Oferta escasa, demanda latente, ahorro o tipos bajos: estos son los motivos que explican por qué los precios de la vivienda no han bajado durante la pandemia, según los expertos

El mercado inmobiliario sigue confirmando sus síntomas de recuperación tras superar el ecuador de 2021, con las compraventas de vivienda rebasando sus niveles de 2019, según han confirmado a Business Insider España varios expertos del sector, tras haber registrado mínimos de más de una década durante la pandemia, mientras los visados para obra nueva y rehabilitación de vivienda confirman la recuperación de la construcción en el primer semestre del año.

Sin embargo, ni el desplome en las operaciones de compraventa en 2020 ni su rebote en 2021 están afectando a los precios de la vivienda en propiedad, que han subido ligeramente desde el inicio de la pandemia, registrando el menor crecimiento en 6 años pese a sumar su séptimo año consecutivo al alza, pese a que el consenso del sector preveía que se desplomasen por el impacto del coronavirus, como ha sucedido en algunas zonas del país en el mercado de alquiler.

De hecho, los expertos consultados por Business Insider España tampoco prevén cambios significativos en los precios inmobiliarios en lo que resta de año, destacando que acumulan ya 28 trimestres de crecimiento interanual y augurando que la recuperación de apetito comprador y la persistencia de las incertidumbres sanitarias y económicas vinculadas al coronavirus estabilizarán la demanda.

Pero, ¿por qué los precios de la vivienda en propiedad no han bajado durante la pandemia como preveía el sector inmobiliario? Business Insider España ha contactado con los expertos de Housell, Fotocasa, Pisos.com, la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI) y Comillas ICADE para preguntarles a qué se debe, en su opinión, este comportamiento inesperado del mercado de compraventa de vivienda.

¿Por qué los precios de la vivienda en propiedad no han bajado durante la pandemia?

"Desde Fotocasa creemos que la principal razón por la cual los precios de la vivienda se mantienen es por el gran auge de demanda surgido tras el confinamiento", asegura María Matos, directora de Estudios del portal inmobiliario, que destaca que el interés por cambiar de casa ha incrementado hasta 4 puntos el porcentaje de participación e interacción con el mercado de la compraventa 

"Esto explicaría por qué no descienden los precios en este mercado y se permite incluso el lujo de tener pequeñas subidas, aún en pandemia. Lo que percibimos es que de momento, los propietarios no se ven obligados a bajar precios a consecuencia del coronavirus. No se ven obligados a vender, ya que gracias a, por ejemplo, los ERTE y las ayudas se mantiene la renta de los hogares relativamente estable y a las empresas con vida", añade María Matos.

Además, la directora de Estudios de Fotocasa alude a otros factores, señalando que la modificación en las preferencias de vivienda mantiene los precios la demanda latente, que la vivienda sigue siendo un producto financiero con una rentabilidad difícil de encontrar en otro mercado, que cifra en máximos del 8,9%, y que el impacto de los bajos tipos de interés en el euríbor y el acceso a las hipotecas, en un momento en el que los estímulos monetarios y el ahorro durante la pandemia fomentan la compra.

Matos también destaca que el confinamiento ha hecho que la población valore más la vivienda que antes de la pandemia. Por su parte, Leandro Escobar, profesor de Comillas ICADE y experto inmobiliario, coincide con esta apreciación, afirmando que las restricciones de movilidad ha demostrado que la vivienda "siempre seguirá siendo necesaria", en contraposición con el retroceso de los mercados de oficinas o comercios, y se mantiene como valor refugio.

La aventura de comprar casa en 2021: la demanda volverá a crecer y se diversificará, pero la evolución de los precios sigue siendo una incógnita

Escobar explica que, a pesar de que la fragmentación geográfica del mercado inmobiliario impide generalizar y de las dudas al inicio de la pandemia sobre precios, financiación y formalización de compras, la demanda se congeló llevando los precios a la baja. "No obstante, con el comienzo del año 2021, cuando ya la vacuna pasaba a ser una realidad, la demanda latente volvió con fuerza al mercado y los precios volvieron a subir en muchos de los distintos submercados residenciales", detalla.

El profesor de Comillas ICADE apunta a que otros factores han contribuido a esta situación, como la reducción de oferta de vivienda nueva por el retraso en las obras y el traspaso de posibles compradores al mercado de segunda mano, en el que destaca que los precios han subido con más fuerza, además del incentivo hipotecario de los tipos de interés en niveles históricamente bajos, del aumento de la riqueza de las familias y por la irrupción del teletrabajo.

