Los viejos cementerios de la burbuja son ahora oasis para la Sareb: las grandes bolsas de vivienda 'ocultas' en municipios de España
REUTERS/Andrea Comas (SPAIN)
- 'Business Insider España' ha analizado cuántos activos inmobiliarios tiene la Sareb en los grandes cementerios de la burbuja inmobiliaria.
- Desde pueblos de 1.000 habitantes donde la Sareb posee 900 solares, hasta ciudades 'zombie' de gigantes del ladrillo abandonadas en la costa.
Hace ya 15 años del estallido de la última gran crisis, pero todavía hoy hay pueblos perseguidos por los fantasmas de la burbuja.
Ciudades fantasma, megaproyectos desiertos, urbanizaciones a medio construir, solares abandonados donde se amontona la basura... Los cementerios de la burbuja son ahora los oasis de la Sareb, los mismos que el Gobierno anunciaba hace unos días que movilizaría como vivienda de alquiler social en lugares donde, desafortunadamente, la demanda brilla por su ausencia.
Hace una semana que el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, avanzó un acuerdo para repartir 50.000 pisos de la Sareb (el conocido como banco malo) para que las administraciones públicas los destinen a alquiler asequible y contribuir a destensar alquileres en algunas ciudades. Dos días después, el martes, el Consejo de Ministros aprobó el acuerdo.
El problema es que, de esas casi 50.000 viviendas, poco más de 7.000 están en capitales de provincia. ¿Y qué pasa con las demás? La mayoría se encuentran en territorios con baja demanda e, incluso, en desiertos demográficos.
Valdeluz, Seseña, Illescas, L'Aldea, La Pobla de Valbona, Las Panajosas o La Serena Golf Resort son solo algunos ejemplos de urbanizaciones o ciudades que sufrieron lo peor de la fiebre inmobiliaria, y cuya postal hoy recuerda a un bosque de esqueletos de hormigón. Algunos, por exceso de inmuebles sin vender, otros, por acumulación de suelo sin edificar o de obras que nunca llegaron a terminarse:
Business Insider España ha analizado cuántos activos inmobiliarios tiene la Sareb en los que fueron los grandes bastiones de la burbuja inmobiliaria, y lo que viene a continuación no te sorprenderá... Lo que sí sorprende es pensar que destinarlas a alquiler social pueda dar solución al drama de acceso a la vivienda que hay en grandes ciudades.
En el caso de los suelos disponibles, por ejemplo, de las 24.617 unidades de suelo de la Sareb sobre las que se podría construir, el 80% se encuentra en territorios con baja o muy baja demanda, frente a apenas un 16,6 en áreas de alta demanda y un 3,4% con demanda muy alta, según datos de idealista. Madrid, sin embargo, es la excepción que confirma la regla: más del 80% del suelo de la Sareb (que no es mucho) está en zonas con demanda alta o muy alta.
Las grandes bolsas de vivienda y suelo de la Sareb están en pequeños municipios, muchos de ellos ahora olvidados, pero cuyo nombre todavía resuena para muchas personas, y resucitan los fantasmas de la burbuja.
Básicamente porque la Sareb, el conocido como banco malo, nació de la reestructuración bancaria de la última crisis financiera, y lo que tiene en su cartera son precisamente los inmuebles que los bancos rescatados acumularon de la burbuja inmobiliaria y no lograron vender. Cada proyecto inmobiliario fallido representa una pérdida para el sistema bancario español de más de 168.000 millones de euros de exposición problemática.
Con menos de 22.000 habitantes, Ayamonte (Huelva) acumula una bolsa de 441 pisos de la Sareb (tocan a 2.030 viviendas por cada 100.000 habitantes, frente a solo 36 viviendas en el caso de una gran capital como Madrid).
Valverde del Majano (Segovia) tiene una población de 1.107 personas, según el INE, y 905 suelos de la Sareb. Casi a solar por cabeza. En cuanto a obras sin terminar, El Vendrell (Tarragona) no llega a los 30.000 habitantes, pero acumula 300 obras a medio construir.
Aquí van algunos ejemplos de los cementerios de la burbuja que hoy emergen como oasis de la Sareb:
Illescas: la 'otra' Seseña, a 35 kilómetros de Madrid
El nombre de Seseña ha quedado grabado en los anales de la historia de lo que no debería hacerse jamás en urbanismo. El municipio toledano de Seseña conoció su apogeo y colapso gracias a uno de los protagonistas de la burbuja inmobiliaria, conocido como El Pocero.
El Pocero había proyectado Pocerolandia en un secarral: su obra maestra sería El Quiñón, una macro urbanización de 13.000 viviendas que contribuirían a multiplicar la población de Seseña: de 13.000 habitantes en 2006 a 60.000 en 2011. Pero la burbuja le estalló en las manos: llegaron a construirse poco más de 5.000, de las cuales 2.000 fueron a parar a los bancos. Hoy, una década después, la Sareb tiene todavía 51 de esos pisos, y 3 solares, y en Seseña viven 28.000 personas.
No fue el único ejemplo de pifia inmobiliaria. A unos 35 kilómetros de Madrid, también en la provincia de Toledo, se encuentra Illescas. El Plan de Ordenación Municipal de 2010 contemplaba la construcción de 20.000 viviendas para unir el municipio con El Señorío de Illescas. Seseña parecería un pueblecito al lado de este megaproyecto. Todavía hoy, la Sareb tiene 142 viviendas en propiedad y 7 suelos en Illescas, una ciudad de 30.000 habitantes.
