Qué debes saber antes de pedir una hipoteca en 2019

• 2018 cerró con un aumento de las hipotecas concedidas de alrededor del 12% hasta suponer 350.000, según estimaciones de Fotocasa. 
• El mercado hipotecario puede verse afectado por los cambios en el pago del impuesto de las hipotecas tras los últimos vaivenes de 2018. 
• Está previsto que la nueva ley hipotecaria se apruebe en marzo de 2019. 

Las compraventas de vivienda se han reactivado. Se vuelven a vender casas y en 2018 crecieron las hipotecas. Pero, ¿puede ser 2019 un año de inflexión en el mercado hipotecario? 

"El mercado hipotecario sigue avanzando en su consolidación y prueba de ello es que cerraremos 2018 con en tono a 350.000 hipotecas concedidas, un 12% más que en 2017", apunta Beatriz Toribio, directora de estudios de Fotocasa en un comunicado haciendo balance del ejercicio.

Toribio considera que todavía es pronto para conocer el posible efecto de la decisión de que el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) pase a correr a cargo de las entidades bancarias. Y es que el melón judicial relativo a las hipotecas volvió a abrirse a finales de 2018, cuando ya parecía que las causas judiciales relacionadas con estos contratos se habían resuelto.

Después de todo el proceso de las cláusulas suelo, que llegó hasta Estrasburgo y tras las sentencias relativas a otros temas relacionados con estos préstamos como el IRPH o los gastos, el Tribunal Supremo volvió a reabrir la caja de los truenos al dar un giro a la jurisprudencia sobre el pago del impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD), el que ha venido a conocerse como el impuesto de las hipotecas. 

Este tributo había sido tradicionalmente asumido por los clientes, y de hecho la sentencias relativas al mismo iban en esa dirección, hasta que una sentencia del Supremo el 18 de octubre de 2018 falló a favor del cliente considerando que debía ser el banco el que pagara este impuesto.

Tras unos días de incertidumbre, sobre todo generada por si esta sentencia podría ser retroactiva lo que penalizaría fuertemente las cuentas de los bancos, el Supremo decidió congelar la aplicación de la misma y reunir al Pleno del tribunal para analizar otros recursos y ver cómo sería su aplicación.

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Finalmente, y a pesar de la fuerte división del pleno, el Supremo consideró que tiene que ser el cliente el que pague este impuestos. Aunque la jurisprudencia quedó sin cambios, el Gobierno aprobó un decreto ley con el que se modificaban leyes anteriores para hacer que los bancos sean quienes paguen este impuesto. 

Con esta nueva regulación se clarificaba la parte de quien tiene que pagar a partir de ahora este impuesto. Eso sí, sin efecto retroactivo, que era una de las cuestiones que generaba más dudas tras la primera sentencia del Supremo porque hubiera tenido un importante efecto en las cuentas de los bancos. 

Ahora será necesario ver cómo evoluciona 2019 para conocer el efecto concreto de esta medida. 

Por el momento, el comparador de productos bancarios Credimarket ha analizado el mercado y apunta que durante 2018, se han producido 84 modificaciones en las carteras hipotecarias de las entidades.

"De estos, casi la mitad, 40, fueron subidas de precio y afectaron sobre todo a hipotecas fijas y mixtas (22 y 11 incrementos, respectivamente). Por su parte, en las hipotecas variables, solo siete vieron incrementar sus precios durante 2018. Los encarecimientos oscilaron entre los 0,20 y lo 0,50 puntos porcentuales", señalan en un comunicado. 

La nueva ley hipotecaria: casi tres años de retraso 

Paralelamente a los embrollos judiciales, se ha continuado con la tramitación de la futura ley hipotecaria. Un texto normativo que ya lleva retraso en su aprobación, dado que algunas cuestiones que incluye responden a la tramitación de una directiva europea de 2014 que debía estar traspuesta en la normativa de los distintos países de la UE en 2016. 

