Hipoteca inversa

1. Qué es una hipoteca inversa
2. Tipos de hipoteca inversa
3. Qué requisitos debes cumplir para solicitar una hipoteca inversa
4. Ventajas de la hipoteca inversa
5. Inconvenientes de la hipoteca a tipo mixto
6. Cómo decidir si merece la pena contratar una

Qué es una hipoteca inversa

Como su propio nombre indica, una hipoteca inversa funciona al revés que una normal. En lugar de pedir dinero prestado para adquirir un inmueble, es la entidad bancaria quien abona al cliente una renta mensual a cambio de que este ofrezca su vivienda como garantía.

Se trata de un tipo de préstamo hipotecario que se dirige principalmente a personas que tengan más de 65 años (aunque también tienen acceso aquellas personas que sean dependientes o que acrediten un grado de discapacidad igual o superior al 33%) y que sean propietarias de una vivienda, según el Banco de España.

Esta fórmula permite que estos usuarios cobren un dinero extra para complementar su pensión, mientras que podrán continuar utilizando la vivienda hasta su fallecimiento. Cuando este se produzca, sus herederos tendrán la posibilidad de elegir entre devolver el préstamo al banco para recuperar el inmueble o cobrar el importe restante, en caso de que aún quede una parte. No obstante, una hipoteca inversa puede tener más de un titular. Si es así, sólo se considerará vencida cuando hayan fallecido ambos titulares.

Tipos de hipoteca inversa

En función del tipo de renta y los plazos, se puede distinguir entre tres tipos de hipoteca inversa:

• Hipoteca inversa temporal: la entidad abona al propietario una renta vinculada al valor de la vivienda en forma de cuota mensual y durante un periodo de tiempo establecido. El hecho de que la duración sea limitada implica que, si el hipotecado supera la edad estimada y las cuotas cubren el valor de la vivienda, dejará de percibir ingresos. En cualquier caso, no perderá el uso de la misma.
• Hipoteca inversa vitalicia: el propietario tiene garantizada una renta mensual durante el resto de su vida. La ausencia de plazos se traduce en una cuota que será inferior a la de la modalidad temporal. Este tipo de préstamo suele ir ligado a un seguro de renta vitalicia, que se activaría en caso de que la vida del titular se prolongue más allá del valor de la hipoteca, y se haría cargo de seguir pagando las rentas hasta su fallecimiento.
• Hipoteca inversa de disposición única: el titular percibe un único pago al inicio de la hipoteca, que se corresponde con el valor de tasación de la vivienda.

Qué requisitos debes cumplir para solicitar una hipoteca inversa

Aunque los requisitos y condiciones concretas dependen de cada entidad bancaria, sólo podrás contratar una hipoteca inversa si encajas dentro de un perfil muy específico. El producto se encuentra generalmente limitado a personas mayores de 65 años, si bien también pueden solicitarlo personas en situación de dependencia o discapacidad severa, al margen de su edad.

El solicitante debe contar con una vivienda en propiedad, preferiblemente libre de cargas. Es decir, que no pese sobre ella ningún tipo de embargo, deuda, cláusula resolutoria o hipoteca. Si aún no se ha terminado de pagar la hipoteca, el importe pendiente se sumaría al préstamo de la hipoteca inversa.

Aunque puede ser indistintamente la residencia habitual o una segunda vivienda, se suele valorar que se trate del primer supuesto, dado que no será necesario hacer frente al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en la constitución del préstamo. En lugar de evaluar tu nivel de ingresos y tu solvencia económica, el banco valorará por encima de todo que la vivienda tenga un alto valor de mercado, en la medida en que pueda colocar el inmueble o sacar partido de él con facilidad.

Ventajas de la hipoteca inversa

• Beneficios fiscales. Los ingresos obtenidos por medio de una hipoteca inversa no tributan en el IRPF porque se consideran como disposiciones de un crédito. Es decir, no tendrás que pagar impuestos por el préstamo, con la única excepción de que el dinero se reciba del seguro de renta vitalicia. Si se trata de la vivienda habitual, será posible además disfrutar de la extensión del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
• Ingreso extra. Podrás complementar tu pensión o tus otros ingresos con esta renta mensual.
• Seguridad. Aunque esté hipotecada y los plazos se cumplan, la vivienda seguirá siendo tuya y podrás continuar viviendo en ella hasta el momento del fallecimiento.
• Compatibilidad con otras opciones. La hipoteca inversa es compatible con el alquiler del inmueble. Por lo tanto, si dispones de otro inmueble o vives en otro lugar, te permitiría contar con una renta adicional cada mes.

Inconvenientes de la hipoteca a tipo mixto

• Cuantía de los ingresos. Aunque puede resultar muy útil como complemento, la cantidad de dinero que recibirás en una hipoteca inversa no será suficiente para que puedas vivir de ello.
• Una carga para los herederos. La deuda contraída con el banco no afecta al propietario, pero sí a sus herederos. Son ellos quienes deberán saldar la deuda, si no quieren quedarse sin la vivienda. Si llegado el momento, el inmueble acaba valiendo menos que el préstamo, también serán los herederos quienes asuman la diferencia.
• Riesgos. Dado que las rentas a cobrar no se actualizan en este tipo de hipotecas, el capital perderá valor de manera progresiva por el efecto de la inflación. Asimismo, si el seguro de rentas vitalicias se contrata en forma de prima única, el precio final podría dispararse.

Cómo decidir si merece la pena contratar una

Hasta el momento, la hipoteca inversa como producto financiero no ha contado con demasiado éxito en España. Su complejidad y la falta de información no han contribuido a generar confianza en esta opción. Pese a su escasa penetración, la fórmula tiene sentido en un país en el que la inmensa mayoría de los mayores de 65 años dispone de un inmueble en propiedad.

En líneas generales, contratar una hipoteca inversa puede resultar conveniente si no tienes la intención de vender tu vivienda a lo largo de tu vida ni dejársela a nadie en herencia. Y en caso de que existan herederos, si tienes la certeza de que podrán asumir la deuda. En este supuesto, estos ingresos extra para complementar tu pensión podrían venirte muy bien.

Sin embargo, hacerlo tiene riesgos importantes que se deben considerar antes. Además, hay que tener en cuenta que las cuotas serán mayores cuanto más alto sea el valor de tu casa, cuanta mayor sea tu edad y cuanto antes entienda el banco que puede recuperar la inversión.

Si estas circunstancias hacen que no te merezca la pena, existen otras alternativas a las que puedes recurrir más allá de la hipoteca inversa. Algunas de ellas pasan por el alquiler o la venta de la propia vivienda, e incluso la nuda propiedad.