Operaciones oportunistas y sin grandes descuentos: qué se espera de la inversión hotelera en España en 2023

Salón "jardín de invierno" del Hotel Palace de Madrid.
Salón "jardín de invierno" del Hotel Palace de Madrid.

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  • Los inversores del mercado hotelero han esperado para ver con perspectiva cómo acaba el año en el plano macroeconómico y así tomar decisiones, según los expertos.
  • Desde Colliers y Cushman & Wakefield pronostican un 2023 sin grandes descuentos y con operaciones oportunistas.

A falta de que se acabe el último trimestre del año, se puede decir que 2022 ha sido un buen ejercicio para la inversión hotelera en España.

El primer semestre arrancó con un fuerte dinamismo, con 1.521 millones en transacciones a cierre de junio, según el Informe presentado este verano por Colliers, que indicaba que España registraba un volumen de inversión un 34,5% superior al del mismo periodo del año anterior, consolidándose como la tercera mejor marca del registro histórico.

La recuperación de la confianza en el sector hotelero español por parte de los inversores ha sido evidente, pero gran parte de esta tendencia positiva se debe a que muchas operaciones venían arrastrándose desde hacía tiempo.

Entre compras de hoteles existentes, edificios para su reconversión a hotel y suelos para desarrollos hoteleros, en el primer semestre del año se cerraron un total de 68 operaciones (10.144 habitaciones).

Pero la segunda parte del año parece seguir el mismo camino de vitalidad, según las conclusiones de la Conferencia Anual de Inversión Hotelera, organizada por Cushman & Wakefield a finales de octubre.

En una entrevista para Business Insider España, Bruno Hallé, socio y codirector de Cushman & Wakefield Hospitality en España, destaca que la recta final de 2022 no traerá muchas tomas de decisiones, ya que los inversores están valorando la situación actual, o lo que es lo mismo, están adoptando una estrategia de wait & see en el corto plazo.

"Con la subida de los tipos y los costes energéticos, los inversores han esperado para ver con perspectiva cómo acaba el año y así tomar decisiones", indica, matizando que, pese a ello, sí que hay carteras que están en el mercado en estos momentos, aunque hay otras que se han frenado porque los propietarios estaban esperando a tener un precio de salida y el mercado ya no está dispuesto a pagar por ciertos precios.

Laura Hernando, managing director de hoteles en Colliers, también confirma a este medio que se ha visto cierta ralentización de algunas de las operaciones por el contexto macroeconómico, aunque asegura que el mercado sigue siendo muy dinámico y positivo.

Tras superar las expectativas de verano, el sector turístico prevé una ralentización en la recuperación en el último trimestre

"Hay muchos temas en curso desde hace mucho tiempo que no sabemos si se retrasarán, pero hablar de cifras del último trimestre todavía es complicado, porque todo podría cambiar", apunta Hernando, que indica que a estas alturas se están rozando aproximadamente los 2.000 millones de euros de inversión y el año acabará en "una cifra totalmente normalizada de inversión".  

Según Hernando, el entorno natural de transacciones España debería estar entre los 2.000 y los 3.000 millones de euros, algo "normal en un mercado líquido y dinámico", aunque el año pasado se superó esta cifra (3.180 millones) por el efecto rebote de todas las transacciones que no se cerraron en pandemia.

Desde Colliers apuntan a que el exceso de liquidez existente en el mercado y el fuerte apetito inversor continuarán actuando como soportes de la inversión en el sector hotelero hasta final de año.

Lo que se espera del mercado en 2023: más operaciones oportunistas y sin grandes descuentos

El Room Mate Oscar de Madrid fue uno de los primeros hoteles que se ofrecieron para sanitarios.

A la pregunta de si el mercado inversor hotelero en España va a ser igual de dinámico en 2023, Hallé considera que será diferente. 

"Vamos a ver posiblemente más operaciones oportunistas que ahora, más ventas previas a concursos de acreedores o ventas previas a que los bancos tomen posesión de activos porque los propietarios no se vean capaces de devolver préstamos", apunta el experto.

Hernando, por su parte, opina que hay que ser cautos con todo el sector inmobiliario en general de cara a 2023, porque "hay cosas de las que no podemos huir, como la financiación y la inflación".

Pese a ello, Hernando cree que hay que ser cautos en positivo, ya que a nivel operativo hay una recuperación a nivel ingresos muy positiva y que ha superado todos los pronósticos posibilistas. "La recuperación se ha adelantado al menos un año a lo que todos esperábamos", recuerda.

