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Las hipotecas en España muestran las primeras señales de alarma pero no es porque, por el momento, haya una burbuja en los precios de la vivienda, según esta firma de análisis internacional

Una joven pasa por delante de un carte de una promoción de viviendas.
Reuters
  • El mercado inmobiliario habría vuelto a mostrar los primeros signos de alarma, aunque no porque el precio de la vivienda se haya disparado. 

  • Moody's señala en un informe que el riesgo aparece porque se ha producido un aumento en el porcentaje de la deuda sobre el valor de la vivienda, ratio que se conoce en el sector con las siglas de LTV (loan to value), mientras disminuye el ahorro de las familias. 
  • El incremento de este indicador muestra que si las condiciones del mercado se agudizan las nuevas hipotecas podrían aumentar su riesgo de impago. 

El estallido de la burbuja del ladrillo fue el gran desencadenante de la crisis en España. Se rompió el mantra de que la vivienda no puede bajar de precio y se llevó por delante a familias, cajas de ahorro y a la economía, en general. 

Ahora, el precio de la vivienda ha vuelto a la senda de las subidas después de haber tocado suelo en lo más hondo de la crisis financiera, mientras que la banca ha vuelto a abrir el grifo del crédito concediendo de nuevo hipotecas.

Pero algunas voces alertan de que el mercado inmobiliario podría volver a mostrar signos de alarma, aunque no porque el precio de la vivienda se haya disparado. 

“Los desequilibrios están emergiendo en el mercado inmobiliario”, señala Moody’s en un informe que titula La subida de los precios de la vivienda es positiva, pero están apareciendo algunos riesgos que apunta que el problema estaría en el aumento del porcentaje de la deuda sobre el valor de la vivienda lo que haría más complicado pagar los nuevos préstamos. 

"Algunos riesgos están apareciendo en el mercado inmobiliario español, lo que puede servir como un indicador temprano de los riesgos que pueden emerger cuando los precios de las viviendas suban. En particular, los ratios LTV (como se denomina por sus siglas en inglés el concepto de loan to value que hace referencia al porcentaje del préstamo frente al valor del inmueble) de las hipotecas están aumentando, mientras que los ahorros de las familias están disminuyendo", añade el informe que apunta que si estos signos se agudizan podría tener repercusiones negativas en las próximas hipotecas. 

Leer más: Este gráfico muestra cuál fue el grave error de la concesión de hipotecas durante la burbuja del ladrillo

La agencia señala que la ratio LTV de las nuevas hipotecas se sitúa por encima de los niveles precrisis. Un nivel más alto de este indicador suele significar un mayor apalancamiento, lo que se traduce en un riesgo mayor y una mayor posibilidad de impago así como mayores pérdidas si la quiebra se produce. 

De hecho, la agencia apunta que en el último trimestre del año pasado la media de este indicador para las nuevos préstamos hipotecarios se situó en su nivel más alto desde que el Banco de España comenzó a registrar los datos de la serie histórica en 2004. Sin embargo, a comienzos de 2019 la ratio cayó alrededor de dos puntos porcentuales lo que le llevaría a mantenerse en el entorno precrisis. 

Pero no todo es tan alarmante como podría parecer, la lectura que puede hacerse de esta caída es que el porcentaje de hipotecas por encima del 80% del valor de la vivienda se mantiene más o menos estable, y lo que es más importante por debajo de los niveles precrisis. Los analistas apuntan que el segmento de hipotecas que está creciendo es el que concede un valor de alrededor de entre el 60% y el 80% del valor del inmueble

Esta cifra del 80% es la que suele utilizarse como medida para saber si el crédito de las hipotecas que se está dando es demasiado elevado en comparación con el valor de las viviendas, algo que sucedió en pleno boom del ladrillo cuando se concedían préstamos incluso por encima del 100%. 

Gráfico de Moody's sobre hipotecas.
Moody's

Frente a este aumento del valor de las hipotecas que se están concediendo, el ahorro de las familias está cayendo lo que puede convertirse en un problema. La tasa de ahorro de las familias cerró el año pasado en mínimos históricos, según los datos del Banco de España, que apuntaba que la renta disponible de las familias se situaba en el 4,85%. 

A pesar de estos mimbres, Moody's considera que los deudores hipotecarios están mejor situados actualmente que hace una década, cuando se produjo el estallido de la burbuja inmobiliaria, para hacer frente a las posibles dificultades que puedan surgir si las condiciones del mercado inmobiliario empeoran.

Un contexto que podría producirse si sube más el precio de la vivienda o si los tipos de interés empiezan a subir. Esto se debe, sobre todo, a unos criterios más duros de la banca a la hora de conceder hipotecas. 

También señalan que la tasa de esfuerzo para la compra de vivienda ha mejorado, el saldo vivo hipotecario residencial a nivel nacional ha caído, y la proporción de nuevas a hipotecas a tipo de interés fijo ha crecido.

Respecto al precio de la vivienda, la agencia de calificación hace referencia a las dos velocidades del mercado en el territorio español. Por un lado, las grandes ciudades que sí que ven repuntar el precio de la vivienda, mientas que en otros lugares el incremento de precios es muy limitado. De hecho, destaca los casos de Madrid y Cataluña por su repunte en el precio de la vivienda. 

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