Los propietarios no se han visto forzados a vender a la baja

"El impacto de la pandemia es un contratiempo que nos llevará tiempo superar. Aún así, el interés por la compra de viviendas sigue activo a pesar de la incertidumbre económica, razón principal por la que los precios de compraventa se han mantenido relativamente estables en los últimos meses", señala Guillermo Llibre, CEO de Housell, que afirma que los propietarios no se han visto obligados a rebajar sus precios de venta.

"Durante el inicio de la pandemia, los compradores hicieron ofertas a la baja en torno a un 18-20% debido al contexto de la situación que estábamos viviendo", explica Llibre, resaltando que la negativa de los propietarios a aceptar una bajada de precio es otro de los factores principales que han mantenido los precios de la vivienda en propiedad sin apenas cambios. No obstante, el CEO de Housell destaca que los últimos datos del sector reflejan que el mercado ha empezado a recuperarse.

Así, Guillermo Llibre apunta a que el alza en las compraventas anuncia la recuperación del sector inmobiliario, aunque precisa que esta tendencia puede ser irregular a medio plazo. "Es importante destacar que los precios de la vivienda están en constante evolución, lo que, en la actualidad, se traduce en pequeños ajustes que avalan la estabilidad" en precios y tiempos de venta, explica, destacando además que los tipos incentivan el endeudamiento hipotecario.

"Sin embargo, a pesar de la estabilidad generalizada, hemos podido observar también picos de cambio importantes: por ejemplo, de acuerdo a la última edición de nuestro barómetro publicada, durante los meses de enero y marzo vender una vivienda llevaba un tiempo de casi 9 meses, mientras que venderla en el trimestre anterior era cuestión de unos 5,2 meses", añade el CEO de Housell, que augura subidas de precio, "principalmente incentivadas por la confianza que está generando la vacunación". 

Del mismo modo que Guillermo Llibre, Iñaki Unsain, presidente de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI), también resalta la importancia de las decisiones de los propietarios en la evolución de precios. "La gran mayoría de propietarios, aunque no todos, han percibido que esta crisis es coyuntural, sanitaria, no como la que tuvimos en 2008, que fue una crisis sistémica que afectó a todo", asegura, destacando que los avances de la vacunación refuerzan esa postura.

Ayudas europeas y bajos tipos de interés

Además, Unsain alude al impacto de las ayudas europeas en el mercado. "Nos van a regar con miles de millones y eso va a hacer que la masa monetaria, el dinero en circulación, aumente de forma espectacular y por lo tanto el crecimiento que se va a producir al ponerse en marcha la economía se va a ver exponencialmente incrementado al inyectar dinero dentro del mercado", afirma, destacando que los propietarios han preferido esperar en estas circunstancias.

"Aunque estemos en un situación catastrófica, con todo parado y que todo hace pensar que los precios tenían que haber caído en torno a un 15%, los propietarios han dicho 'me espero'. ¿Y qué ha ocurrido? Pues que los precios no han caído ese 15% o 20%, sino un 3% o un 4%, dependiendo de la zona", explica a Business Insider España el presidente de AEPSI.

Mientras, Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com, destaca que la pandemia ha roto una tendencia histórica. “Al comienzo de la pandemia, el Banco de España, del FMI o Europa tenían previsiones de una caída importante del PIB e históricamente la evolución del precio de la vivienda ha ido muy relacionada con la evolución del PIB", señala, asegurando que durante la pandemia se ha producido un desacoplamiento entre ambos factores.

Font atribuye esa divergencia a 2 factores, coincidiendo en parte con Iñaki Unsain. Así, destaca que las ayudas extraordinarias puestas en marcha por el coronavirus han llegado a la población. "Tienen un impacto directo en los bolsillos de los propietarios de vivienda, en forma de ERTE, moratorias de alquiler e hipotecarias, que han provocado que los propietarios que no tenían interés especial en vender no se hayan visto forzados a hacerlo y aceptar una negociación a la baja", explica.

Por otra parte, también señala a la perspectiva de la crisis del coronavirus, que ha motivado a los propietarios a esperar que la situación mejore. "Aunque la perspectiva no acompañe, la situación a priori es buena porque la tasa de ahorro está en máximos y los tipos de interés en mínimos", asegura el director de Estudios de Pisos.com, que destaca que las cifras oficiales y las de su portal muestran que el mercado está interesado en comprar. 

"El hecho de que no esté bajando el precio de la vivienda en venta no significa que no haya interés en el mercado, precisamente en nuestro portal hemos visto como la actividad es muy importante ya desde el pasado año, quizás ahora no tanto pero sobre todo el otoño pasado registramos máximos históricos tanto de actividad como de solicitudes de colocación", añade Ferran Font, que apunta que este comportamiento está  condicionado por las ayudas que vienen del Banco Central Europeo.