La nueva vida de los centros comerciales muertos de Estados Unidos

El centro comercial Northgate, en el norte de Seattle (EE. UU.), es uno de los primeros centros comerciales de posguerra a las afueras de las ciudades estadounidenses; el centro comercial Northgate es la definición construida de la arquitectura clásica de los centros comerciales.

El arquitecto de Northgate, John Graham Jr., fue un pionero de la forma insípida de caja grande utilizada desde entonces en los centros comerciales. En el modelo de Graham, dos pasillos repletos de tiendas se enfrentan al uno al otro de extremo a extremo, donde un establecimiento de grandes superficies los conecta. Graham también diseñó una tienda de comestibles para Northgate —transformada después en una zona de restauración– y una gran zona de aparcamiento. Durante las décadas siguientes a su inauguración, los centros comerciales de todo Estados Unidos copiaron la planta de Northgate. El complejo se convirtió en el estándar a seguir para la mayoría de los centros comerciales estadounidenses durante la segunda mitad del siglo XX.

Este diseño, sin embargo, puede no ser igual de efectivo en el siglo XXI. Cientos de centros comerciales y miles de las tiendas alojadas en ellos han cerrado en las dos últimas décadas y muchas más pueden cerrar en los próximos años.

Más de 6.400 establecimientos de Estados Unidos han anunciado su cierre este año. En un informe reciente publicado por Credit Suisse, los analistas de la entidad predicen que entre el 20% y el 25% de los centros comerciales —de 220 a 275 complejos comerciales— bajarán la persiana durante los próximos cinco años, en gran medida por el cierre de las tiendas de dentro.

Los centros comerciales tradicionales necesitan transformarse a sí mismos si quieren seguir vivos. Muchos, incluido Northgate, están llevando a cabo cambias para atraer nuevos negocios.

Los promotores están convirtiendo muchas de las plazas de aparcamiento de Northgate en una estación de tren ligero que conecte el barrio con el centro de Seattle. Otras partes del aparcamiento se han transformado en apartamentos eficientes enérgicamente, residencias para ancianos, un centro médico, más superficie comercial, y un jardín inundable para evitar el desborde del arroyo cercano.

Los centros comerciales del futuro tienen una oportunidad para satisfacer otras necesidades de la comunidad más allá de la comercial, explica a Business Insider la profesora de arquitectura en la Universidad de la Ciudad de Nueva York (EE. UU.) y autora de Retrofitting Suburbia, June Williamson.

Esto es lo que puede ocurrir a los centros comerciales en caída libre actuales:

Antes: grandes almacenes

Prácticamente todas las grandes superficies importantes —incluidas Macy's, Kohl's, Walmart y Sears — han cerrado algunas de sus tiendas en los últimos años a fin de reducir las pérdidas ocasionadas por ubicaciones poco rentables y el auge de la compra en línea.

Estados Unidos también construyó simplemente demasiados centros comerciales, explica Williamson. A mediados de los años noventa, el número de centros comerciales en Estados Unidos llegó hasta 1.500. Hoy quedan unos 1.000.

Construir nuevos centros comerciales implica que los grandes almacenes, los mismos que suelen pagar una buena parte del alquiler, pueden moverse a nuevas ubicaciones, lo que complica aún más la supervivencia del centro.

"La construcción de los centros comerciales estuvo menos impulsada por la demanda y más por la oportunidad", explica Williamson. "En cuanto un nuevo centro comercial se construye, las tiendas de referencia son seducidas y el proceso de canibalización comienza [...] Solo un número determinado de compradores va a los centros comerciales; el mismo que se moverá en manada hacia otro nuevo. Si los promotores construyen un nuevo centro comercial, minan sin remedio el valor de otra propiedad. Esa es la razón por las que los centros antiguos tienen que reposicionarse cada década. Si no lo hacen, mueren".

Después: gimnasios, iglesias, centros médicos y centros de datos

Es probable que las grandes superficies cerradas se conviertan en otras empresas que puedan aprovechar la disponibilidad de metros cuadrados como gimnasios, iglesias, oficinas, bibliotecas públicas e incluso clínicas médicas, sostiene Williamson.

El número de ambulatorios y clínicas sin cita previa dentro de un centro comercial ha crecido un 15% de 2011 a 2016. Según la asociación de Cuidados de Urgencia de Estados Unidos, un tercio de todos los centros de urgencias se encuentran ya dentro un centro comercial.

En 2007, el centro comercial 100 Oaks de Nashville reconstruyó uno de sus grandes almacenes en el Centro Médico de la Universidad de Vanderbilt, el cual alquiló algo más de la mitad de un edificio de 70.000 metros cuadrados. La otra mitad sigue dedicada al comercio al por menor.