Valdeluz, ciudad fantasma: 334 solares para la Sareb
REUTERS/Susana Vera
En 2010, Ciudad Valdeluz, una urbanización localizada en el término municipal de Yebes (Guadalajara) a 60 kilómetros de Madrid, cruzó el Atlántico y saltó a la fama en un artículo publicado por The New York Times. Lamentablemente, lo hizo como postal de los estragos de la burbuja, bajo el epígrafe de las llamadas ciudades fantasma, o ghost towns.
"Las ciudades fantasma han surgido a partir de planeamientos urbanísticos basados en la transformación de suelo rústico en urbanizable. Pensados y ejecutados, muchas veces, para ser habitados por miles de familias, en la realidad nunca llegaron a contar con más de unas decenas de vecinos", explica un estudio de la Universidad de Castilla-La Mancha sobre Ciudades fantasma.
El Ayuntamiento de Yebes había previsto una urbanización de 8.500 viviendas, siete colegios, un gran centro comercial y un campo de golf de 18 hoyos en un espacio de 1.150.000 m2. El plan era construir una ciudad residencial de 30.000 habitantes cerca de la nueva estación Guadalajara-Yebes, que uniría Madrid y Cataluña en AVE.
Que solo llegaran a terminarse 2.000 pisos explica que hoy la Sareb disponga de nada menos que 334 solares y 17 viviendas en un municipio que no llega a los 5.000 habitantes. En la actualidad, Valdeluz cuenta con un centro médico, un supermercado y un colegio, según el estudio citado.
Roquetas de mar: 244 obras a medio terminar
Hasta ahora, los cementerios de la burbuja se concentraban en áreas de la España rural, más o menos próximas a Madrid, y en para las que se esperaba un gran crecimiento (que nunca se dio) al calor del efecto AVE. Pero la otra cara de la burbuja se concentró en la costa española y, especialmente, en el Levante.
Mientras duraba el boom, Almería puso a las cementeras al rojo vivo hasta convertirse en la campeona de la burbuja inmobiliaria. Entre 2001 y 2011, la construcción de viviendas se disparó un 45,4% en la provincia, según datos del INE.
Roquetas de Mar fue uno de los municipios en experimentar mayor crecimiento urbanístico, y todavía hoy posee una de las mayores bolsas de viviendas a medio construir de la Sareb.
Según la prensa local, hace unos años se cifraban en más de 3.000 las viviendas vacías, buena parte en propiedad de bancos que las vendieron a precios irrisorios.
Ahora, la Sareb tiene 244 obras sin terminar, 301 pisos y 43 solares. Ello a pesar de tratarse de un mercado caliente para el ladrillo, teniendo en cuenta que la costa tiene un extra de demanda procedente de compradores extranjeros y nacionales de segunda residencia, además de inversores.
L'Aldea: un 'zombie' del gigante Martinsa-Fadesa
"Las viviendas de la urbanización El Mirador del Ebro en L’Aldea constituyen una excelente opción para aquellos que quieren disfrutar de una vivienda urbana en un paraje natural único y cerca de un entorno de playas de referencia del Mediterráneo". Así se comercializaban en 2007 las viviendas de L'Aldea, un pueblo de 4.000 habitantes del Bajo Ebro (Tarragona), según la prensa local.
Era en aquel pequeño municipio donde la promotora Martinsa-Fadesa, uno de los grandes emblemas del ladrillo cuya quiebra dejó un reguero de cadáveres urbanísticos, proyectaba construir 1.000 viviendas. Todavía hoy, el Mirador del Ebro es una ciudad fantasma, donde la Sareb es propietaria de 294 viviendas, 3 solares y 61 edificaciones sin terminar.
"Son ejemplos de un crecimiento urbanístico desmedido, desordenado y no dirigido hacia los intereses generales, sino por el ánimo de lucro de algunos promotores y empresas, creados por la irresponsable política urbanística expansiva compartida por numerosos municipios españoles y amparada o, al menos, consentida por las instituciones", destaca el estudio de la Universidad de Castilla-La Mancha.
Valverde del Majano: 900 solares por la 'pifia' de un polígono industrial
En 2008, en plena cresta de la ola inmobiliaria, un comunicado de Ecologistas en Acción presentaba una queja contra el Área Industrial Europa en Valverde del Majano, un municipio de Segovia.
El Ayuntamiento de Valverde del Majano había anunciado la reclasificación de 1.799.332 metros cuadrados de suelo rústico a suelo urbanizable industrial y comercial, con el objetivo de ampliar el polígono industrial existente.
El PGOU de este municipio fue redactado en un momento de auge del desarrollo urbanístico, en el que se esperaba un aumento de la demanda de residencias en el entorno por el alto precio que la vivienda había alcanzado en Segovia.
El consistorio no solo tuvo que dar marcha atrás: en 2018 anunció la recalificación de los suelos para pasar a suelo rústico común, ante la falta de demanda de terrenos industriales y residenciales. Actualmente, la población de Valverde del Majano apenas supera los 1.000 habitantes, mientras que la Sareb posee más de 900 solares.
"Fueron megaproyectos de promoción inmobiliaria en los que la clave del negocio ha sido comprar o disponer de suelo rústico, conseguir reclasificarlo como urbanizable y convertirlo en urbano, añadiendo con este simple hecho varios ceros a su valor, acentuado con ello el modelo de edificación difusa o dispersa", apunta el estudio de la Universidad de Castilla-La Mancha.
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