Doble garantía hipotecaria

1. Qué es la doble garantía en una hipoteca
2. En qué se diferencia de un aval
3. Requisitos necesarios
4. En qué casos es conveniente
5. Un ejemplo práctico

¿Qué es la doble garantía en una hipoteca?

Comprar una vivienda requiere un gran desembolso inicial, puesto que el banco suele financiar un máximo del 80% del valor de tasación. Por ello, generalmente se recomienda tener ahorrado un 30% del valor como mínimo para poder cubrir el resto: un 20% para la vivienda y un 10% para los gastos asociados a la compraventa como los impuestos, plusvalías, notaría, tasación y registro.

Dado que ahorrar esta cantidad no es fácil, existen alternativas para que puedas acometer la operación si no cuentas con ese capital inicial. Una de ellas es la doble garantía hipotecaria que, a grandes rasgos, consiste en utilizar 2 inmuebles para financiar una sola hipoteca. Esta opción te permite cubrir el 80% del valor de la vivienda con su propia hipoteca, y el 20% restante con una hipoteca sobre otro inmueble que ya tengas en propiedad o que un tercero te haya cedido como aval, normalmente un familiar.

¿Qué diferencia la doble garantía de un aval?

La confusión entre el aval y la doble garantía es común, puesto que son 2 conceptos similares. Sin embargo, hay algunas diferencias importantes.

• Con un aval bancario, la responsabilidad sobre la hipoteca es total. En caso de impago, el banco puede reclamar que el avalista haga frente al pago de la deuda del titular del inmueble e incluso ejecutar el aval.
• Con la doble garantía hipotecaria, la responsabilidad se limita al 20% del inmueble que ha avalado. Por lo tanto, el riesgo es muy inferior que en el caso del aval.

Precisamente, esta es una de las particularidades del funcionamiento de la doble garantía hipotecaria. Una vez que hayas abonado el 20% del capital que el banco te ha prestado, tendrás la oportunidad de liberar el segundo inmueble hipotecado y cancelar la doble garantía.

¿Qué requisitos se deben cumplir para su concesión?

Si tienes la intención de solicitar una doble garantía hipotecaria para financiar la compra de tu vivienda, debes tener en cuenta que el banco habitualmente reclama que se cumplan 2 requisitos principales:

• Que el segundo inmueble esté libre de cargas tributarias e impositivas. Esto quiere decir que no puede tener hipoteca, y si ya estuviera pagada en su totalidad, debes asegurarte de cancelarla registralmente para que aparezca sin cargas en el Registro de la Propiedad.
• Que el inmueble tenga un valor mínimo de tasación que, por norma general, se fija en 100.000 euros.

Además de estos requerimientos, cada banco tiende a plantear sus propias condiciones para conceder este tipo de productos hipotecarios.

¿Te conviene la doble garantía hipotecaria?

La doble garantía hipotecaria es una alternativa interesante si quieres comprar una vivienda pero no dispones de ahorros suficientes. En cualquier caso, se trata de una opción que implica una serie de riesgos. En primer lugar, si se produce un impago, el dueño de la vivienda que soporta el 20% adicional de tu hipoteca puede llegar a perder porcentaje de su activo.

Por otra parte, podrías necesitas presentar también la figura de un aval para acceder a la hipoteca, lo que supondría un elemento de riesgo adicional. En ese caso, es recomendable que el avalista y el titular de la segunda hipoteca no sean la misma persona.

Caso práctico

Imagina que quieres comprar una casa por valor de 200.000 euros. La doble garantía se aplicaría al 80% sobre la vivienda (160.000 euros) y al 20% sobre el otro inmueble, lo que aportaría los 40.000 euros restantes.

En la práctica, el segundo inmueble quedaría libre de cargas una vez pagados los primeros 40.000 euros de la hipoteca. A partir de entonces, la garantía recaería sólo sobre la vivienda que has adquirido.