El PSOE se echa atrás con la reforma de la ley de suelo: por qué podría haber acabado con la "extorsión" que domina en la construcción

Ilustración de un edificio en construcción con una grúa

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  • Cada vez que se hace un plan urbanístico, hay alguien que denuncia. La ley de suelo actual permite paralizar el plan incluso aunque el motivo de la denuncia fuera un defecto menor. 
  • El Congreso iba a votar hoy la reforma de la norma, que buscaba acabar con el gran problema del urbanismo, pero el PSOE la ha retirado del Pleno a última hora.

Pasa en Marbella y en general en la Costa del Sol, en Montanuy (Aragón) y también en Gijón, en Ibiza, en Santander, en Toledo y en Gran Canaria (en Las Palmas y en Playa del Inglés). 

En todos estos territorios hay ahora mismo planes urbanísticos paralizados o anulados. Una postal libre de grúas en una España que necesita viviendas, y todo por la ley de suelo.

"Las ciudades no pueden ser reguladas con planes de hace más de 50 años", critican fuentes del Ministerio de Vivienda, que denuncian que la extorsión se ha convertido en práctica habitual en el sector al amparo de la actual ley.

En España ahora mismo se construye vivienda (o se deja de construir, mejor dicho) en base a una regulación aprobada en 1956, hace casi 70 años. La ley de suelo es el origen de uno de los grandes problemas del urbanismo: por qué parece casi imposible desarrollar promociones en un país en el que faltan pisos. 

El Gobierno quería acabar con el problema llevando una reforma de la ley hoy al Congreso, pero la falta de apoyos le ha llevado a echarse atrás a última hora.

El Congreso de los Diputados iba a votar hoy la nueva reforma de la ley de suelo, que permitiría desbloquear planeamientos paralizados y agilizar nuevos, dando seguridad jurídica a promotoras, ayuntamientos y comunidades. 

El problema es que la reforma del Gobierno se ha dado finalmente de bruces con la realidad al no lograr los apoyos necesarios. El texto iba a caer en su primer examen parlamentario: Unidas Podemos, ERC, Junts y hasta Sumar (pese a ser socio de coalición del Gobierno) han manifestado su rechazo.

El PP, a pesar de ser una modificación técnica, estaba dispuesto a sacrificarla para demostrar la debilidad parlamentaria del Gobierno. Esto pone en riesgo el desembolso de los fondos europeos, ya que la reforma de la ley constituye uno de los hitos que hay que cumplir de aquí a junio de 2025 para recibir el dinero.

Desde el Ministerio de Vivienda, sin embargo, confiaban esta semana en llegar a acuerdos para "conseguir sacar adelante la reforma con el mayor consenso posible". La realidad se ha impuesto y a primera hora de este jueves el secretario de Estado de relaciones con las Cortes, Rafael Simancas, ha enviado un escrito al Congreso para retirar la votación de la sesión plenaria de hoy.

Precio vivienda de Guadalajara, España

Urbanismo en España: un suelo abonado de incertidumbre

Pero, ¿qué planteaba esta reforma?

"Si le preguntas a cualquier promotor cuál es el problema de la vivienda en España, te dirá que el urbanismo es el mayor obstáculo", ilustra Gonzalo Bernardos, profesor titular y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona.

Hay varias razones que lo explican, pero la mayoría tienen que ver con la propia regulación: esta ley había abonado el suelo de incertidumbre, haciendo imposible levantar nada en él. 

Este, convienen desde el Ejecutivo, "es uno de los mayores problemas que existen en la legislación española". 

Pero, ¿por qué? Bernardos explica que "cada vez que se hace un plan urbanístico, hay alguien que denuncia. Puede ser una asociación ecologista, un propietario disconforme con la reasignación de parcelas...". 

El problema es que, cuando esto ocurre, la ley establece la paralización del plan entero, incluso aunque el motivo de la denuncia tenga que ver con cuestiones menores, como defectos formales en la presentación.

Básicamente porque la ley concibe los planes de ordenación urbana como un todo, y no como un ente divisible, por lo que cada vez que había una modificación, esta conllevaba la nulidad total. Hasta el punto de que, incluso cuando los defectos eran formales, los jueces también declaraban esa nulidad.

"Esto ha provocado planeamientos anulados durante años", confirma Beatriz Toribio, secretaria general de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCEspaña). 

