrá a imponerse", explican sus fundadores a Hipertextual.
Los pisos turísticos, los eternos inadaptados
La caída del negocio de Airbnb a nivel global se cifra en un 89% en 2020 como consecuencia de la pandemia, según datos de Statista. El propio fundador de la tecnológica, Brian Chesky, asumía que habían perdido en cuestión de semanas un negocio de 12 años. Pero la crisis no solo era para la compañía de estancias turísticas más grande del mundo sin ningún piso en propiedad; el problema era mucho más mundano.
La larga lista de pisos turísticos, que habían huido del alquiler en busca de una mayor rentabilidad, se quedaron sin negocio de la noche a la mañana. Algunos contrarios a este sistema lo han llamado Karma. Más de 9.000 viviendas en Barcelona, reconvertidas para sacar el mayor partido al sector, dejaron de ingresar del turismo internacional para quedarse con las deudas. A pocas semanas del inicio de la pandemia, de hecho, muchas de ellas comenzaron a migrar a nuevos horizontes.
¿Dónde estaba el objetivo ahora? Por supuesto, en el coliving. No solo por la caída del negocio, también por el endurecimiento de la normativa del sector, que ha hecho que grandes inversores patrimonialistas busquen un nuevo enfoque a sus propiedades.
Mucha demanda de 'colivings', pero a corto plazo
Inèdit cifra el crecimiento de las peticiones de convertirse en colivings por parte de pisos turísticos en un 45% aproximadamente. Donde antes no había ningún interés, ahora se ha disparado. Especialmente antes de verano, cuando la incertidumbre para los meses más rentables estaba asentada en el sector.
Sin embargo, avisan, es un terreno desierto para la mayor parte de las peticiones por la propia historia de los pisos turísticos. Pese a estar bien localizados, uno de los requisitos del coliving, la tendencia ha sido la de convertir los grandes pisos señoriales del centro de la ciudad en compartimentos estancos. Pequeños apartamentos de 40 metros cuadrados, algunos sin ventanas al exterior y con lo justo para pasar una semana de vacaciones: "Pocos metros que dan mucha rentabilidad, pero que a nosotros no nos sirven porque no es lo mismo estar ahí una semana que un año", explica Laia. La tendencia de los colivings va justamente a lo contrario: mantener esas dimensiones para garantizar el espacio individual en un entorno compartido.
Tampoco gusta la limitación del tiempo. La rentabilidad del piso turístico es difícilmente comparable a cualquier otro tipo de alquiler, sea flexible o no. El piso turístico quiere volver a la antigua normalidad, algo que para Inédit no es viable: su objetivo es mantener las propiedades en cartera durante largos períodos de tiempo, principalmente por la inversión que esto supone. Para Enso, de momento, es una vía de negocio aceptable. Si bien no bajan de las características comunes de este modelo de vivienda, sí aceptan liberar el espacio durante los meses más rentables para el turismo: el verano.
La reforma de la LAU
El problema secundario que el sector ve en estos modelos de colivings advenedizos es las consecuencias que tendrá en el modelo a corto plazo. Sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos(LAU), la última propuesta de modificación con decreto ley 50/2020 aún pendiente de aprobación por Parlament, no gusta demasiado al colectivo.
Modificando la ley 11/20, la propuesta de cambio quiere autorizar los pisos pequeños para su uso como coliving, siempre que dispongan espacios comunes suficientes. Quiere decir que la nueva ley establecería una superficie mínima de los espacios comunes y privativos partiendo de la base de los 70 metros cuadrados. Una tamaño de vivienda que, para el sector, es insuficiente en relación al concepto de vida que proponen. "Esto no es coliving, no sé lo que es aunque a alguien le valdrá. Esta reforma es crear miniapartahoteles", apunta Laia sobre esta cuestión.
¿Vivir en un hotel? ¿También bajo el modelo de los 'colivings'?
Enemigos por naturaleza, el piso turístico y los hoteles tradicionales van de la mano en la situación actual. Solo para el negocio hotelero, 2020 se ha saldado con freno en la inversión del 42%, y un 92% de su facturación anual. Capear el temporal como sea para mantener ingresos –por exiguos que sean– es la máxima del colectivo. Con el beneplácito de la normativa, se ha permitido a los establecimientos hoteleros reconvertirse en espacios de reservas de larga duración. Firmas como Silken, Royal o Gallery Hoteles, de la mano de Aticco, se han subido a la cresta de los colivings, más o menos.
Y más menos que más porque al colectivo purista no le gusta su nuevo compañero de trabajo. Lo tienen claro: "A la gente no le gusta vivir en un hotel" y aunque saben de la mala situación del negocio hotelero, rechazan este "todo vale". Pese a todo, Enso lo reconoce: "Al principio teníamos mucho miedo de estos hoteles híbridos porque venían con un modelo que quizá podría triunfar". La realidad es que ya cuentan entre sus clientes a aquellos que han huido del modelo hotel para encontrar el coliving puro.
