Todo lo que tienes que saber sobre el alquiler turístico si quieres irte de vacaciones

• Los ayuntamientos lideran las iniciativas para poner freno al boom de los pisos turísticos en España.
• La subida de los precios de la vivienda y la expulsión de la población residente a zonas de la periferia son las principales consecuencias de la proliferación de los pisos turísticos. 

El boom de los pisos turísticos se ha desatado en España y lo ha hecho impulsado por la irrupción de nuevos modelos de negocio basados en plataformas de economía colaborativa, principalmente, Airbnb. Así es que, los ayuntamientos han tomado el relevo a las comunidades autónomas en la tarea de poner freno, o al menos mantener bajo control,  sus consecuencias en el centro de las ciudades. 

La subida de los precios de la vivienda en el centro de las capitales, tanto de alquiler como de compra, así como la expulsión de la población residente a zonas de la periferia son los primeros y más significativos síntomas de la masificación de los pisos turísticos. 

Barcelona fue, de hecho, la primera en certificar tal fenómeno. La ciudad condal encabeza el mercado de pisos turísticos en España con una oferta de 18.875 apartamentos en la plataforma, casi 11.000 más que hace cuatro años, según los datos de la consultora especializada en información de Airbnb, AirDNA. 

Madrid tampoco se queda atrás, pues la capital concentra 15.300 pisos turísticos tan sólo en Airbnb, frente a los 4.000 de 2014. Valencia y Sevilla continúan engrosando la lista y figuran entre las ciudades españolas que han experimentado un mayor crecimiento, la primera triplicó su oferta en los tres últimos años mientras que la capital andaluza cuenta con 6.227 apartamentos en la plataforma de economía colaborativa. 

Barcelona

La capital catalana fue la primera en vivir en sus propias carnes la masificación de los pisos turísticos y, a la vez, sentó un precedente al tomar medidas contra este fenómeno. Según los datos del Ayuntamiento de Barcelona, antes de que el consistorio tomase cartas en el asunto, la ciudad contaba con unos 6.000 pisos turísticos ilegales, en 2016. 

Actualmente, según los datos del ayuntamiento barcelonés, la ciudad cuenta con 9.000 viviendas turísticas con licencia y 3.000 viviendas ilegales. En este sentido, desde el Ayuntamiento de Barcelona ratifican que la gran mayoría de estos pisos ilegales están ofertados en Airbnb. 

El Consistorio de Ada Colau reaccionó activamente en el control de la oferta ilegal de pisos turísticos  a través de inspecciones. La intención no era otra que sacarlos del mercado y, para ello, implicó a las propias plataformas online para que ellas mismas evitasen  esa oferta ilegal. Si bien la mayoría de plataformas de accedieron a la petición del Ayuntamiento de Barcelona, Airbnb tensó la cuerda hasta ser sancionada, con multas de hasta 600.000 euros.

Leer más: Así te afecta la nueva regulación si tienes un piso en Airbnb

Fue el 6 de marzo de 2017 cuando entró en vigor el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Tursíticos (Peuat), que estableció un crecimiento cero de las viviendas de uso turístico. El plan permite la creación de nuevas plazas turísticas en las zonas menos congestionadas de la ciudad cuando otras se cierren y, también, frenó la aprobación de nuevas licencias de hoteles en la zona del centro, señalada como de decrecimiento. 

Así, el Peuat  delimita cuatro zonas en la ciudad para distribuir la oferta de establecimientos turísticos. En la zona 1, que corresponde al casco antiguo, no sólo no se concederán nuevas licencias sino que, además, los pisos que cesen su actividad no serán repuestos. En la zona 2, solo se otorgan nuevas licencias de otras hayan cesado previamente y en las zonas 3 y 4, el extrarradio barcelonés, crecerían con límites. 

Esta semana, el Consistorio de Ada Colau pidió a la Airbnb que retirara 2.577 pisos turísticos ilegales que actualmente están publicados en la plataforma, bajo amenaza de multa si la plataforma se niega a retirar los anuncios de los apartamentos sin licencia. Desde que arrancó el plan  contra pisos turísticos ilegales, estos se han reducido desde más de 6.000 a unos 3.000, entre los que se incluyen estos 2.577. 

Madrid

El Ayuntamiento de Carmena tiene entre manos la preparación del Plan Especial de Implantación de Uso del Hospedaje en la capital, que pretende prohibir el alquiler turístico de pisos que no tengan un acceso independiente en el centro histórico de la ciudad. Esto implicaría que se vetarían aquellas viviendas a las que haya que acceder por el portal, o lo que es lo mismo, el 95% de los inmuebles, según los datos que maneja el Ayuntamiento.