A finales de 2017, la comisión de planificación urbana de Milpitas en California aprobó un plan para transformar los grandes almacenes del centro comercial Milpitas Town Center en un gimnasio 24 horas.

Antes: zonas de restauración

Las tiendas al por menor no son los únicos negocios de los centros comerciales en problemas: los locales de la zona de restauración tampoco viven su mejor momento.

En 2014, la cadena de restaurantes italianos Sbarro, una de las imprescindibles de cualquier zona de restauración, se declaró en bancarrota y cerró 155 de sus 400 establecimientos en América del Norte, muchos de los cuales se encontraban dentro de centros comerciales.

Según publicó el New York Times entonces, "la compañía tiene problemas económicos por una de sus grandes apuestas en el mercado inmobiliario, que los estadounidenses seguirían yendo en masa a los centros comerciales, ha resultado estar equivocada".

Después: galerías de arte y espacios comunitarios

Dado que la mayoría de las zonas de restauración cuentan con luz natural, también se podrían utilizar como lugares de reunión para los diferentes colectivos de una comunidad e incluso guarderías si llegaran a cerrar los restaurantes, defiende Williamson.

Algunas zonas de restauración, sin embargo, se están reconvirtiendo en clústeres de restaurantes de postín. El centro comercial Aventura de Miami cerró su zona de restaurantes para abrir más restaurantes y tiendas.

Antes: el patio

Si un centro comercial no atrae un montón de compradores, los pasillos y los patios se convierten en un espacio infrautilizado; y el propietario todavía paga el alquiler.

Después: exposiciones de coches y espacio para eventos

Los pasillos y zonas comunes de los centros comerciales son espacios abiertos que pueden utilizarse para conciertos, desfiles de moda y exhibiciones de coches; todas actividades capaces de generar un ingreso, dice Williamson.

En 2000, el atrio del centro comercial Penn-Can de Siracusa (Nueva York) en un concesionario de automóviles llamado Driver's Village. Hoy, los únicos espacios comerciales tradicionales del centro comercial son un café, un espacio para fiestas infantiles, una tienda de accesorios para automóviles y algunas compañías de seguros.

El centro comercial de Toronto (Canadá) Galleria, en gran parte abandonado, también encontró otro uso brillante para sus zonas comunes: fiestas de baile. Según publica Vice, el centro comercial se transforma a sí mismo cada cierto tiempo en un club llamado Shoppers Dance Mart.

Antes: tiendas

En la década de 1990, el comprador medio estadounidense pasaba varias horas seguidas en un centro comercial. Hoy, sin embargo, apenas permanece una hora, explica a Business Insider el director adjunto del programa de posgrado en urbanismo de la Universidad de Columbia, David Smiley.

Cuando las tiendas consideradas "de referencia" abandonan un centro comercial, el alquiler pagado por otras tiendas más pequeñas suele dispararse por lo que terminar por relocalizar su actividad o cerrar.

Después: viviendas, galerías de arte, huertos interiores, aulas y bibliotecas públicas

Muchas superficies comerciales muertas, explica Williamson, mutarán en negocios con vínculos y funciones comunitarias, como viviendas, bibliotecas públicas, huertos interior y espacios refrigerados para procesar comida para restaurantes locales y tiendas de alimentación.

"Cada vez verás más oficinas de tráfico, ayuntamientos y bibliotecas dentro de los centros comerciales, el tipo de lugar en el que la administración y las autoridades pueden interactuar con la ciudadanía", explica Williamson.

Sin embargo, añade, algunos espacios públicos como las bibliotecas no suponen un ingreso importante en el alquiler, por lo que sobre todo servirán para atraer a más personas al centro comercial.

"Si los propietarios del centro comercial no lograr alquilar por completo las superficies, esto [una biblioteca] al menos asegura que la gente siga viniendo al centro, lo que evitaría que otros inquilinos abandonen el complejo", explica. "Las arterias comerciales de las ciudades fueron machacadas por los centros comerciales. Ahora, los promotores urbanísticos y empresariales tratan de construir nuevos centros urbanos dentro de los centros comerciales".

En St. Louis, una gran tienda del centro comercial Chesterfield se convirtió en el Children's Illustrated Art Museum (un museo de arte infantil) y en un teatro de títeres. Otra tienda en el centro comercial CoolSprings Galleria de Franklin, en Tennessee, se convirtió también en una galería que exhibe artistas locales.

El centro comercial de tres pisos Providence Arcade de Rhode Island, el centro comercial más antiguo de Estados Unidos, transformó en 2016 la mayor parte de sus tiendas en 48 microapartamentos mientras todavía conserva un salón de belleza y varias cafeterías en la planta baja. Del mismo modo, es posible que el centro comercial White Plains de Nueva York cierre y se transforme en una torre de viviendas de 20 pisos en los próximos cinco años.

