El coronavirus pausará momentáneamente la subida de precios de la vivienda en España en 2021 para volver a aumentar en 2022

Dos viandantes con mascarilla pasan ante una inmobiliaria en Madrid
Reuters
  • La agencia de calificación crediticia Moody's asegura que no ha detectado movimientos de precios en España por el coronavirus y prevé que en 2021 se pause temporalmente su ritmo de subida.
  • Su último informe sobre el sector inmobiliario augura que los precios se debilitarán más en los países del sur de Europa, más dependientes del turismo, lo que considera que dificultará aún más el acceso a la vivienda entre los jóvenes y las rentas más bajas.
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¿Hasta qué punto está afectando el coronavirus y la crisis económica que ha generado la pandemia a los precios de la vivienda en propiedad y en alquiler?

En los últimos meses, organismos y expertos han seguido de cerca la evolución del mercado inmobiliario para intentar prever cuál será su reacción a este nuevo escenario, aunque por el momento no se ha detectado una tendencia clara.

Así, repasando el índice oficial de precios de vivienda y los indicadores de portales como Idealista, Fotocasa y Tinsa, la conclusión casi unánime es que la compra de vivienda se está abaratando levemente, aunque no de forma generalizada, mientras que los datos no oficiales de alquiler apuntan a una moderación respecto a los meses anteriores que supera los niveles de 2019.

Ese suave abaratamiento no está traduciéndose en un mejor acceso a la vivienda debido a la caída de ingresos de un amplio porcentaje de la población a consecuencia del coronavirus, como ha señalado la última edición del estudio Global Real Estate Bubble Index del banco suizo UBS, en el que afirma que el aumento de los precios de la vivienda en Madrid se ha frenado por la pandemia, aunque sigan sin ser asequibles para gran parte de la población.

Los precios de la vivienda aún no se han movido

El abaratamiento de la vivienda debido al impacto del coronavirus tendrá que esperar a 2021, aunque será "una pausa en la subida de precios", según ha asegurado el analista y assistant vice-president de Moody's Rodrigo Conde Puente durante la presentación del último informe sobre el sector inmobiliario de la agencia de calificación crediticia.

Rodrigo Conde ha destacado que los precios bajarán por el impacto del coronavirus, especialmente en los países más dependientes del turismo en el sur de Europa, entre los que ha enumerado a España, Italia, Portugal y aparte del mercado de Francia. En el resto del continente, Moody's anticipa que en Reino Unido el factor pandemia se vea agravado por el Brexit, mientras que para Alemania y los países nórdicos prevé un impacto limitado.

El sector inmobiliario después del coronavirus: menos demanda, caída en las transacciones y pocas certezas para descifrar qué pasará con los precios de compra y alquiler

De hecho, los analistas de Moody's no han detectado todavía un cambio significativo en los precios este año, según ha señalado su vicepresidenta senior Bárbara Rismondo, que ha afirmado que, aunque las medidas de apoyo monetario y fiscal están protegiendo a los hogares de incurrir en impagos, "esperamos un efecto retardado el año que viene en la corrección de los precios".

Morosidad en créditos a pymes, no en hipotecas

"Pese a mantenerse estables en 2020, los precios de la vivienda en Europa disminuirán debido al coronavirus, algo negativo en términos crediticios para las titulizaciones de préstamos en default", ha destacado Conde, que ha señalado que "los bancos europeos también afrontarán mayores costes crediticios debido al aumento" de los préstamos con morosidad.

No obstante, el director gerente de Moody's Investors Service, Nick Hill, ha destacado que "a diferencia de lo sucedido durante la pasada recesión económica, los bancos han entrado en esta crisis con sólidas reservas de capital", precisando que su previsión es que la morosidad crediticia aumente entre las pymes, pero no tanto en el terreno de las hipotecas.

Hill ha asegurado que durante la pandemia los precios se han mantenido o subido en la mayoría de mercados europeos "por lo que es buena señal que el mercado se mantenga, aunque no esperamos que aguante hasta el próximo año por el alza del paro y la caída de ingresos" vinculada al impacto económico del coronavirus.

Moody's

Por su parte, Rodrigo Conde Puente ha afirmado que España e Italia ya contaban con un nivel alto de préstamos de dudoso cobro antes de la pandemia, como revela la gráfica anterior, aunque ha precisado que "no esperamos un alto incremento (de la morosidad) en hipotecas, sino en otros tipos de préstamos".