El plan del Consistorio madrileño incluye medidas como la de exigir una licencia urbanística a aquellos propietarios que alquilen su piso durante más de 90 días al año. El Ayuntamiento plantea establecer una serie de requisitos similares para los negocios de hospedaje, ya que pasarían a ser considerados actividad económica. 

Además, en el centro se vetarán los cambios de uso residencial a terciario con la finalidad de combatir el mobbing inmobiliario. De esta manera, el Ayuntamiento de Madrid trataría de impedir que los propietarios intenten echar a sus inquilinos para destinar la vivienda a uso terciario. 

Este plan, cuya aprobación está prevista para el mes de noviembre, propone dividir la ciudad en cuatro áreas. Mientras no entra en vigor, la Junta de Gobierno aprobó el pasado enero una moratoria para suspender por  un año la concesión de licencias a edificios residenciales del centro y barrios limítrofes que quieran cambiar su uso a otra modalidad de hospedaje. 

Valencia

La Comunidad Valenciana se ha sumado a la ofensiva contra los apartamentos turísticos. Las enmiendas que las Cortes Valencianas aprobaron recientemente  a la nueva Ley de Turismo conceden a los ayuntamientos el control sobre la regulación del uso de los pisos turísticos.Además, los propietarios que quieran inscribir sus viviendas como turísticas tendrán que obtener un permiso del ayuntamiento. 

Las medidas previstas por el ayuntamiento de la capital valenciana contemplan que los nuevos pisos turísticos quedarán limitados a los bajos y las primeras plantas. Además, se ha aprobado la suspensión cautelar de licencias turísticas a partir del 26 de febrero de 2018 en todos los distritos de Ciutat Vella, y  así se mantendrá hasta que se conceda luz verde al Plan Especial de Protección de Ciutat Vella.

Palma de Mallorca

En las islas baleares también se han puesto en marcha medidas para vetar los pisos turísticos. Mientras que la normativa isleña permite al alquiler vacacional en viviendas unifamiliares, deja en manos de los ayuntamientos aplicar sus propias excepciones. 

Es así como el Ayuntamiento de Palma ha decidido, directamente,  prohibir los pisos turísticos en la capital, lo que la convierte en la primera ciudad en adoptar tal medida. La nueva normativa municipal establece que los propietarios de un piso o un apartamento en la ciudad no pueden  alquilar su vivienda a turistas en edificios plurifamiliares. Una medida que, aún pendiente de aprobación, entrará en vigor el próximo julio.

La disposición ya se ha hecho notar y, de hecho, Airbnb se ha desplomado en Mallorca y ha perdido la mitad de sus pisos turísticos por la amenaza de multas. La plataforma ha pasado de 3.700 viviendas de hace un año a la cifra actual de 1.800 pisos. Y es que la oferta de cualquier inmueble que no cumpla con los requisitos establecidos implicará una multa para los portales de entre 40.000 y 400.000 euros y para el propietario de entre 20.000 y 40.000 euros. 

Canarias

El Gobierno de Canarias tiene en marcha el borrador del decreto que regula el alquiler vacacional en las islas. El plan impide su desarrollo en suelo residencial en zonas turísticas, aunque contempla que los ayuntamientos puedan fijar excepciones.  Además, el documento plantea diferencias para los propietarios que posean tres o más viviendas, que tendrán categoría de actividad profesional y la misma consideración que las casas rurales. 

Por otra parte, el borrador tiene en cuenta a las plataformas digitales y establece que las viviendas que se oferten deben contar con un número de registro. Si alguna de estas viviendas fuera irregular, en un plazo de seis meses deberán ser eliminadas.

País Vasco: San Sebastián y Bilbao

Ambas ciudades, con su particular batalla, han plantado cara a los pisos turísticos ilegales. El Ayuntamiento de San Sebastián ha seguido los pasos del modelo barcelonés y  ha instaurado una nueva ordenanza que establece una división de la ciudad en tres zonas. En la zona A, saturada, no se concederán más licencias. En la zona B, de alta demanda, los pisos turísticos deberán estar en primera planta con usos no residenciales iguales o inferiores a 250 metros cuadrados. La medida contempla, además,  un piso turístico en plantas altas por cada seis zonas de altura. En la zona C, el resto de la ciudad, se flexibilizan las condiciones hasta 350 metros cuadrados. 

Por su parte, Bilbao dio luz verde en enero a la modificación del Plan General de Ordenación Urbana, que limita los pisos turísticos a las primeras plantas de los edificios o en los bajos. En los distritos del centro solo está permitida una única actividad turística en todo el edificio, sea vivienda turística, hotel o habitación.