Contrato de arras de una vivienda

1. Qué es el contrato de arras
2. Qué información se incluye 
3. Tipos de contrato de arras existen
4. Los plazos de un contrato de arras

¿Qué es el contrato de arras de una vivienda?

El contrato de arras es un documento en el que un comprador y un vendedor expresan su compromiso de efectuar la compraventa de una propiedad en un plazo de tiempo establecido. A modo de reserva, el comprador entrega un porcentaje del precio total con el fin de demostrar al vendedor su intención de adquirir la vivienda.

Pese a que el porcentaje varía en función de las necesidades de las partes, se suele entregar un 10% del precio de venta del inmueble en concepto de arras.

Se trata de un contrato vinculante, cuyo incumplimiento tiene consecuencias legales. Además, constituye la base de lo que posteriormente será la escritura pública de compraventa, razón por la que refleja tanto las condiciones de la operación como las posibles penalizaciones si alguna de las partes se echa atrás.

¿Qué información se incluye en el contrato de arras?

Aunque es un precontrato, el contrato de arras es relevante porque incluye las condiciones de la futura transmisión y los detalles del acuerdo entre las partes. Dado que sus cláusulas pueden traducirse en obligaciones de cara al cierre de la operación, la redacción del documento requiere una importante atención al detalle.

Esta es la información que, como mínimo, debe formar parte de un contrato de arras:

• Los datos personales y de contacto tanto del vendedor como del comprador.
• Descripción, identificación y localización del inmueble.
• Tipo de contrato, precio de la compraventa y forma de pago.
• La cantidad de dinero que se entrega como señal, y que será descontada del precio final.
• Plazo de tiempo máximo para formalizar la compraventa.
• Consecuencias ante un posible incumplimiento del contrato.
• Reparto de los gastos de la compraventa.
• Firma de ambas partes.

¿Qué tipos de contrato de arras existen?

Según el Tribunal Supremo, existen 3 tipos de contratos de arras. Cada uno de ellos tiene consecuencias jurídicas diferenciadas en caso de que se produzca un incumplimiento.

Arras penitenciales

Este contrato implica que la suma de dinero que se entrega para reservar la propiedad funcionará como indemnización si se rompe el acuerdo. Es el que se utiliza en la mayoría de los casos, ya que es el único tipo que permite el desistimiento del comprador o del vendedor sin mayor penalización que la pérdida de la señal o la devolución por duplicado de este importe recibido, respectivamente.

Es una opción interesante en aquellos casos en los que se quiere transferir una propiedad con una firma condicionada a la aprobación de la hipoteca por parte del banco, o si por otros motivos no existe seguridad absoluta de que se vaya a formalizar la compraventa, debido a que las condiciones de incumplimiento son claras y fáciles de ejecutar.

Arras confirmatorias

Su finalidad es confirmar que existe un compromiso de las partes con la compraventa. Las arras confirmatorias funcionan como un anticipo del precio total, es decir, una primera entrega de dinero a la que deberán seguir las demás.

En caso de que se produzca un incumplimiento, las partes no podrán rescindir el contrato de manera unilateral, sino que se aplicarán las reglas generales de incumplimiento de obligaciones. Esto significa que el perjudicado puede escoger entre exigir el cumplimiento de la obligación o su resolución, con la indemnización o el abono de intereses que corresponda respectivamente. Si el perjudicado, ya sea comprador o vendedor, opta por exigir el cumplimiento, podrá pedir la resolución más tarde si resulta imposible alcanzar un acuerdo.

Arras penales

Establecidas como garantías del cumplimiento del contrato, las arras penales se equiparan a las obligaciones con cláusula penal.

En caso de incumplimiento, si es el comprador quien rompe el contrato, el vendedor podrá exigir la venta de la vivienda además de quedarse el dinero de las arras, e incluso pedirlo por duplicado. Si es al revés, el vendedor deberá hacer frente a la indemnización correspondiente, así como llevar a cabo la venta del inmueble si el comprador lo exige judicialmente.

¿Cuáles son los plazos de un contrato de arras?

Por norma general, el plazo para escriturar la compraventa suele ser de 90 días a partir de la firma del contrato de arras. No obstante, se trata de un documento privado, cuyo plazo depende única y exclusivamente de lo que hayan pactado comprador y vendedor.

Si por alguna razón no se llega a escriturar en la fecha acordada, cabe la posibilidad de añadir una prórroga, que también dependerá de la voluntad de las partes. 

Caso práctico

La utilidad del contrato de arras reside en que refleja los detalles del acuerdo entre el vendedor y el comprador, como último paso previo a la formalización de la transacción.

Ponte en el supuesto de que decides comprar un piso y concretas un precio final de 175.000 euros. Con el fin de que te dé tiempo a firmar la hipoteca para financiar la compra, firmas un contrato de arras penitenciales por el que le entregas al comprador un 10% del valor de la vivienda: 17.500 euros. Si incumples tu compromiso y no ejecutas la compra, perderás ese importe. Por el contrario, si es el vendedor quien da marcha atrás, tendrá que indemnizarte pagando el doble de la señal: 35.000 euros.