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Oregón acaba de imponer un límite al precio del alquiler: así es cómo se enfrenta EEUU al encarecimiento de la vivienda

Un hombre pasea ante dos casas en venta en Pennsyvania (EE.UU.)
Reuters
  • En EE.UU., el estado de Oregón ha sido el primero limitar las subidas de los precios de alquiler de vivienda, una medida similar a las que ya están vigente en varias ciudades de todo el país, como Nueva York, Chicago o Washington DC.
  • Recientemente, los habitantes de California rechazaron en referéndum eliminar una ley de 1995 que prohíbe imponer limitaciones al precio del alquiler como las que ya están vigentes en 15 ciudades de este estado.
  • En 37 de los 50 estados que componen EE.UU. está expresamente prohibido limitar los precios del alquiler.

La subida de los precios de alquiler de viviendas se ha convertido en un problema en los últimos años cada vez en más países. Para solventar esa situación, una de las propuestas más polémicas pasa por poner tope a los arrendamientos o limitar las subidas que pueden aplicar los caseros cada año, incluso en mercados inmobiliarios tan reacios a la regulación como el de EE.UU., con Oregón como estado pionero en limitar los precios de alquiler.

Este debate se produce en un momento en el que en España se acaba de aprobar fijar la inflación como tope para las subidas anuales del precio del alquiler, a pesar de que el Gobierno había acordado en un principio limitar los precios en sí. 

Así, el estado de Oregón se ha convertido recientemente en el primero de EE.UU. en regular las condiciones de alquiler de vivienda, poniendo coto a las subidas de precios y mejorando la protección de los inquilinos ante desahucios arbitrarios.

Esta legislación es un hito especialmente llamativo porque en los últimos 30 años 37 de los 50 estados de EE.UU. han prohibido limitar al precio del alquiler.

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La regulación de las condiciones del mercado de alquiler en Oregón es la primera en aprobarse a nivel estatal desde que en las décadas de los 70 y 80 el control de los precios de alquiler, denominado Rent Control en EE.UU., entrase en desuso. Así, otros estados, como Nueva Jersey o el distrito de Columbia, tienen una legislación similar pero no es de aplicación obligatoria como en Oregón.

La implantación de esta medida en Oregón se produce después de que el vecino estado de California rechazase en referéndum revocar una ley de 1995 que prohibe limitar los precios de alquiler de apartamentos y viviendas unifamiliares. Sin embargo, al menos 15 ciudades de California, San Francisco entre ellas, cuentan con medidas de control del alquiler para intentar combatir la falta de vivienda asequible

Todas estas iniciativas se producen en un momento en el que los precios de la vivienda libre en EE.UU. vuelven a marcar máximos históricos. Como muestra el siguiente gráfico, el Índice Case-Shiller, que mide los precios de la vivienda en 20 ciudades de manera compuesta, ha rebasado los máximos que marcó durante la burbuja inmobiliaria, lo que deja a las rentas más bajas fuera del mercado de la vivienda.

Así han evolucionado los precios de la vivienda en EE.UU. desde 2000
St. Louis FED

Distintos modelos de control del alquiler: el modelo de Nueva York frente al de Oregón

La normativa aprobada este mismo mes en Oregón establece varias medidas además de limitar las subidas de los precios de alquiler un 7% anual más la inflación. En primer lugar, se prohíbe al casero desahuciar a sus inquilinos después del primer año de alquiler si no se infringe el contrato y, en caso contrario, deberá avisar con 90 días de antelación e indemnizar al arrendatario con un mes de alquiler.

Estas medidas tienen limitaciones, ya que solo se aplican sobre viviendas con más de 15 años de antigüedad, a inquilinos que llevan más de un año de contrato y a caseros que tienen más de 4 viviendas en alquiler. Este modelo de Rent Control contrasta con otras regulaciones, como en Nueva York, donde sí se establecen limitaciones de precios para ciertos tipos de alquiler.

En Nueva York, un apartamento que reciba la calificación de Rent Control deberá ajustar su precio a una serie de regulaciones estatales basadas en su tamaño e instalaciones. De este modo, un piso de una habitación no puede costar más de 700 dólares al mes, salvo que el inquilino sobrepase un nivel de ingresos de 200.000 dólares anuales.

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Del mismo modo, si un piso alcanza un precio de alquiler que supere los 2.700 dólares, su alquiler ya no está sometido a las regulaciones, dado que se entiende que no está destinado a inquilinos en situaciones problemáticas de vivienda. Además, hay limitaciones expresas a la hora de aprobar un desahucio sobre un inquilino mayor de 62 años.

En Europa, la mayoría de países que han aplicado este tipo de regulaciones, han optado por un modelo similar al de Oregón. En España, el decreto sobre el alquiler que aprobó el Gobierno en febrero limitar las subidas de precios de alquiler a la evolución del IPC, al igual que sucede en Bélgica

Mientras, Alemania aprobó en septiembre prohibir incrementos de precio por encima del 10% del precio medio de la zona en la que se ubica.

Más estados podrían sumarse, pese a la polémica

Oregón podría no ser el último estado en aplicar el Rent Control, dado que otros como Colorado, Illinois o Washington están estudiando la conveniencia de su implantación. A nivel municipal, medidas similares han sido puestas en marcha en varias de las principales ciudades del país, como Nueva York, Chicago o Washington DC, para intentar que revertir la escasez de vivienda asequible y frenar los desahucios injustificados.

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No obstante, la legislación para poner topes al arrendamiento de vivienda está encontrando resistencia. EE.UU. es un país fuertemente vinculado a la idea de libre mercado y opuesto a cualquier forma de intervencionismo estatal, en el que muchos economistas han defendido en las últimas décadas que limitar los precios de alquiler solo servirá para reducir aún más la oferta y, por lo tanto, agravar aún más el problema de la vivienda.

Mientras, los partidarios del Rent Control defienden que la implantación a nivel federal de este tipo de medidas podría servir para estabilizar hasta 42 millones de hogares, ofreciendo una vivienda asequible y evitando abusos sobre las familias con niveles más bajos de renta, que actualmente están a merced de las fluctuaciones del mercado.

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