No habrá 'efecto champán' en la vivienda, pero sí un cóctel letal para ventas y precio en 2023

En las últimas semanas se ha popularizado la idea de que el mercado de la vivienda en España está experimentando el llamado efecto champán, un término utilizado para referirse a la euforia repentina en el gasto de los consumidores, seguido del fin de esa efervescencia.

"La metáfora visual de este fenómeno es muy sencilla, pues al descorchar una botella, la bebida sale y se derrama con fuerza durante los primeros segundos, para posteriormente perder esa energía", ilustraban hace unos días desde la red inmobiliaria Comprarcasa.

Pero no todo el mundo piensa así. Lo cierto es que, mirando los datos del sector, el ciclo inmobiliario ha seguido una tendencia al alza bastante regular, apenas interrumpida por el COVID-19. El problema es que, en 2023, todos los elementos que empujaban ventas y precio han desaparecido y se han visto sustituidos por un cóctel letal.

"Aquí no ha habido ningún efecto champán. Lo que pasaba era que en 2021 y 2022, tenías todo aquello que podría favorecer al mercado de la vivienda", resume Gonzalo Bernardos, profesor Titular y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona.

Bernardos se refiere concretamente a la confluencia de tipos de interés en mínimos históricos y guerra hipotecaria entre bancos, economía al alza y creación de empleo, tensión entre oferta y una demanda variada (segunda residencia, inversores para alquiler, extranjeros, y hasta jóvenes en algunas localidades).

El ciclo expansivo comenzó en 2014, coincidiendo con el primer año en que la recuperación se encarrilaba, tras la crisis financiera. Ese año, el PIB creció un 1,4% después de 3 años de recesión. El calor de la recuperación económica vino acompañado por un boom de empleo, que se ha intensificado en los últimos 2 años, tras el parón del COVID-19. 

Desde entonces, las ventas de pisos no han dejado de subir (bueno, sí: de forma testimonial en 2019, primer año de la aplicación de la nueva Ley Hipotecaria; y en 2020, lastradas por los meses de confinamiento). 

El parón de la pandemia sirvió para aumentar la bolsa de ahorro de posibles compradores, mientras que el escenario, con tipos de interés por los suelos y bancos haciéndose la guerra hipotecaria para captar clientes y aumentar cuota de mercado, alimentaron el apetito por las hipotecas, más baratas que nunca.

Economía, empleo, ahorro, hipotecas baratas, demanda fuerte y oferta limitada fueron los ingredientes que explicaron el crecimiento de ventas, especialmente en los 2 últimos años, donde terminó saliendo una parte de la demanda taponada en 2019 y 2020.

Ahora, en 2023, ocurre justo lo contrario. Todo aquello que podía hacer encallar al mercado está sucediendo: temor a una recesión, freno en el empleo, inflación que agujerea el ahorro y el poder adquisitivo, subidas históricas tipos de interés e hipotecas encareciéndose a toda velocidad.

"Lo que ha sucedido es lo más normal", apunta Bernardos. Los vientos que empujaban a la demanda a comprar vivienda han dejado de soplar y, en su lugar, ha aparecido un vendaval de cara. El cóctel letal de indicadores económicos hará caer ventas y precio, asegura Bernardos.

En el caso de las compraventas, esto ya está ocurriendo. Mientras que 2022 cerraba con el mejor dato de venta de pisos desde 2007, se producía el primer pinchazo en casi 2 años: en el último mes de 2022, las transacciones cayeron un 10,2% respecto a diciembre de 2021, hasta sumar 43.370 operaciones, poniendo fin a 21 meses consecutivos de crecimiento de ventas.

Eso significaría que la inflación y la subida de tipos ya empiezan a hacer mella en el mercado de la vivienda en 2023: la demanda empieza a resentirse, y eso contagiará a los precios.

La ralentización del mercado inmobiliario se produce en un entorno de elevada inflación, que erosiona la capacidad adquisitiva de los hogares y que está llevando a los bancos centrales a endurecer las condiciones financieras. Como consecuencia, pedir una hipoteca en 2023 será más difícil y más caro.

Guía para pedir una hipoteca en 2023: una travesía por el desierto con préstamos más caros, prisas por miedo a subidas de tipos y más pegas para conseguir luz verde del banco

"Esto es solo el aperitivo: el ajuste llegará en verano"

Para Bernardos, sin embargo, "esto es solo un aperitivo del ajuste que veremos en compraventas y bajadas de precio". 

Las caídas llegarán a partir de verano, cuando al impacto de la inflación en el poder adquisitivo y de la subidas de tipos en nuevos clientes se sume el mordisco la revisión de condiciones hipotecarias para millones de familias que tenían contratada una hipoteca a tipo variable, y cuyo préstamo se encarecerá este año.

Hace un par de semanas, el gobernador del Banco de España alertó de que el 71% de los créditos hipotecarios de las familias españolas están contratados a tipo variable, lo que equivale a 4 millones de hipotecas que deben ser revisadas en relación a la subida del euríbor y, como consecuencia, se encarecerán a lo largo de este 2023.