Smiley, de la Universidad de Columbia, considera que si un centro comercial se transforma en viviendas, la mayor parte del edificio tendrá que demolerse: rara vez tienen la capacidad eléctrica y de fontanería necesaria para un edificio residencial.

Antes: el aparcamiento

Las grandes superficies de aparcamiento en el exterior cuestan a los centros comerciales dinero y espacio, espacio que, según la organización de investigación Urban Land Institute, podría destinarse a otras empresas capaces de generar un ingreso. Los grandes aparcamientos también son más susceptibles de inundarse en caso de lluvias.

Una plaza de aparcamiento en superficie en Estados Unidos puede costar de 670 dólares a 3.300 dólares (de 565 euros a 2.781 euros) por plaza al año según la ubicación y el precio del metro cuadrado  —en las zonas suburbanas el coste medio son unos 900 dólares (unos 758 euros)—, según un informe reciente del Victoria Transport Policy Institute.

Después: vivienda, mercados de productores, paseos y plazas

Puede que los centros comerciales conviertan sus aparcamientos en espacios que alienten más caminar que conducir. En cierto modo, y según explica Smiley, esto podría ser una reafirmación del uso previsto originalmente para los centros comerciales. Hasta la década de 1960, los centros comerciales tenían zonas verdes llamadas malls (bulevar o parque), un término que acabó por referirse al centro entero en sí mismo.

"El origen de la palabra mall es un término de paisaje, un espacio peatonal", explica Williamson. "Sin embargo, nos apropiamos del término y lo unimos al comercio".

Williamson cree que muchos centros comerciales reducirán su espacio de aparcamiento en los próximos años y lo transformarán en espacios públicos que puedan beneficiar a la comunidad.

El centro comercial Everett en Washington, por ejemplo, acoge un mercado de productores semanal en su aparcamiento. En Seattle, el centro comercial Northgate ha dedicado dos de losa cuadrante sur de su parking para construir un bloque de viviendas para personas de 55 años en adelante. El centro comercial Smith Haven en Lake Grove (Nueva York), celebra cada verano un ciclo de conciertos en su aparcamiento.

Otros centros comerciales se están transformando en lo que Williamson llama "centros comerciales étnicos"

Williamson describe los centros comerciales étnicos como centros comerciales dirigidos a un grupo étnico específico en una comunidad. Según la arquitecta, este tipo de centros comerciales personalizados pueden prosperar más que un centro comercial tradicional porque satisfacen mejor las necesidades de los compradores locales.

En Fort Worth (Texas), el centro comercial Seminary South se convirtió a mediados de la década de 2000 en La Gran Plaza, un centro comercial dirigido a la comunidad hispana de la ciudad. En lugar de una zona de restauración saturada de cadenas como McDonald's y KFC, el complejo cuenta ahora con proveedores locales que sirven comida latina.

Algunos de los espacios comerciales tradicionales se dividieron en espacios minoristas más pequeños y con negocios más orientados a la comunidad: el envío de remesas al exterior, agencias de viajes y despacho de abogados hispanohablantes. Una de las tiendas también se convirtió en una sala de fiestas, ideal para que las adolescentes celebren las tradicionales quinceañeras.

Otra evolución común del centro comercial: convertirse en un centro de experiencias

A diferencia de los pequeños centros comerciales suburbanos dirigidos a los compradores que viven cerca, los centros comerciales de destino buscan atraer compradores de toda la región.

Para subsidiar el funcionamiento de las tiendas al por menor normales, los centros comerciales de destino –también llamados centros comerciales suprarregionales o centros de estilo de vida– promueven diferentes tipos de experiencias como el cine, los bares, los casinos, los restaurantes, las escalada en rocódromo, el laser tag e incluso las montañas rusas. 

"La aparición del entretenimiento como parte del centro comercial es cada vez más importante", destaca Smiley. "Mantiene a las personas dentro del centro por más tiempo. Incluso si no han ido a comprar nada, les atrae la experiencia de estar ahí".

Entre 2012 y 2013, el Carousel Center en Siracusa (Nueva York) fue rebautizado como Destiny USA e incorporó restaurantes de alta cocina, salas IMAX, recreativos, un circuito de karts cubierto y una zona de carrera de obstáculos. La organización del centro comercial aseguró entonces que, gracias a la nueva oferta de ocio, esperaba alcanzar en 2015 los 29 millones de visitas al complejo de casi 223.000 metros cuadrados. 

Un grupo de promotores también está construyendo en Nueva Jersey un megacentro comercial llamado American Dream Meadowlands. Se espera que el nuevo complejo, que incluirá un parque temático de Nickelodeon similar al del Mall of America de Minnesota, abra en 2018.

"La gente conducirá durante kilómetros hasta estos centros comerciales porque serán un destino en sí mismos", añade Williamson.