Según datos de la APCEspaña, ahora mismo hay casi un centenar de municipios afectados por sentencias judiciales que han declarado la nulidad de sus respectivos planeamientos urbanísticos. 

Según fuentes del Ministerio, las extorsiones se habían convertido en una práctica habitual en el sector, hasta el punto de que ha habido despachos de abogados que se especializan en ello. Esto ha provocado una gran inseguridad jurídica, donde ni siquiera los ayuntamientos se atreven a impulsar este tipo de planes por inseguridad.

Concretamente, se ha ido dando un efecto perverso por parte de quienes se han especializado en el recurso de este tipo de planes, que amenazaban con tumbarlos. Ya en 2022 la Federación de Municipios y Provincias (FEMP) impulsó por unanimidad un manifiesto en el que solicitaba una reforma urgente para solucionar este problema.

Colegio electoral: partido

¿Cuáles eran las novedades de la reforma?

"Es una reforma muy técnica, pero que evita la parálisis del planeamiento por defectos menores, de manera que estos puedan subsanarse con mayor facilidad", resume Toribio.

La reforma que plantea el Gobierno incorporaba básicamente dos novedades

"La primera, que cualquier informe no va a poder paralizar todo el planeamiento, y la segunda es que se limita la acción pública urbanística", observa Toribio.

Antes, cualquier tipo de informe que denunciara o contestara judicialmente un planeamiento urbanístico podía paralizarlo por completo, haciéndolo regresar a la casilla de salida.

Una lentitud que encuentra su máximo exponente en macroproyectos urbanísticos como el de Madrid Nuevo Norte, en el distrito de Chamartín, que nació en 1993 y que lleva 30 años parado con modificaciones y litigios de todo tipo. 

Con la ley actual se puede declarar nulo un planeamiento por un informe de cualquier tipo. La reforma busca limitar la nulidad, haciendo una distinción entre la nulidad de pleno derecho por defectos sustanciales, que podrían impugnarse y anularse; y nulidades parciales, que no afectan a elementos sustanciales. 

Con la reforma, los informes solo habrían paralizado aquella parte del planeamiento que se vea afectada o que perjudique, evitando la nulidad en cascada y permitiendo avanzar con otras partes del planeamiento mientras se subsanan los defectos.

En otras palabras, seguirá habiendo casos en los que podrá vetarse la totalidad del plan (si se trata de defectos estructurales o que de alguna forma ponen en riesgo la viabilidad del proyecto, por ejemplo). Pero si el defecto es formal o menor, podrá corregirse sin que ello afecte a la totalidad del plan. 

Concretamente, se dará un año de plazo para la subsanación de ese tipo de defectos, según explican desde el Ministerio. 

"Hemos hecho distinción entre los que es sustancial y lo que no, eso es la verdadera reforma", resumían desde el Ministerio.

Los cambios no afectarían a sentencias que ya hayan tumbado planes, pero incorpora un régimen transitorio para aquellas sentencias judiciales posteriores a la redacción de la norma.

Además, la reforma contempla la creación de una plataforma donde tener conocimiento de las solicitudes de informes sectoriales, para evitar que estén sin fecha concreta y garantizar que la emisión no paraliza el plan.

La segunda novedad es que se limitaba la acción pública urbanística. Hasta ahora, cualquier persona física o jurídica podía denunciar un proyecto. A partir de ahora solo lo podrán hacer personas físicas o jurídicas sin ánimo de lucro y siempre en defensa de los intereses del ordenamiento del territorio urbanístico.

"Con esta reforma se da un paso importante a la hora de garantizar la seguridad jurídica en el urbanismo", celebraba hace unas semanas el presidente de APCEspaña, Juan Antonio Gómez-Pintado.

"Sería muy conveniente contar en España con una Ley del Suelo que agilizara los plazos de desarrollo de las diversas figuras de planeamiento urbanístico, coincide José María Basañez, presidente del Grupo Tecnitasa. Esto, añade: incentivaría la promoción de mayor volumen de vivienda en general, y singularmente de vivienda social.

Para Bernardos, sin embargo, la reforma no solucionaría gran cosa: "Es cosmética y añade más burocracia. Hace falta un cambio estructural que asegure la agilidad de los plazos y que incorpore indemnizaciones para el promotor si la administración se retrasa".

El rechazo a la reforma habría supuesto la segunda derrota parlamentaria del PSOE en lo que va de semana, después de que incluso sus socios de Gobierno, Sumar, les dejara sin apoyos para su ley contra el proxenetismo.

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