Parece ahora que la normativa podría ver la luz verde en marzo. El 20 de diciembre el Pleno del Congreso aprobó la normativa, que permitirá trasponer con casi ya tres años de retraso la directiva comunitaria en materia hipotecaria. A partir de ahora, la reforma pasará a tramitarse en el Senado, donde pueden ser introducidas enmiendas. 

Estos son algunos de los cambios que introducirá la nueva ley según el último texto aprobado en el Congreso: 

• Reparto de gastos a la hora de formalizar una hipoteca: según la nueva normativa, será el prestamista quien deba asumir todos los costes asociados, a excepción de la tasación, cuyos gastos correrán a cargo del prestatario.
• Elevar los meses de impago que se requieren para ejecutar un contrato de hipoteca, que es el paso anterior que se pueda producir un desahucio: Se fija en 12 meses o en 3% del capital concedido si el impago se produce en la primera mitad del préstamo y en 15 meses o el 7% del capital concedido a partir de entonces.
• No afectan a los contratos pendientes de resolución judicial. Estas nuevas condiciones para ejecutar una hipoteca no afectarán a aquellos contratos pendientes de resolución judicial, algunos de ellos suspendidos en los tribunales a la espera de la resolución del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre esta cuestión.
• Rebaja de los intereses de demora: se reducen del triple del interés legal inicial al interés remuneratorio más tres puntos porcentuales.
• Rebaja de las comisiones por amortización anticipada de una hipoteca que serán diferentes en función de si es tipo fijo o variable. Para aquellos de tipo variable se contempla eliminarlos a partir del quinto o tercer año, según acuerden ambas partes, con un coste máximo del 0,15% o del 0,25%, respectivamente. En caso de hipotecas a tipo fijo, la comisión por amortización anticipada se diferencia entre el 2%, si la comisión se producía en los primeros diez años y a partir del 1,5% desde entonces.
• Modificación en el tipo de interés que se puede cobrar por pasar de fijo a variable una hipoteca: el coste de pasar de una hipoteca a tipo variable y a tipo fijo, que pasa a ser del 0,15%. En el proyecto de ley estaba fijado en el 0,25%.

La subida de los tipos y cómo afectará al euríbor

Más allá de los cambios normativos, existen otra serie de condicionantes que pueden cambiar el escenario para la concesión de hipotecas. La vuelta a la normalidad de la política monetaria, con las esperadas subidas de tipos de interés, podría tener un efecto en el euríbor, principal tipo de referencia para las hipotecas. 

"Es posible que el BCE inicie el proceso de subidas de tipos, lo que podría tener un impacto directo en el número de compraventas, que podrían situarse alrededor de las 510.000 operaciones", señala Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista. 

“El mercado de la vivienda va a seguir dando claras muestras de recuperación porque nos encontramos en un ciclo expansivo del sector, pero será un crecimiento más moderado que el que hemos visto este año por dos motivos: las previsiones de diferentes organismos internacionales y del propio Gobierno apuntan a un crecimiento débil", apunta Beatriz Toribo, directora del servicio de estudios de Fotocasa.

"Y, segundo, porque el contexto de la financiación va a cambiar con una eventual subida de tipos y nuevas reglas en el mercado, como la ley hipotecaria”, añade Toribio. 

El euríbor cerró diciembre de 2018 en el -0,129%. Esta cifra supuso la cuarta subida consecutiva desde que en septiembre este indicador tomara la senda alcista por primera vez desde 2014. Además, el repunte de diciembre fue la subida interanual más alta desde mayo de 2014, según informa Cinco Días. 

Las previsiones para 2019 van en esta línea de subidas, aunque los datos que se manejan todavía están muy lejos de las cifras récord registradas durante el boom inmobiliario. 

Los expertos de Bankinter señalan en sus últimas previsiones que el indicador oscilará entre el -0,10% y el 0,20%. El departamento de análisis de la entidad señala que el indicador subirá en 2020 hasta situarse en una horquilla de entre el 0,4% y un máximo del 0,7%.