El cómo evolucionará el mercado inversor en los próximos meses dependerá de varios factores, incluyendo aspectos que afectan al sector como los precios energéticos, la situación macroeconómica y la propia dinámica de la industria turística.

Teniendo en cuenta que la mayoría de inversores compran con estructuras de apalancamiento, como explica Hernando, el tipo de financiación que están asumiendo es mayor que el que asumían hace un año, lo que hace que tenga un impacto directo en las valoraciones

"Cuanto valoras un hotel tienes en cuenta todos los parámetros, porque por mucho que suban los ingresos también han subido mucho los costes. En general no hay una subida de valoraciones y tampoco anticipamos un distressed de forma significativa", afirma Hernando.

La experta habla de una mezcla de negatividad por un lado a nivel coste de financiación, pero de una positividad en el ingreso mezclada con negatividad en los costes de suministro de las materias primas.

Pese a ello, afirma, desde Colliers son positivos porque creen que el sector hotelero, frente a otros, tiene una mayor capacidad de trasladar entornos de inflación alcista al consumidor final de forma más o menos rápida

No se anticipan grandes descuentos

Hernando cree que pueden ocurrir operaciones con valoraciones algo más atractivas, pero señala que estamos en un contexto en el que los principales fondos compradores optan por no comprar en España porque en general los precios son muy altos, no porque no estén interesados.

"Las expectativas de los propietarios no han bajado, pero tendremos que ir viendo. Podrá haber ajustes, pero no anticipamos grandes descuentos, aunque los inversores los esperan", asegura.

Hallé también define el momento actual como "muy complejo" y de no entendimiento entre ambas partes, ya que el vendedor que es operador ha tenido un año extraordinario, mientras que el comprador ve cómo sube el coste del dinero dificultando la financiación de proyectos, mientras que la rentabilidad de mantiene estable o incluso puede bajar por la inflación.

"Ahí juega un poco la inteligencia del vendedor de decir: 'No me van a pagar un precio tan alto, pero al menos voy a salvar los muebles', porque el 2023 puede ser muy complicado a nivel de costes", apunta.

Queda por ver si la relativa comodidad de los propietarios, que no tienen necesidad de vender, siga generando discrepancia en los precios y eso dificulte el cierre de operaciones.

El lujo aumenta su cuota de mercado, pero no es el gran protagonista

Durante la Conferencia Anual de Inversión Hotelera se destacó el mayor interés de los inversores en el lujo y en el low cost, con Madrid y Barcelona manteniendo su posición en el top 5 de ciudades en cuanto a interés inversor en Europa. 

El informe semestral de Colliers colocó al segmento urbano ligeramente por encima del vacacional –aunque se ha confirmado que este último es un sector más resiliente que el urbano porque las ganas de viajar se han multiplicado– , aunque Hernando destaca que el lujo se ha comportado "extremadamente bien" desde el COVID-19. 

"Hay inversores que tienen muy claro que es un segmento donde invertir. De las principales operaciones de este año, ha habido de todo, pero obviamente no ha sido el protagonista, aunque sí que va ganando cuota por ser un segmento súper atractivo para los inversores y con una liquidez muy alta", resalta.

hotel de lujo

Aunque Hallé indica que el lujo no tiene tanta cuota de mercado, sí que afirma que se pueden encontrar hoteles vacacionales familiares que permitirán esta reconversión. 

"Al final, el inversor lo que busca es, además de comprarlo, ponerle dinero para posicionarlo y aumentar sus estrellas. Esta es la idea que tiene el inversor más oportunista", indica.

España frente al resto de mercados europeos

España está en el punto de mira de todos los inversores internacionales y es algo que no va a cambiar, asegura Hernando.

La experta cree que el posicionamiento geográfico y la cada vez mayor transparencia en las transacciones hará que nos posicionemos todavía mejor frente a la competencia a pesar del bache por la pandemia.

 

La gran ventaja de España, según Hallé, es que hay más oferta hotelera que en otros países, como pueden ser Grecia o Portugal. Además, señala, esta oferta todavía no está en manos de inversores profesionales, comparado con el modelo anglosajón, donde hay muy poca oferta pero donde cada propietario tiene muchísimos hoteles.

Por el contrario, la principal desventaja en España son los precios y la ajustada rentabilidad, lo que hace que muchos fondos miren a otros destinos del Mediterráneo, según afirma Hernando. Pero este contra no es un gran obstáculo para nuestro país, ya que los mercados rivales tienen sus propias dificultades como ocurre en Portugal por cuestiones jurídicas y de tiempos, o en Italia por ser un mercado muy atomizado, al igual que en Grecia.

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