Diferencias entre hipoteca fija, variable y mixta

1. Definición de hipoteca a tipo fijo, variable y mixto
2. Diferencias entre cada tipo de hipoteca
3. Principales características de cada una
4. Qué te interesa más: hipoteca fija, variable o mixta

¿Qué es una hipoteca a tipo fijo, variable y mixto?

Si estás pensando en comprar una vivienda, son muchos los aspectos a tener en cuenta. Uno de los más relevantes es el tipo de financiación bancaria, que tendrá un impacto directo sobre las condiciones del préstamo a lo largo del plazo de amortización. En líneas generales, se suele distinguir entre tres clases de hipoteca en función del tipo de interés aplicado.

• Hipoteca a tipo fijo: la característica más distintiva de una hipoteca fija es que la cuantía de las cuotas mensuales no varía a lo largo del tiempo. Esta condición es básica y se extiende a todo el ciclo de vida del préstamo. Con esta opción, que resulta especialmente atractiva en las hipotecas a largo plazo, la cuota podría llegar a disminuir en caso de que el usuario opte por amortizar parte del préstamo, pero nunca subirá porque el interés siempre permanecerá constante.
• Hipoteca a tipo variable: el tipo de interés en una hipoteca variable está conformado por el diferencial y por un índice de referencia (generalmente el euríbor). A diferencia del caso anterior, en este tipo de hipoteca las cuotas aumentan o disminuyen en función de la evolución de este índice de referencia, algo que genera una mayor incertidumbre al consumidor. Durante todo el préstamo, se irán actualizando 1 o 2 veces al año, según lo pactado.
• Hipoteca a tipo mixto: esta alternativa funciona como una combinación entre las dos principales clases de hipoteca. Así, comienzan ofreciendo un tipo de interés fijo (suele oscilar entre 5 y 20 años) y después pasan a un tipo variable referenciado al euríbor durante el resto de la vida del préstamo. 

¿Qué diferencias existen entre cada modalidad?

A grandes rasgos, la diferencia de base entre un préstamo hipotecario a tipo fijo, variable o mixto reside en el tipo de interés que se aplica. En una hipoteca fija, siempre te cobrarán el mismo Tipo de Interés Nominal (TIN), mientras que en una variable este irá cambiando con el paso del tiempo, lo que hará que la cuota aumente o disminuya. Por su parte, una hipoteca mixta suele comenzar aplicando un tipo de interés fijo para, tras un plazo de tiempo establecido, pasar a uno variable.

Estas son las principales diferencias entre las tres clases de hipoteca:

• Cuota mensual. En una hipoteca fija sabrás desde el primer momento cuánto debes pagar cada mes, pero esta cantidad no permanece estable en las variables y mixtas. Por norma general, estará sujeto a la evolución del euríbor.
• Tipo de interés. En una hipoteca a tipo fijo siempre pagarás el mismo interés, mientras que en las variables, este cambia con el tiempo. ¿Por qué es así? El interés se calcula sumando el euríbor a un diferencial, que es un porcentaje fijo que se pacta con el banco. Cada cierto tiempo, normalmente cada año o cada 6 meses, la entidad revisará el nivel al que se sitúa el euríbor. Para bien o para mal, esto significa que el pago futuro estará sujeto a las fluctuaciones del mercado. En las mixtas, el tipo de interés responde a la combinación de ambas alternativas.
• Plazo de amortización. Los bancos suelen establecer distintos plazos en las hipotecas fijas, mixtas y variables. Lo más habitual es que las variables cuenten con plazos de amortización más largos que las fijas. En estas últimas, las entidades tienden a “premiar” a los clientes que necesitan menos tiempo para devolver el préstamo.
• Comisiones. Según la ley hipotecaria, todos los tipos de hipoteca pueden cobrar los mismos tipos de comisiones. No obstante, en algunos casos los límites son distintos, como ocurre con las comisiones por amortización anticipada. En las hipotecas variables, el banco tiene un tope del 0,25% durante los 3 primeros años y, a partir del cuarto no podrá cobrarte nada –o bien podrá cobrar hasta un 0,15% durante los 5 primeros años y nada a partir del sexto–, mientras que en las fijas el tope será de un 2% durante los 10 primeros años y de un 1,5% durante el resto de la vida del préstamo. En el caso de las hipotecas fijas habría que sumar las compensaciones por riesgo de tipo de interés, que solo se cobrarán cuando se produzca una cancelación anticipada.
• Amortización. En cada tipo de hipoteca, existen diferencias en la amortización del capital. Durante los primeros años en las hipotecas variables se amortiza capital más rápidamente, lo que hace que el impacto de una hipotética subida de tipos sea menor.

Principales características de cada tipología

¿Qué opción te interesa más: hipoteca fija, variable o mixta?

No existe una respuesta universal a la hora de elegir entre una hipoteca fija, variable o mixta: la decisión depende del perfil del consumidor, el plazo del préstamo, las expectativas de ingresos y la capacidad de afrontar una subida inesperada de tipos. Dado que no se puede determinar con seguridad qué ocurrirá con los tipos de interés en los próximos años, resulta imposible saber de antemano con qué opción será menor el coste de la hipoteca.

Para decantarte por una u otra alternativa, debes valorar tus necesidades y considerar cuál es tu grado de aversión al riesgo. Si prefieres la seguridad de pagar siempre la misma cantidad, evitando los peligros de una potencial subida de tipos, la hipoteca a tipo fijo podría ser la más indicada para ti.

Por el contrario, si te seduce la idea de pagar una cuota inferior de partida y mantenerte alerta a las fluctuaciones del euríbor, deberías optar por una variable.

A caballo entre ambas, la hipoteca mixta es una solución intermedia que te permitiría no exponerte tanto al euríbor como en la variable, disfrutando de la ventaja de pagar menos que en una fija durante los primeros años.

De este modo, la elección gira en torno a la importancia que le concedas a la certidumbre. Tradicionalmente, la mayor parte de las hipotecas en España eran variables, pero la crisis financiera hizo que muchos usuarios demandasen una fórmula más estable. Así, se ha producido un fuerte incremento en la adopción de las hipotecas fijas, que ya se han convertido en las favoritas de los compradores de vivienda.