He alquilado una habitación de mi casa: ¿tengo que declararlo?

Alquiler de una habitación en la renta
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La oferta de alquiler de habitaciones se disparó un 80% en 2020 por la pandemia según los datos de Idealista. Ahora que llega el momento de hacer la renta 2020 surgen las dudas sobre cómo tributar ese alquiler de una habitación dentro de la vivienda habitual.

La primera pregunta siempre es: ¿tengo que declarar el alquiler de una habitación de casa? La respuesta es afirmativa. Esos ingresos que has obtenido por arrendar parte de tu vivienda hay que incluirlos en la declaración de la renta igual que si alquilas tu casa entera. 

Cómo declarar el alquiler de habitaciones

Los alquileres de vivienda se incluyen en la declaración de la renta como rendimientos íntegros de capital mobiliario. En esto no existen diferencias respecto a al arrendamiento de toda tu casa. 

El dinero que ganes se sumará a la base imponible general de la renta y tributará según los tramos generales de IRPF

Por fortuna, esto no quiere decir que vayas a tener que muchos impuestos por ese dinero. Al hacer el cómputo de cuánto has ganado también se tendrán en cuenta tus gastos como arrendador. 

7 aspectos de la vivienda a tener en cuenta al realizar la declaración de la renta

¿Puedo deducir algún gasto del alquiler de habitaciones?

Al igual que al alquilar una vivienda, podrás restar al que cobras los gastos en los que hayas incurrido. Entre los gastos deducibles del alquiler podrás añadir la luz, el agua, la comunidad y otros suministros siempre que seas tú quien los pagues

Si el arrendatario paga una parte de esos suministros porque compartís gastos, no se podrán restar. La cantidad que puedes deducir será la proporcional al espacio que esté alquilado. En otras palabras, habrá que calcular el porcentaje de la vivienda que supone la habitación y restarlo después de las facturas como gasto deducible. Así se desprende de la consulta vinculante V2810-19 a la Dirección General de Tributos (DGT).

Lo mismo ocurre con los gastos de la hipoteca, que se incluirán también de forma proporcional. En este caso sólo se podrán desgravar los intereses pagados por el préstamo.

Además, también se podrán restar las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y los bienes que contenga esa habitación. 

¿Puedes desgravarte el alquiler en la declaración de la renta si no estás empadronado en tu piso?

¿Se aplica la reducción del 60% por alquiler de vivienda habitual?

La consulta vinculante V2810-19 resuelve que el alquiler de habitaciones también tiene la consideración de arrendamiento como vivienda habitual. La traducción es que se puede aplicar la reducción del 60% sobre el beneficio obtenido. Gracias a ella, solo tendrás que pagar impuestos por un 40% del dinero que ganes del alquiler menos los gastos deducibles.

Esta reducción no se podrá aplicar sobre los alquileres de temporada, como decidió la DGT a través de las consultas vinculantes V3660-16 y V4837-16. Esto afectaría, por ejemplo, a los arrendamientos a estudiantes durante el curso lectivo o si alquilas habitaciones solo en verano.

¿Qué pasa con la deducción por vivienda habitual?

¿Se puede seguir practicando la deducción por vivienda habitual si tienes una habitación alquilada? Sí, así lo estableció la consulta vinculante V1583-19

Alquilar una habitación no anula esta deducción de la renta por compra de vivienda habitual, aunque sí la limita. Como ocurría con los suministros, sólo se puede desgravar por la parte de la vivienda que no esté alquilada. 

Una vez más, habrá que restar el porcentaje de la habitación alquilada al dinero que destinaste a la hipoteca. 

El único caso con el que puedes desgravar por una hipoteca que firmes hoy

¿Y si estás realquilando?

Que una persona que vive de alquiler alquile a su vez una habituación de ese piso es bastante habitual. En este caso la tributación del alquiler de habitaciones cambia. Por un lado, el propietario de la vivienda debería incluir el IVA en el alquiler por esa habitación si existe un contrato aparte entre la persona al que alquila la vivienda y el inquilino subarrendado. Así lo establece la consulta vinculante V4706-16.

Por su parte, quien subalquila podría perder el derecho a deducir por el alquiler de vivienda habitual, aunque esta es una cuestión que sigue sin estar resulta. Además, deberá incluir en su declaración de la renta un rendimiento de capital mobiliario por ese alquiler que cobra. 

Para calcular cuánto ha ganado podrá restar los mismos gastos que el dueño de la casa, salvo la reducción del 60% por alquiler de vivienda habitual, según decidió en 2013 la DGT a través de la consulta vinculante V0781-13. La razón es que para Hacienda esas ganancias son un rendimiento de capital mobiliario y no inmobiliario.

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