Tengo 20 años y soy anfitriona de Airbnb: así he conseguido ganar 355.000 euros en un año

Este artículo se basa en una conversación con Inayah McMillan, una joven de 20 años que es anfitriona de varias propiedades de Airbnb en St. Louis (Missouri). Ha sido editado para mejorar la extensión y claridad. 

Desde niña he tenido espíritu emprendedor. Todos los veranos vendía limonada en la peluquería de mi padre, y en el instituto ofrecía tratamientos de belleza en mi casa, como extensiones de pestañas y depilación de cejas. También he tenido siempre trabajos esporádicos.

Mi hermano murió cuando yo tenía 16 años y fue un gran toque de atención: me hizo darme cuenta de que la vida es corta y no quería pasarme la mía trabajando de 9 a 5 todos los días. Prefería trabajar para mí misma y así tener más tiempo para estar con la gente que quiero. 

Acabé el instituto y decidí no ir a la universidad: en vez de eso, quería probar otras cosas, como negociar con opciones sobre acciones y hacer envíos directos. Pero cuando mi socio y yo decidimos probar Airbnb en mayo de 2021, ya no había vuelta atrás. Hemos ganado más de 375.000 dólares este año, y nuestro mejor mes fue el pasado mayo, cuando ganamos 58.120 dólares (55.034 euros al cambio actual).

No hace falta tener casa propia para empezar en Airbnb

Creo que existe la idea errónea de que para ser anfitrión de Airbnb hay que tener la capacidad de comprar una propiedad: aunque sin duda hay que tener unos ahorros sólidos (recomiendo al menos entre 8.000 y 15.000 dólares; o entre 7.575 y 14.200 euros), no es necesario poseer ninguna propiedad.

Mediante el subarrendamiento, alquilamos todos nuestros alojamientos y luego los publicamos en Airbnb. Debes asegurarte de que esto es legal en tu zona, además de contar con la aprobación de tu casero.

Los costes iniciales varían en función de la ubicación y el tamaño de la casa, pero yo suelo destinar entre 8.000 y 15.000 dólares a cada nuevo anuncio, lo que cubre el primer y el último mes de alquiler, la fianza, el mobiliario y los suministros. Al principio, teníamos la mayor parte de ese dinero ahorrado, pero también utilicé algo de crédito personal.

Vivir dentro de un castillo del siglo X y anunciarlo en Airbnb para que su historia perdure: el día a día de esta pareja de anfitriones que ingresa de 50.000 a 80.000 euros al año

Nuestros gastos mensuales habituales son el alquiler, los servicios públicos, los servicios de limpieza y las herramientas de automatización. Nuestros alojamientos menos caros, como nuestras propiedades de una cama y un baño, suelen costar unos 1.500 dólares (1.420 euros) en gastos mensuales y generan entre 2.500 y 3.000 dólares (entre 2.360 y 2.840 euros) al mes, lo que supone hasta 1.500 dólares netos al mes.

Nuestra propiedad más grande, con 4 camas y 2 baños, cuesta unos 3.500 dólares (3.310 euros) al mes y genera entre 7.500 y 10.000 dólares (entre 7.100 y 9.460 euros), lo que significa que podemos obtener hasta 6.500 dólares (6.150 euros) de beneficio mensual.

Para decidir cuánto cobrar por noche, recomiendo utilizar la automatización de precios dinámicos (nosotros utilizamos PriceLabs), que fija los precios en función del precio de anuncios similares, la época del año, la demanda general, etc. 

Recomiendo encarecidamente obtener una LLC 

Cuando alquilamos nuestra primera unidad en mayo de 2021, firmamos el contrato de arrendamiento a nuestro nombre, y unos meses más tarde creamos una Sociedad de Responsabilidad Limitada (LLC, por sus siglas en ingléS). Esta fue la clave para escalar mi negocio Airbnb. 

