He ganado casi 750.000 euros en Airbnb este año: mis consejos para ganar dinero y evitar errores de principiante

Este artículo se basa en una traducción de una conversación con Michael Elefante, inversor inmobiliario y superanfitrión de Airbnb. Se ha editado por motivos de extensión y claridad.

Mi esposa, Jill, y yo compramos nuestra primera propiedad para alquiler vacacional en noviembre de 2019, después de mudarnos a Nashville. Pensé que sería una inversión lucrativa, ya que vivíamos en un lugar de interés turístico. 

En marzo de 2020, solo 3 meses después de poner nuestra propiedad en Airbnb, creíamos que podríamos obtener 7.000 dólares de beneficio. Aunque las cancelaciones por la pandemia hicieron mella en ese objetivo, el potencial de ingresos de la inversión era evidente.

Continuamos trabajando a tiempo completo mientras escalábamos nuestra cartera de alquileres. En mayo de 2020, liquidamos nuestros fondos de jubilación para comprar nuestra segunda propiedad en Nashville. Solo 3 meses más tarde, utilizamos los ahorros de nuestros salarios y el flujo de caja de nuestras propiedades para hacer un depósito en una cabaña en Gatlinburg, Tennessee.

Ahora poseemos y gestionamos 6 propiedades de Airbnb que generan hasta 118.000 dólares al mes, y dirijo un exitoso negocio de coaching online. En lo que va de año, nuestras reservas han ascendido a 740.000 dólares.

Supongo que hemos tenido tanto éxito porque nos centramos en vender una experiencia, no solo un lugar para dormir, pero ha sido una curva de aprendizaje. Estos son mis mejores consejos para que los principiantes eviten las trampas más comunes al invertir en propiedades de alquiler a corto plazo. 

1. Realiza un análisis básico del mercado de la zona en la que quieres comprar o alquilar

Lo primero que deben hacer los posibles inversores es examinar las tendencias de los viajes en la zona en la que están considerando invertir. A continuación, investiga las leyes y normativas locales de la zona relativas a los alquileres de corta duración.

Si no estoy seguro de una propiedad, llamo a la oficina de urbanismo para preguntar si la dirección puede ser legalmente un alquiler a corto plazo.

2. Ponte en contacto con gente que ya esté en el sector 

Encontrar un alquiler rentable a corto plazo es diferente a la búsqueda de un inmueble tradicional.

Para evitar invertir en una zona que no será lucrativa, busca un agente inmobiliario que trabaje con inversores o que tenga experiencia con los alquileres vacacionales de corta duración en la zona donde quieres comprar. Ellos sabrán qué ubicaciones son las mejores y por qué la gente está dispuesta a pagar más por alojarse en una zona concreta. 

3. Haz un análisis exhaustivo de la inversión antes de invertir en una propiedad

Si estás considerando invertir, haz siempre un análisis completo de la inversión primero. Yo utilizo una hoja de cálculo de Excel para ayudarme a visualizar el destino de mi dinero y los posibles resultados de una nueva inversión en alquileres a corto plazo. 

Cuando empecé a invertir en el sector inmobiliario, investigué en Internet y utilicé calculadoras de inversión online para calcular los costes de compra, los costes de explotación, los ingresos potenciales y los costes de complementos como el mobiliario o la decoración. 

A continuación, realizaba un estudio de mercado sobre otras propiedades de alquiler a corto plazo en la zona que eran similares a la que quería buscar y comparaba sus precios y características. También consulté AirDNA para ver qué podía esperar en cuanto a tarifas diarias y ocupación en un mercado o código postal determinado.

Con toda esta información, elaboré mi plantilla de análisis de la inversión en Google Sheets, que utilizo para analizar las propiedades hasta el día de hoy. 

4. Planificar siempre el peor de los casos

Siempre uso cifras conservadoras cuando evalúo posibles propiedades en mi plantilla de Google Sheets. Introduzco unas tarifas diarias y una ocupación ligeramente inferiores a las previstas y unos gastos de explotación ligeramente superiores a los esperados.

Una vez que tengo una propiedad en cuestión que se ajusta a mis criterios de rentabilidad de la inversión, hago una "prueba de estrés" de la inversión. Vuelvo a hacer los números para ver cuál es el punto de equilibrio y cuál podría ser el mejor beneficio potencial. La realización de estos números me da mucha confianza a la hora de comprar una propiedad. 

Solo me ha surgido un gasto imprevisto importante. Una de nuestras casas de Florida tiene un calentador de piscina, y los costes de electricidad y mantenimiento general han sido más altos de lo esperado la mayoría de los meses. Nuestro flujo de caja mensual es menor, pero no ha sido perjudicial para la inversión en general.

5. Invertir en un software de gestión de la propiedad

Actualmente, utilizo Guesty y pago 31 dólares al mes por él. El software de gestión de propiedades te permite gestionar múltiples propiedades en sitios como Airbnb y Booking.com. Puedes tener un calendario sincronizado y una mensajería centralizada.

Este software puede evitar que cometas errores de novato que pueden perjudicar tus calificaciones, como la doble reserva. 

6. Utiliza un software dinámico de precios inteligentes

Todo el mundo debería aprovechar el software de precios inteligentes, como Price Labs o Wheelhouse. Estas aplicaciones ajustan automáticamente las tarifas nocturnas del alquiler en función de las condiciones del mercado. El uso de software puede ayudarte a aumentar la ocupación y a encontrar la mejor tarifa para una propiedad más rápidamente cuando no estás familiarizado con un mercado.  

7. Automatizar y externalizar la limpieza y el mantenimiento

Uno de los mayores errores que comete la gente es limpiar ellos mismos sus propiedades. Puede ser rentable a corto plazo, pero no es escalable.

Si quieres construir tu cartera, tienes que aprender a subcontratar. Considera la posibilidad de contratar limpiadores como un impulso de eficiencia para tu negocio. Herramientas como TurnoverBnB y ResortCleaning ayudan a automatizar la sincronización del calendario. 

8. Ver lo que ofrecen tus competidores y superarlos 

Utiliza AirDNA para encontrar las propiedades con mayor rendimiento en tu zona y considera qué hace que la gente quiera reservar esos lugares ¿Cuáles son sus características de diseño? ¿Tienen piscinas, salas de juegos o jacuzzis? Usa ese conocimiento para elegir y construir tu visión de la propiedad. 

Nuestra primera propiedad estaba en Nashville, donde se pueden encontrar murales por toda la ciudad. Encargamos a un artista que creara un mural en nuestra propiedad, lo que atrajo a los huéspedes a nuestra casa y nos distinguió del resto. 

9. No subestimes el poder de rentabilidad de un buen diseño 

Muchas personas no se centran en el diseño porque no entienden el retorno de la inversión cuando se trata de diseño. 

Si no tienes un gran presupuesto para muebles y diseño, mi consejo es que busques una propiedad más pequeña que cueste menos amueblar. Puedes buscar muebles y decoración a precio de ganga. Puede ser más intensivo en tiempo que comprar online, pero te ahorrará dinero y hará que tu propiedad destaque. 

Una vez que empieces a obtener beneficios, puedes gastar más en actualizar el diseño o contratar a un diseñador de interiores, lo que en última instancia impulsará tus futuros ingresos y tu flujo de caja. 

10. Utiliza un fotógrafo profesional

Las fotos lo son todo. Incluso la mejor propiedad puede ser rechazada por miles de clientes potenciales si la primera foto de su anuncio es de mala calidad, así que contrata a un fotógrafo.