El acceso a vivienda asequible, más difícil para jóvenes y rentas bajas

Pese a su previsión de que los precios bajen en 2021, especialmente en las zonas del país más vinculadas al turismo, los analistas de Moody's no prevén que ese abaratamiento facilite el acceso a la vivienda, sino todo lo contrario. "La asequibilidad de la vivienda empeorará para muchos posibles compradores después del coronavirus", asegura el informe de la agencia, "por la reducción de los ingresos y del acceso a financiación".

El estudio estima que los jóvenes y las rentas más bajas serán los principales perjudicados por el endurecimiento en el acceso a vivienda asequible, lo que supondrá agravar las desigualdades de riqueza ya existentes. Así, al igual que en otras capitales europeas, como Ámsterdam o París, el analista prevé "que la caída en ingresos se sobrecompense y que los problemas de acceso a la vivienda se agraven", según Rodrigo Conde.

Moody's considera que jóvenes y rentas bajas tienen más posibilidades que otros grupos de población de perder empleos e ingresos debido a las consecuencias económicas del coronavirus, debido a que suponen "una gran proporción de empleados en industrias que enfrentan interrupciones significativas por la pandemia, como la hostelería, el comercio minorista y el turismo".

Moody's

Así, el informe señala que los trabajos más afectados por la pandemia, entre los que incluye los de hostelería y turismo, "tienen los salarios promedio más bajos", como muestra la gráfica anterior, que muestra el nivel de salario de los empleos esenciales, los que pueden realizarse trabajando, los no esenciales, los parcialmente reactivados y los que permanecen suspendidos a causa del coronavirus.

En la primera categoría, incluye tareas esenciales como producción de alimentos, servicios públicos, transporte o sanidad, mientras que los servicios profesionales, la educación y la administración entran dentro de los que se pueden realizar en remoto, el comercio minorista e industria caen dentro de los parcialmente activos, hostelería, ocio y construcción forman parte de los no esenciales y agencias de viaje y alojamiento en los cerrados.

Moody's ha destacado que "incluso antes de la pandemia, la asequibilidad de la vivienda estaba empeorando en Europa, y los requisitos de depósito para la compra de vivienda se estaban volviendo cada vez más complicados para los compradores de bajos ingresos, dadas las relaciones entre el precio de la vivienda y los ingresos", como muestra el siguiente gráfico.

Moody's

De este modo, en 2019, un comprador medio que quiera comprar un piso de 70 metros cuadrados necesitará dedicar 23 veces sus ingresos anuales, mientras que uno de Madrid gastará 11 veces lo que gana al año. Y el acceso a la vivienda seguirá empeorando, según el informe, debido a que "los efectos económicos de la pandemia agravarán este problema, especialmente para los compradores jóvenes y con bajos ingresos". 

En 2022 se retomará el encarecimiento de la vivienda

La pausa en la subida de precios de la vivienda concluirá en 2022, según ha augurado Rodrigo Conde, que ha precisado que los precios han subido en años anteriores como en otros mercados con mucha influencia turística y que el freno a los alquileres turísticos de corta duración provocará que aumente la oferta tanto de alquiler a largo plazo como de compra.

Además de recuperar la tendencia de alza de precios en 2022, los analistas de Mooy's también prevén que se estabilicen 2 nuevas tendencias después de la pandemia, como el aumento en la demanda de viviendas sociales y en la regulación del mercado del alquiler, como consecuencia del alza del paro y de la caída de ingresos en gran parte de la sociedad. 

El informe también detecta otra tendencia de cara al mundo poscoronavirus, que es el desplazamiento de la demanda a los suburbios y ciudades pequeñas. Los analistas de Moody's han señalado que esta huída del centro urbano se debe a la falta de asequibilidad de la vivienda, que es un factor previo a la crisis y que ha propiciado que cada vez más población no se pueda permitir el centro de las ciudades, además del aumento del teletrabajo.

El estudio señala que "Tras la crisis financiera mundial de 2008, los precios de la vivienda en la mayoría de los países europeos repuntaron más rápido y con mayor magnitud en ubicaciones centrales de la ciudad que en otras partes de cada país", un fenómeno que no prevé que se repita debido al reparto de la demanda en núcleos más pequeños o suburbios, "aunque las grandes ciudades retengan su atractivo".

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