El límite del 2% a la subida de los alquileres destapa el talón de Aquiles de la vivienda: un sector lleno de particulares que sin embargo pagan como empresarios

Vivienda ilustracion

Hay una leyenda popular en España que hace pensar en los propietarios de vivienda como en un hombre-buitre: aparentemente sólo es un particular, pero en su interior esconde un posible especulador.

Lo cierto es que el grueso de los caseros en España son pequeños propietarios. Según cálculos del propio Gobierno, el 85% son particulares frente a un 15% de grandes tenedores. 

Es más, de los 2,34 millones de pisos en alquiler que el Consejo General de Economistas estima que hay en España, sólo 150.000 están en manos de grandes propietarios.

El mercado de la vivienda en España está completamente atomizado, y ese es el gran talón de Aquiles del sector. A pesar de que no son empresarios, los propietarios tienden a cargar con el coste de muchas medidas lanzadas por el Gobierno en materia de vivienda. 

Es lo que ha ocurrido con el límite del 2% a la subida de precio de los alquileres aprobado por el Gobierno esta semana. Si bien el decreto dice que los pequeños propietarios podrán pactar subidas de más del 2%, en la práctica no es así, ya que si el inquilino se opusiera a esa subida, sigue primando el límite del 2%.

"Esta medida tiene que ver con una guerra en Ucrania y su impacto sobre el precio de la energía. Pero, ¿a quién le toca pagar? A los propietarios de la vivienda, por supuesto", ironiza José García Montalvo, catedrático de Economía aplicada de la Universidad Pompeu Fabra.

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Para aliviar el esfuerzo del pago del alquiler a unos hogares (los inquilinos), el Gobierno carga el peso sobre los hombros de otros hogares (los propietarios). 

"La responsabilidad de las subidas de precios no debe recaer de nuevo sobre los propietarios particulares. La situación económica española y del mercado global no depende de ellos", explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

Al imponer un tope de precios a la revalorización de los alquileres se asume que el propietario no sufre de la misma forma las presiones inflacionistas, o que poseer un inmueble significa necesariamente estar en una posición desahogada y, por tanto, es justo que asuma el coste de la medida.

"Esto es populismo inmobiliario. Estas medidas asumen que por definición el propietario es rico y especulador, y que en cambio no hay inquilinos con rentas altas", explica Gonzalo Bernardos, profesor Titular y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona.

El problema de base de una medida como el límite del 2%, o del control de alquileres, es que hacen tabula rasa sobre el mercado. No tienen en cuenta ni el esfuerzo financiero del inquilino, para dar apoyo al que más lo necesite, ni la renta del propietario, para evaluar cómo se reparte la carga.

"Yo estoy muy a favor de que no se suban tanto los alquileres, pero ¿por qué no pueden pagar a posteriori los inquilinos a los propietarios? Limitar la subida a un 4%, y que la diferencia entre la inflación y el incremento de precios se pague prorrateada en el año", propone Bernardos.

'Propietarios del mundo, uníos'

La elevada atomización del sector se traduce precisamente en un poder de influencia nulo. Los propietarios son tratados como empresarios, pero no tienen capacidad para negociar como tales. 

"A la hora de negociar el pacto de rentas, el Gobierno habla con todos los agentes sociales, incluidos los empresarios, para decidir cuánto subir los salarios. Pero al propietario de vivienda nadie le ha llamado", recuerda Montalvo.

Los propietarios se han visto forzados a un límite de precios decidido unilateralmente. "Con empresarios y trabajadores se tiene absoluto respeto, pero con el propietario de vivienda no, y eso que son 2 millones de personas que también tienen sus derechos", añade Montalvo.

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Hay asociaciones que defienden los intereses de los propietarios, como Asval. Pero de poco sirven si no son tenidas en cuenta en calidad de agentes implicados cuando se toman medidas que afectan al sector. 

Pasó diferente con las empresas gasísticas: "El Gobierno aspira a limitar el precio del gas, pero la medida irá acompañada de un instrumento de compensación a las gasísticas. Contra las gasísticas no se atreve, pero contra los particulares sí", critica Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers.

El poder de negociación de los propietarios se ve todavía más mermado por la propia esencia de los bienes inmobiliarios: son activos poco líquidos, no te los puedes llevar del país.

Bernardos recuerda otro ejemplo: cuando a finales de 2021 el Gobierno quiso recortar 2.600 millones de euros a las empresas eléctricas para contener el recibo de la luz. Gigantes como Iberdrola se amotinaron y, en cuestión de semanas, el Ejecutivo dio marcha atrás.

"La razón por la que el Ejecutivo no se sienta a hablar con el sector es porque en Unidas Podemos les ven como especuladores. Puedes negociar con empresarios, con grandes empresas, con un lobby, pero con los especuladores inmobiliarios no se negocia", ironiza Bernardos.

Ese es el gran talón de Aquiles de la vivienda. Al concebirlos como particulares pero actuar sobre sus intereses con medidas como las que se anuncian para las empresas, se explota esa vulnerabilidad. 

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