Cómo son los rusos que compran vivienda en España: casoplones de más de un millón de euros en la costa mediterránea y superlujo con todos los extras
- No es común encontrarse con un comprador ruso pero, cuando llega, es un pelotazo.
- Los expertos coinciden en que son compradores de superlujo, buscan una vivienda con todos los extras y su foco está en la costa mediterránea.
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En el mercado inmobiliario español hay quien habla del comprador ruso como el mirlo blanco de la vivienda: no es fácil avistar uno pero, cuando llega, es un auténtico pelotazo.
"No es algo común en nuestro día a día. Son operaciones con las que no cuentas y, de repente, te llega una y te cambia el mes", explican fuentes del sector inmobiliario de lujo con negocios en el Maresme.
Los rusos apenas representaron el 1,89% de las ventas de vivienda en España en 2021, según datos del Colegio de Registradores. Pero en precio están muy por encima de la media.
En el pasado, Rusia llegó a convertirse en la tercera nacionalidad extranjera que más vivienda compraba en España.
"El ruso fue un comprador muy importante para nuestro mercado inmobiliario y turístico entre 2008 y 2013", explica Gonzalo Bernardos, profesor titular y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona.
Ahora, en cambio, ocupa la duodécima posición en el ránking de ventas (en 2019 estaban algo mejor posicionados: décimos en compras y un 3,14% de cuota).
Los reyes de la 'Golden Visa'
El perfil de ruso que compra en España "solía ser el de un hombre de entre 35 y 50 años de alta capacidad económica, con un nivel de estudios superior, casado y con hijos. Con afición a los artículos de lujo, el sol y la playa", resume Verónica M. Parellada, experta en el sector, y fundadora y CEO de Inmoself.
Rusia y China son las 2 nacionalidades que más se beneficiaban de la llamada Golden Visa, una fórmula que permite a ciudadanos de fuera de la Unión Europea recibir el permiso de residencia en España a cambio de que inviertan, desarrollen proyectos empresariales o compren bienes inmuebles en el país.
En 2019, España otorgó 42 visados de oro a ciudadanos rusos, sólo por detrás de los 455 visados para China.
Pero, tras la invasión rusa de Ucrania, la Unión Europea castigó a Moscú con sanciones que incluyen la congelación de activos y el embargo de bienes de más de 800 oligarcas rusos. Y estas sanciones han golpeado al inmobiliario en mercados muy concretos.
Casas de más de un millón de euros
No serán los que más viviendas compran, pero Rusia sí están entre los que compran más caro. En el segmento del superlujo, la demanda rusa es clave.
El comprador ruso no negocia tanto en precio y pagan cifras muy por encima de mercado. A nivel nacional, el ticket medio de compra está en los 2.182 euros por metro cuadrado, por encima de los 1.863 euros que pagan de media los compradores foráneos.
"Encontrar a un ruso que te vaya a comprar por 200.000 euros es difícil, pero por encima de los 3 millones es fácil", apunta Bernardos, que calcula que representan alrededor del 10% de la demanda extranjera de superlujo.
En municipios costeros del Maresme cercanos a Barcelona, como Sant Andreu de Llavaneres, Sant Vicenç de Montalt o Alella, los rusos son directamente los extranjeros que compran las viviendas más caras, según señala Ferran Plazas, director de Engel & Völkers Maresme.
"Las ciudades con un elevado volumen de transacciones de compra de vivienda de lujo desde 2019 se sitúan también entre los municipios con mayor número de residentes rusos", confirma Manuel Cacho, director general de Soluciones de urbanData Analytics (uDA).
En 2019, los rusos compraron 159 viviendas de lujo de más de un millón de euros, según datos del Colegio de Registradores.
Cuantos más extras, mejor
"El ruso es un cliente que lo pide todo. Si puede tener todo, mejor. Buscan casas de obra nueva o acabados muy altos. Huyen de típica casita de 70 metros cuadrados. Cuantos más extras tenga la vivienda (piscina, pista de tenis, jardín...), mejor", apuntan fuentes consultadas en el Maresme.
"Son casoplones, donde hay de todo y tienes la ventaja de que es playa y estás a 30 o 40 kilómetros de la ciudad", coincide Bernardos.
El 45,7% de las viviendas tienen más de 80 metros cuadrados
La vivienda media que busca el comprador ruso tiende a ser grande. A nivel nacional, el 45,7% de las ventas registradas en 2019 fueron de inmuebles de más de 80 metros cuadrados, según datos del Colegio de Registradores.
De hecho, como añade Cacho, "el 86% de los municipios con gran presencia de residentes rusos se caracteriza por tener inmuebles de más de 100 metros cuadrados de media, y Marbella, en ese sentido, reúne todas las características mencionadas".
La costa mediterránea, cuartel general
Ni Madrid, ni Sevilla, ni ninguna ciudad que esté lejos de la costa. Lo que el comprador ruso busca en España es sol y playa. Por eso, la mayoría de las transacciones se cierran en el Mediterráneo: zonas de la Costa del sol, el litoral de Valencia y de la costa catalana.
"Se trata principalmente de zonas costeras donde, aparte de las condiciones climáticas favorables, hay un gran porcentaje de segundas residencias", añade Cacho.
Según datos de uDA, hay una treintena de municipios con más de 100 residentes rusos donde más del 30% de las viviendas son segundas residencias. Es el caso de Torrevieja, Marbella u Orihuela, que aglutinan más de un millar de residentes de nacionalidad rusa.
Antes de que estallara la pandemia, la Comunidad Valenciana era el principal destino para la compra de vivienda por parte de rusos, con casi el 50% de cuota de mercado.
Los municipios valencianos concentran, de hecho, a la mayoría de residentes rusos en España, sólo después de Barcelona. Alicante, Barcelona y Valencia sumaron 6 de cada 10 viviendas compradas por rusos en España en 2019.
Sin embargo, mientras que en el mercado valenciano predomina un comprador de poder adquisitivo medio, en la Costa del Sol se concentran los compradores de lujo y es el litoral catalán el que protagoniza las compras de superlujo por parte de rusos.
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