Tanto Enso como Inèdit han recibido ofertas para incluir hoteles en su cartera y los resultados no han sido los esperados: la inversión a realizar, especialmente si esta tiene que ser temporal, es demasiado alta. "Por supuesto que un hotel se puede convertir en coliving", apunta Laia, "pero no vale cambiarse solo de nombre". Esto es lo que, a fin de cuentas, viene a suceder convirtiendo el modelo en una suerte de edificio de estudiantes. De hecho, muchos de los proyectos rechazados por ambas compañías son ahora colivings en su web. Establecimientos a los que se les ha añadido una cocina en un office común para 40 habitaciones y una sala de estar en lo que, otrora, formaba parte de la recepción del hotel.
Algunos de ellos, apuntan, ofrecen desayuno al modelo de un hotel y resuelven el asunto de la comida con un microondas. De hecho un rápido vistazo a alguna de las webs de hoteles bien podrían estar ofreciendo una suerte de media pensión de larga duración en vez de un coliving de pleno derecho. El caso de Actual Hotel, ahora Actual Coliving, se limita a una nevera en la habitación y desayuno buffet.
Para los que vienen de los colivings de siempre, esto es un parche temporal. Un secreto a voces también desde dentro. El Director General del Gremi d’Hotels de Barcelona, Manel Casals, apunta que esto "es un elemento puramente circunstancial; cuando volvamos a tener ciertas normalidad en el mundo los hoteles volverán a su actividad natural porque para ellos es más vendible".
El clásico 'bed and breakfast' vuelve a la carga
Álvaro es uno de esos llamados colivers que reside en lo que hace unos meses era un bed and breakfast(BNB) de toda la vida; ahora busca una nueva ubicación en una zona rural también bajo esta forma de vida. De hecho, parece una ironía, pero los colivings podrían ser la perfecta evolución con nombre en inglés de la pensión de toda la vida. Retratada en la literatura mil y una veces, con muchas las historias que han salido de una pensión en la que los personajes más variopintos comparten techo y experiencias.
Ca la María, regentado por María Inglada, ha sido uno de esos negocios que se ha pasado al coliving hasta que el modelo BNB vuelva a ser rentable. Con 8 habitaciones grandes con baño privado, grandes espacios comunes interiores y exteriores en pleno centro de Barcelona tiene la posibilidad de hacerlo.
Una rara avis dentro del sector que, de hecho, compatibilizó ambos sistemas entre junio y septiembre. Desde finales de verano mantiene solo el sistema coliving. De volver a entrar turismo en Barcelona, María no descarta retornar al sistema BNB para lo que tendría que avisar a sus inquilinos permanentes. El sistema de María es, quizá, una concepción menos tradicional del sistema: "sí que es cierto que hay confusión con esto; yo me he vendido como coliving, pero con mi propio concepto. Al final si tienes público es que quizá los que estamos equivocados somos nosotros y sí que todo vale".
La guinda del pastel: los pisos de estudiantes
Si algo le duele al coliving de pura raza son los pisos de estudiantes de nuevo cuño reconvertidos a colivings. No tanto por el modelo de negocio, sino más por el puro concepto de forma de vida. Para las empresas del sector hay una cuestión muy clara: pese a que los coliving acogen a estudiantes, hacen una diferencia muy clara entre una residencia y su forma de vida. "No somos la madre de nadie", explican desde Enso, "y tampoco se trata de compartir gastos como en una comuna".
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Algo que desde Inèdit tampoco aceptan: "No me sirve tener un edificio de pisos de 80 metros cuadrados y un espacio común limitado porque eso es una residencia de toda la vida". Desde su punto de vista, el coliving no deja de ser una vivienda compartida con personas del mismo perfil, con el añadido de la integración en la ciudad y comunidad.
Pese a todo, asumen que es una tendencia que viene repitiéndose desde hace tiempo alentado, en gran medida, por los grandes inversores. Y que ha tomado forma con modelos de colivings de edificios completos, el sistema de Urban Campus, que bien podrían ser la evolución adulta de dichas residencias. De esta manera, empresas como Students Housing ahora se conoce como Vanguard Coliving; algo similar a una Coasis Coliving, gestionado por María Inglada junto a Ca la María, que hace unos meses eran pisos para estudiantes extranjeros.
La excesiva vida en comunidad, y los continuos cambios de modelo concreto de vida, suele ser el principal motivo de cambio para muchos de los residentes de estos edificios. "Va a ser difícil que te encuentres gente que está más de un año y medio viviendo así", explica Max Pinau –antiguo residente de Urban Campus– a Hipertextual, "al final necesitas una casa con lugares mucho más privados".
Este artículo ha sido publicado originalmente en Hipertextual.
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