Subrogación de una hipoteca

La subrogación hipotecaria permite sustituir a las partes implicadas en el préstamo.

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  • La subrogación hipotecaria es un trámite que permite sustituir a una de las partes implicadas en el préstamo, ya sea la entidad bancaria o el titular.
  • Aunque la subrogación conlleva algunos gastos, también se traduce en beneficios como el ahorro y la mejora de las condiciones del préstamo.
  • Si quieres entender cómo funciona la economía, la tecnología, el mundo empresarial y descubrir el significado de la mayoría de conceptos que escuchas cada día, no te pierdas nuestra sección Qué es.
  1. Qué es la subrogación hipotecaria
  2. Qué tipos de subrogación hipotecaria existen
  3. En qué casos resulta conveniente la subrogación
  4. Beneficios de subrogar la hipoteca
  5. Qué gastos implica una subrogación hipotecaria

Qué es la subrogación hipotecaria

La subrogación es un trámite que permite modificar algunas de las condiciones establecidas en el contrato de la hipoteca, como el cambio de la entidad bancaria y del titular de la hipoteca.

De este modo, la finalidad de la subrogación hipotecaria es sustituir a una de las partes implicadas en el préstamo, sin necesidad de cancelarlo y formalizar un nuevo contrato.

Antes de dar este paso, es importante que estés bien informado acerca de los cambios en las condiciones que implica la subrogación y los gastos que puede acarrear.

Qué tipos de subrogación hipotecaria existen

Según el aspecto del préstamo que se pretenda modificar, existen 2 tipos subrogación hipotecaria: 

Subrogación de acreedor

Es el tipo de subrogación más habitual y permite que el cliente cambie la hipoteca de una entidad bancaria a otra

Este traslado del préstamo hipotecario a otro banco suele ser utilizado por el deudor para obtener una mejora en las condiciones, aprovechando las ventajas que ofrece la otra entidad y evitando los gastos que implicaría cancelar el préstamo para formalizar uno nuevo.

Por ejemplo, puede cambiar algunos de los detalles de la operación y el plazo de amortización. Aunque esta opción evita que haya que pagar impuestos, el consumidor sí deberá abonar los gastos que la subrogación lleva implícitos.

Subrogación de deudor

Consiste en el cambio del titular del préstamo y resulta habitual sobre todo cuando se efectúa la venta de un inmueble que ya cuenta con una hipoteca.

En estos casos, el comprador tiene la posibilidad de subrogarse a la hipoteca del antiguo inquilino siempre que la entidad bancaria dé su visto bueno.

Por su parte, el banco puede o no admitir al nuevo deudor y para ello llevará a cabo un estudio de riesgos previo parecido al que realizaría para conceder un préstamo normal. 

Este tipo de subrogación permite que el nuevo propietario asuma la deuda ya existente sin tener que realizar un nuevo pago de impuestos, mientras que sí deberá abonar los gastos de subrogación.

En qué casos resulta conveniente la subrogación

Es un momento de grandes cambios en el plano económico y, por consiguiente, en el ámbito hipotecario. 

Por ello, no es sencillo predecir la evolución futura del mercado, pero la subrogación puede ser una alternativa interesante para quienes firmaron sus hipotecas hace varios años en unas condiciones muy diferentes a las actuales.

Poniendo el foco en la subrogación de acreedor, la teoría dice que subrogar una hipoteca es una opción atractiva para quienes estén pagando un tipo de interés más alto que la media del mercado (euríbor + 1%).

Si tienes una hipoteca variable, podría interesarte pasarla a tipo fijo en caso de que el euríbor muestre una tendencia alcista para ganar seguridad, como ocurre en la actualidad.

Con una hipoteca fija, podrías aprovecharte de las condiciones ventajosas que ofrezca otra entidad en estos momentos.

Beneficios de subrogar la hipoteca

Desde el punto de vista de la subrogación de deudor, las ventajas tienen que ver con el ahorro que se consigue gracias a evitar la necesidad de formalizar un nuevo préstamo.

Cambiar el titular evita el pago de gastos como una nueva tasación e impuestos como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

En el caso de la subrogación de acreedor, existen múltiples ventajas. En primer lugar, hace que no sea necesario abonar la comisión por cancelación y además se pueden aprovechar determinados beneficios fiscales. 

Asimismo, es habitual que, al realizar la subrogación, se puedan mejorar las condiciones y reducir los intereses y comisiones del préstamo, además de eliminar productos vinculados que se hubieran contratado en primera instancia pero no interesen en realidad.

Qué gastos implica una subrogación hipotecaria

La subrogación de una hipoteca tiene gastos asociados, aunque son menores que el coste que implica la cancelación del préstamo y la solicitud de uno nuevo. El proceso requiere el abono de una comisión de subrogación, seguida del pago correspondiente a la nueva tasación del inmueble.

La comisión de subrogación está limitada por ley: puede costarte un máximo del 2% sobre el importe pendiente de tu hipoteca.

 Además, si cambias de tipo variable a fijo, se reduce al 0,15% y, si el préstamo se firmó hace más de 3 años, no podrán cobrarte ninguna comisión.

En cualquier caso, la mayoría de los gastos asociados a la subrogación corren a cargo de la entidad bancaria. Estos son el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y los gastos de registro, gestoría y notaría.

Gracias a este reparto de gastos, el coste de subrogar la hipoteca no suele superar los 600 euros de media para el cliente.

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