Después de eso, firmamos un contrato de arrendamiento en otra propiedad en noviembre. Y en 2022, nuestra cartera se amplió realmente; firmamos 2 en enero, otros 2 en marzo, otros 2 en mayo, y nuestras 2 propiedades más recientes se firmaron el pasado mes de junio. Eso hace un total de 11 listados –5 casas y 6 unidades de apartamentos– con algunos que están firmados, pero no en funcionamiento todavía como Airbnbs. 

Una vez que tengas una sociedad limitada, puedes utilizar contratos de arrendamiento de empresas. Son esencialmente los mismos que los contratos personales, pero alquilar bajo el nombre de nuestra empresa nos permitió firmar 4 propiedades a la vez, algo que los propietarios normalmente no te permiten hacer de otra manera.

Hacerlo así también ofrece ventajas fiscales (podemos deducir gastos empresariales como el alquiler, los servicios públicos, el transporte, los suministros, etc.), y marca una gran diferencia cuando se trata de subarrendar: te permite presentarte a los propietarios como una empresa en lugar de como una persona física, lo que parece mucho más profesional.

Los programas de automatización son clave para escalar

Otra cosa que me diferencia es tener una web privada de reservas. Cuando me pongo en contacto con los propietarios, suelo enviarles un correo electrónico preguntándoles si aceptan alquileres de empresas y les dirijo a mi web. 

Así les ofrezco una presentación profesional online de lo que ofrece mi empresa, quiénes somos y cómo podemos ayudarles como empresa de alquiler a corto plazo. La mayoría de las veces, suelen rechazar más que aceptar, pero es un juego de números, así que me dirijo al mayor número posible.

Cuando empezamos, gestionábamos la mayoría de las operaciones manualmente. Pero para escalar, las herramientas de automatización son cruciales. Estas aplicaciones me han permitido dedicar mucho menos tiempo a mi negocio cada semana:

• PriceLabs: fija los precios en función del precio de anuncios similares, la época del año, la demanda general y otros factores.
• Cerraduras inteligentes Yale August: automatiza nuestro proceso de registro para permitir que los huéspedes y los limpiadores tengan sus propios códigos exclusivos.
• NoiseAware: controla el nivel de ruido para garantizar que los huéspedes no hagan demasiado ruido y molesten a los vecinos.
• Hospitable: automatiza todos los mensajes a los huéspedes y al personal de limpieza.
• Timbres Nest: garantiza que nuestros huéspedes se han registrado de forma segura.

Ahora, mi negocio es casi totalmente pasivo, por lo que sólo trabajo una o 2 horas a la semana y dedico ese tiempo a responder a los huéspedes que tienen una solicitud específica que no se puede manejar con un mensaje automatizado o a comprobar una propiedad específica.

Cuando quiero alquilar una nueva propiedad, primero investigo a fondo en AirDNA y Airbnb. AirDNA muestra estimaciones de las tarifas medias, los niveles de ocupación y los ingresos anuales de un lugar determinado, así como los códigos postales o ciudades con mejores resultados. También miramos otros Airbnbs de la zona de tamaño comparable y vemos cuál es su precio por noche.

Después de hacer números y predecir los costes y beneficios previstos, considero los ratios y decido si merece la pena seguir adelante. A la hora de escalar, gestionar el Airbnb en sí es fácil; realmente depende del tiempo y el capital de que dispongamos para ponerlo en marcha.

El mercado no ha frenado mi negocio

Aunque ahora mismo hay mucha incertidumbre en el mercado, no he notado ningún bajón extraordinario en el negocio. De noviembre a febrero suele ser nuestra temporada baja, por lo que nuestros ingresos han disminuido un poco, pero en general hemos tenido reservas constantes.

Es muy importante elegir los establecimientos teniendo en cuenta la clientela. El nuestro son los viajeros de negocios: tenemos una buena mezcla de apartamentos de un dormitorio y alojamientos más grandes, y hemos elegido ubicaciones cercanas a universidades y hospitales. Por lo general, este grupo seguirá viajando durante todo el año, incluso en tiempos de recesión.