Comisiones habituales de una hipoteca

1. Comisión de apertura
2. Comisión por amortización anticipada
3. Comisión por subrogación
4. Comisión por cancelación

A la hora de pedir un préstamo hipotecario, el comprador suele fijarse en cuestiones como el tipo de interés. Se trata de un factor relevante, en la medida en que determina el importe de las cuotas mensuales, pero hay otros aspectos a tener en cuenta antes de firmar cualquier hipoteca para la compra de un inmueble. 

Además de gastos como la tasación y la notaría, las comisiones que establece la entidad bancaria pueden encarecer la hipoteca por encima de tus expectativas.

Estos son los principales cargos que el banco puede cobrarte por determinadas gestiones asociadas al préstamo hipotecario:

Comisión de apertura

Se trata de una comisión única que el cliente debe pagar cuando se firma la escritura de compra-venta, a cambio de que el banco ponga la hipoteca a su disposición. Su importe oscila según el tipo de préstamos y la política de cada entidad, pero suele representar un porcentaje comprendido entre el 0,5% y el 1,5% sobre el importe del crédito.

Pese a que no existen límites fijados por la ley para esta comisión, cada vez son más los bancos que deciden eximir al cliente de su pago. 

Comisión de estudio y gestión

Las entidades cobraban esta comisión por la realización de los análisis necesarios para verificar la viabilidad de la operación, en función de la solvencia del solicitante. Sin embargo, la nueva ley hipotecaria ha determinado que ya no recaiga sobre el cliente, dejando la comisión de apertura como la única comisión inicial que pueden cobrar los bancos.

Comisión por los gastos de formalización

Antes se cobraba de forma independiente, como un porcentaje por la formalización del préstamo a pagar en el momento de la concesión. Ahora, estos gastos deben integrarse en una única comisión de apertura, igual que ocurre con la comisión de estudio y gestión.

Comisión por amortización anticipada

Esta comisión se aplica en aquellos casos en los que el titular de la hipoteca decide amortizar una parte o el total del préstamo hipotecario antes de los plazos establecidos. Es una forma de compensar a la entidad por el dinero que deja de ganar por los intereses que ahorra el cliente. Tras la entrada en vigor de la ley hipotecaria de 2019, la comisión por amortización anticipada se ha reducido en gran medida y varía según el tipo de hipoteca:

• Para las hipotecas a tipo variable: En caso de que el titular realice la amortización en los 3 primeros años del préstamo, la comisión puede suponer como máximo un 0,25% sobre la cantidad que se adelanta. Si se produce en los 5 primeros años, el límite desciende al 0,15%.
• Para las hipotecas a tipo fijo: En caso de que la amortización de la hipoteca se lleve a cabo en los 10 primeros años del contrato, la entidad bancaria puede aplicar una comisión que ascienda hasta el 2% del capital reembolsado. Si tiene lugar cuando ya han transcurrido estos 10 años, el tope se reduce hasta el 1,5%.

Comisión por subrogación

La comisión por subrogación se aplica en aquellos casos en que el cliente modifica la hipoteca para cambiar al titular del préstamo, o bien opta por cambiar de banco. En estos supuestos, la entidad puede aplicar una comisión. Su cuantía se rige por los mismos términos que la compensación por amortización anticipada.

Comisión por cancelación

Al margen de la comisión que los bancos pueden cobrar por la amortización anticipada, la cancelación del préstamo hipotecario implica otros gastos para el titular. Si se cancela porque ya se ha terminado de pagar, para que la vivienda quede libre de cargas hay que proceder a la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. No es un trámite obligatorio, pero sí necesario en caso de que se quiera hacer una operación como la venta del inmueble. Para hacerlo, es necesaria la intervención de un notario y se suele contratar a un gestor. Aunque dependen del importe del préstamo, los gastos de notaría y del Registro están regulados y suelen oscilar entre los 90 y los 120 euros en el primer caso, y ascienden como mínimo hasta los 24 euros en el segundo.

En cambio, si la hipoteca se cancela por la venta del inmueble, el titular suele terminar de devolver el capital pendiente con el dinero obtenido al venderlo. Si es así, se debe solicitar al banco un certificado del saldo pendiente de pago. Una vez devuelta toda la deuda, es necesario pedir un certificado de cancelación de la hipoteca. Por lo general, el propio notario que da fe de la escritura de compraventa es quien hace lo propio con la escritura de cancelación.