Legislación y normativa de las casas prefabricadas: estas son las multas a las que te expones

Tres personas parecen discutir en una obra.

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  • La normativa que afecta a las casas prefabricadas (si necesitan cimentación y engancharse a los suministros públicos) es la misma que la de las construcciones convencionales. 
  • Para levantar una casa prefabricada no se necesita permiso de obra, pero sí una licencia urbanística. En Madrid, las multas por construir sin tenerla pueden llegar a ser de 3 millones de euros.
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Las normativas a las que están sujetas las casas prefabricadas (siempre y cuando necesiten cimentación y enganches con los suministros públicos) son las mismas que las que afectan a las construcciones tradicionales. Es decir, la Ley Orgánica de Ordenación de Edificios (LOE) y el Código Técnico de Edificación (CTE). Esto sucede, porque se las considera bienes inmuebles. En caso de que fuera una casa prefabricada móvil, sería un bien mueble se aplicaría otro tipo de legislación. Pero hoy toca hablar de las primeras. 

Antes de construir una de estas viviendas, hay que cumplir una serie de preceptos legislativos. Existen empresas de casas prefabricadas que ofrecen paquetes de todo en uno, también llamados ‘llave en mano’, en los que son ellos los que se encargan de todo. En cualquier caso, conviene conocer la ley para no llevarse sustos que, por ejemplo en el caso de Madrid, pueden llegar a ser de 3 millones de euros.

¿Se necesita permiso de obra para una casa prefabricada?

En Idealista hacen un profuso repaso sobre todo lo que tiene que ver con la normativa que afecta a las viviendas prefabricadas. En primer lugar, explican que es necesario poseer un suelo urbano, ergo, un terreno cuya calificación urbanística permita construir. Para saber si es así, habrá que consultar el Plan General de Ordenación Urbana del municipio en el que se vaya a construir. 

Posteriormente, es preciso realizar 2 estudios del terreno:

  • Estudio topográfico: analiza la geometría de la parcela y suele costar entre 250 y 400 euros.
  • Estudio geotécnico: su precio ronda los 750 euros y sirve para diseñar una cimentación adecuada.

No es necesario un permiso de obra para las casas prefabricadas, pero sí una licencia urbanística, que ha de otorgar el Ayuntamiento correspondiente. Suele suponer un gasto de entre el 0,5% y el 2% del coste final de la vivienda. 

Impuestos y seguros que afectan a las viviendas prefabricadas

Otro aspecto muy importante que repasan en Idealista es el de los impuestos y los seguros que hay que pagar para construir una casa prefabricada. Son los siguientes: 

  • Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO): alrededor del 4% del coste final.
  • IVA: 10%.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por la declaración de obra nueva: 1,5%.

Respecto a los seguros: 

  • Gestión de Residuos y Ocupación de Aceras: es un aval de, aproximadamente, el 1% del coste final.
  • Seguro decenal: no es obligatorio, excepto en los casos en los que se piensa vender la casa en un periodo máximo de 10 años desde su construcción. 

Para entrar a vivir

Una vez que la casa prefabricada esté construida, la normativa vigente exige cumplir unos últimos trámites. Los detallan también en Idealista:

  • Solicitar una cédula de habitabilidad.
  • Licencia de primera ocupación.
  • Inscribir la casa en el registro de la propiedad.
  • Dar de alta los suministros.

Multas por construir una casa prefabricada ilegalmente

Como ya se ha dicho, las casas prefabricadas que sean consideradas bienes inmuebles deben cumplir el mandato que emana de la misma legislación que las construcciones convencionales. Por ende, en lo que se refiere a las sanciones también se aplicará el mismo régimen. Este dependerá de la normativa de cada comunidad autónoma. 

Una muestra: la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid establece tres tipos de infracciones:

  • Leves: multa de 600 a 30.000 euros.
  • Graves: multa de 30.001 a 600.000 euros.
  • Muy graves: multa de 600.001 a 3.000.000 de euros.

Construir sin licencia, por ejemplo, es una infracción grave, que se puede transformar en muy grave si se hace en “terrenos clasificados como suelo no urbanizable de protección o calificados como elementos de las redes supramunicipales o municipales de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos y a los que tengan la consideración de dominio público por estar comprendidos en zonas de protección o servidumbre, por declaración urbanística o sectorial”.

En Cataluña, está vigente el Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo. Establece la misma graduación de las infracciones, pero con distintas sanciones: 

  • Leves: multa de hasta 3.000 euros.
  • Graves: multa de hasta 150.000 euros.
  • Muy graves: multa de hasta 1.500.000 euros.

Como en el caso de Madrid, el primer punto de las infracciones muy graves se refiere a la construcción en suelo no urbanizable

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