Así es el inquilino perfecto por quienes alquilan de forma profesional

La rentabilidad media de una vivienda en alquiler en España en 2019 es del 10,7% de los cuáles un 3,9% llegan por medio del alquiler y el resto es por la revalorización del propio piso. Entre los factores clave para determinar lo que ganas alquilando la vivienda hay por encima del resto: a quién alquilas la casa. Y es que, si el inquilino no paga, dará igual el resto.

Por eso mismo, saber elegir a quién alquilas la casa es crucial si no quieres evitar problemas. En este punto, “cada inversor prefiere un tipo de inquilino”, explica Carlos Galán, autor del libro Independízate de Papá Estado (sobre inversión a largo plazo) y creador de Libertad Inmobiliaria (sobre inversión inmobiliaria). El propio piso también determinará el arrendatario, ya que “no se alquila al mismo inquilino un ático de 40 m2 que una vivienda de tres habitaciones.

Solvencia, lo que todos los caseros buscan

Más allá de la casa, hay una característica clave del inquilino en la que todos los arrendadores coinciden: su capacidad de pago.  Desde Alquiler Profesional explican que “lo principal, sin duda, es la solvencia”. Bajo su punto de vista, “cualquier aspecto que afecte negativamente a la solvencia del inquilino debería ser una importantísima línea roja, especialmente si el cobro de la renta no está garantizado de alguna forma”.

Carlos Galán analiza esta capacidad de pago con una simple medida “dedicar un máximo del 35% de sus ingresos al alquilar” para que así puedan pagar sin problema. A esto añade otras características como su estabilidad laboral. Toda esta información se puede conseguir pidiendo las últimas nóminas al inquilino o la declaración de la renta del último año y su vida laboral.

Richard_IFI, inversor particular que alquila desde el año 2006 y ha ido aumentando su cartera inmobiliaria hasta las 4 viviendas, tiene un enfoque diferente pero muy efectivo. También estudia la solvencia de los inquilinos, pero añade un elemento más, la diversificación. Por eso mismo, “en mi caso, más que 4 características, lo que busco son 3 o 4 inquilinos dependiendo del tamaño de la vivienda”.

“Como en todos los temas de inversión, hay que diversificar, y en este sentido, es más ‘seguro’ que una renta alta te la paguen entre 3 o 4 inquilinos, que la misma renta una sola familia en la que solo los padres trabajan por ejemplo” explica Richard_IFI. Y quienes mejor cumplen estos requisitos son normalmente estudiantes.

En concreto, Richard_IFI busca “que sea un grupo ya formado, que se conozcan porque son amigos del instituto en su ciudad natal o han coincidido en el mismo colegio mayor y ahora se quieren cambiar de residencia”. La razón es que “el grupo arrienda la vivienda entera y todos son responsables solidarios de lo que hagan el resto, así si uno por algún motivo ha de dejar la vivienda, los demás deben de asumir los costes del arrendamiento”.

Estabilidad y compromiso

La solvencia y capacidad de pago son importantes, pero hay otras cualidades que también buscan quienes alquilan de forma profesional.

Carlos Galán también busca estabilidad “para garantizar una menor rotación en el piso y no tener el inmueble vacío y sin ingresos”. Una forma de lograrlo es buscar un perfil de inquilino concreto, como familias frente a estudiantes.

Sin embargo, incluso con estudiantes puedes asegurarte tenerlo alquilado todo el año. Esa es la experiencia de Richard_IFI, que cree que sus estudiantes no dejan el piso porque “no quieren perder la oportunidad de tener una buena vivienda moderna y bien cuidada que esperar a septiembre a buscar otra en peores condiciones, y de nuevo, como se trata de 3 o 4 familias, el coste está diversificado y si en verano quieren venir a Madrid con familiares, amigos a pasar un fin de semana, tienen donde alojarse”.

Para Alquiler Profesional es importante que el inquilino “cuide de la propiedad como si fuera suya, que no cause problemas a los vecinos y que tenga capacidad de diálogo”, especialmente en alquileres de larga duración. De hecho, “a medida que pasan los años y la cosa va por buen camino, trato de incentivar en todo lo posible que el inquilino no se marche a otro lugar. No me importa obtener rentabilidades algo inferiores si gracias a ello se consigue que todo vaya sobre ruedas durante cuanto más tiempo mejor”.

Una forma de incentivar ese compromiso es “alquilar sin muebles, para que el inquilino "invierta" y se comprometa a quedarse más tiempo (una mudanza da pereza...)”, recalca Carlos Galán. A fin de cuentas, tener que estar poniendo el piso en alquiler cada poco tiempo supone una carga de trabajo adicional. Por eso mismo Carlos Galán no es partidario de alquiler por habitaciones como tampoco Richard_IFI.

El papel de los seguros contra impago de alquiler

Una forma de garantizar esa estabilidad y tranquilidad sonlos seguros de protección de pagos para el alquiler. Su misión es pagar el alquiler al propietario en caso de que el inquilino no lo haga. “Yo lo contrato siempre, al menos el primer año hasta que conozco al inquilino”, desentraña Galán.

En Alquiler Profesional lo incluyen siempre en todas sus viviendas y recomiendan que “el cobro de la renta esté siempre garantizado sea como sea. De esta forma la rentabilidad de nuestra inversión será algo inferior, pero a cambio la seguridad se vuelve exponencialmente superior”.

El precio de estos seguros supone en torno a un 4% de la renta anual dependiendo de las coberturas a contratar. Además, normalmente incluyen servicios adicionales como estudios de solvencia de los inquilinos o gastos de defensa jurídica. De hecho, Carlos Galán aprovecha estos añadidos como primer filtro para averiguar la solvencia del inquilino. Basta con solicitar presupuesto para cubrir un potencial inquilino y “dependiendo de si aceptan cubrir el riesgo o no, sabrás con bastante certeza si te puedes fiar o no”.

Lo que sí hay que hacer siempre es revisar la letra pequeña del contrato y qué coberturas incluye. Muchos seguros sólo cubren impagos por 9 o 12 meses y un proceso de desahucio o reclamación puede alargarse más tiempo.

Dentro de los seguros, Richard_IFI recomienda incluir también un buen seguro de hogarcomo una forma de evitar complicaciones y agilizar cualquier problema dentro de la casa.

Radiografía del inquilino ideal

Con estos datos ¿cómo es el inquino ideal?

Para Carlos Galán “Mi perfil ideal son jóvenes (parejas o amigos) recién emancipadas, con trabajo, y sin hijos. Pagan bien, no dan demasiados problemas y no tienen un riesgo importante de las familias con hijos en caso de impago”.

Para Richard_IFI, su ideal son los grupos de estudiantes con una historia en común y buena capacidad de pago.

Para Alquiler Profesional, personas solventes, con sentido de responsabilidad y capacidad de diálogo.

“Como inversores buscamos tanto rentabilidad, como pocos problemas y pocos quebraderos de cabeza”, sentencia el primero.