Entra en vigor la nueva norma de alquiler de vivienda: a partir del miércoles los contratos serán de 5 años y las subidas de precio limitadas a la inflación

• El nuevo decreto sobre el alquiler de vivienda, una de las medidas que el Gobierno ha aprobado en el último Consejo de Ministros de la XII Legislatura, entra en vigor este miércoles
• La normativa incluye medidas como limitar las subidas de precios al IPC, ampliar la prórroga de los contratos de 3 a 5 años, limitar las fianzas a un mes de alquiler y otorgar a las comunidades de vecinos la capacidad de limitar las viviendas turísticas.  
• El decreto rescate parte de las iniciativas del anterior decreto sobre el alquiler que rechazó el Congreso en enero e incluye varias novedades.

Finalmente, el Gobierno ha conseguido sacar adelante una de las medidas que estaba en riesgo de quedarse en el tintero por la convocatoria de elecciones anticipadas tras el rechazo a los Presupuestos, el Real Decreto de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, una medida que el PSOE había pactado con Unidos Podemos en su acuerdo presupuestario y cuya anterior versión fue rechazada por el Congreso a finales de enero pasado.

Este martes la nueva normativa ha sido publicada en el Boletín Oficial del Estado, por lo que entrará en vigor y comenzará a aplicarse en todos los contratos de arrendamiento a partir de este miércoles. En cualquier caso, la medida está todavía pendiente de recibir la aprobación parlamentaria, que se realizará en la Diputación Permanente del Congreso al haberse disuelto ya las Cortes, un trámite que superará con el apoyo de Unidos Podemos, PNV y PDeCAT.

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Qué medidas incluye el nuevo decreto del alquiler

El decreto que entra en vigor incluye varias novedades en su articulado respecto a la primera versión de esta normativa que no consiguió el respaldo del Congreso. Son las siguientes:

• Limitar las subidas anuales de precio del alquiler al incremento de la inflación: a pesar de que el pacto presupuestario con Unidos Podemos incluía la limitación de las subidas de precio de los arrendamientos, finalmente el decreto solo establece que " el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato", según consta en el BOE.
• Crear un sistema estatal de referencia del precio del alquiler: este índice de precios se elaborará en los próximos 8 meses y se empleará como referencia para el establecimiento de estímulos de política fiscal. También se establece la posibilidad de crear índices de referencia autonómicos que se vinculen a las políticas de vivienda, que son competencia de las comunidades.
• Atribuir al casero, siempre que sea una empresa, la obligación de pagar los gastos de gestión y formalización: en el caso de que el contrato de arrendamiento se formalice a través de una inmobiliaria, un asesor o un abogado, los gastos derivados de esta gestión deberá pagarlos el casero si se trata de una persona jurídica, es decir, una empresa o sociedad. Quedan excluidos de esta medida los gastos que parten del inquilino.
• Contar con la evaluación de los juzgados y de los servicios sociales sobre la vulnerabilidad de los afectados antes de aprobar un desahucio: como parte de la protección social del decreto-ley, la medida reforma la Ley de Enjuiciamiento Civil para modificar el procedimiento de desahucio otorgando nuevos recursos y plazos. Así, cuando se notifique el embargo, los servicios sociales emitirán un informe sobre la situación económica de los desahuciados al juzgado encargado, que podrá paralizar su salida un mes, o 3 meses si el arrendador es persona jurídica, en lugar de los 2 meses como el anterior decreto.
• Aumentar el plazo de preaviso para no renovar un alquiler: en caso de que el inquilino no quiera renovar su arrendamiento, debe avisar a su casero con 4 meses de antelación, mientras que si se da la situación contraria, el arrendador debe avisar con 2 meses de anticipación.
• Retirar la obligación de registrar el contrato como requisito de validez: si el contrato tiene una duración de 5 años, no es necesario inscribirlo en el registro de la propiedad.

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Qué medidas rescata del anterior decreto

Además de estas novedades, el decreto que regulará el alquiler de vivienda mantiene gran parte de las medidas que ya figuraban en su primera versión:

• Se amplían los contratos hasta 5 años y hasta 7 años si el casero es una empresa: el Ejecutivo ha incrementado, aunque sin efecto retroactivo, el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler, que pasa de 3 a 5 años, en caso de que el inquilino sea persona física, o 7 años, si es persona jurídica. Del mismo modo, la prórroga tácita, que se aplica tras el vencimiento de prórroga obligatoria, aumenta de un año a 3 años.
• Se limita el máximo de fianza en 2 mensualidades: al igual que con el aumento de los plazos de prórroga, el Gobierno señala que busca prevenir abusos sobre los arrendatarios con esta medida, que establece que el arrendador solo podrá exigir una fianza o aval cuyo valor equivalga como máximo a 2 meses de renta mensual de alquiler. Sin embargo, ese tope podrá rebasarse en los contratos de larga duración.Por otro lado, vuelve a establecer que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización de contrato serán a cargo del arrendador cuando este sea persona jurídica y exceptuando los casos en los que el servicio haya sido contratado por iniciativa directa del arrendatario.
• Las comunidades podrán limitar los alquileres turísticos: mediante una modificación de la Ley de de Arrendamientos Urbanos y de la de Propiedad Horizontal, las comunidades de vecinos podrán limitar o poner cuotas o recargos en gastos comunes a los pisos de alquiler turístico. Para ello, necesitan una mayoría de tres quintas partes de los propietarios, aunque solo será aplicable a pisos turísticos que se establezcan a partir de la entrada en vigor de la ley. Sin embargo, el decreto establece una modificación técnica en la exclusión del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, suprimiendo la limitación de que los alquileres turísticos deban ser necesariamente comercializados a través de canales de oferta turística y remitiéndose a la normativa sectorial turística.
• Las comunidades deberán contar con un fondo de reserva hasta un 10% más alto que su último presupuesto ordinario: la normativa incluye esta previsión de fondos, que se podrán emplear en obras de accesibilidad, que serán de obligatoria realización si el 75% de la obra está sbuvencionado por instancias públicas.
• Cambios en los impuestos: el decreto elimina la obligación de repercutir el Impuesto de los Bienes Inmuebles (IBI) al inquilino de vivienda de alquiler social, incluye nuevas exenciones para vivienda habitual en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y permite a los ayuntamientos que bonifiquen hasta el 95% del IBI para inmuebles con renta limitada.
• La administración pública tendrá derecho de tanteo y retracto: en caso de venta conjunta de una vivienda con arrendamientos, la administración dispone de derecho de adquisición preferente.