Qué es el reloj inmobiliario y por qué el coronavirus podría hacer que "a las 3 sean las 6"

Un reloj en la fachada de una oficina inmobiliaria en Leicester (Reino Unido)
Reuters
  • El coronavirus está haciendo avanzar el reloj inmobiliario, lo que anticipa una brusca caída de precios inmobiliarios, según ha pronosticado Joan Carles Amaro, profesor del Departamento de Economía Finanzas y Contabilidad de Esade.
  • El reloj inmobiliario es un indicador elaborado en 2013 por CaixaBank Research y que anticipa la evolución del sector a través de los ciclos del mercado.
  • De este modo, el indicador relaciona la evolución de los precios de tasación de la vivienda con el número de transacciones para definir si el mercado está en expansión, desaceleración, contracción o estabilización.
  • Joan Carles Amaro ha afirmado que "en los próximos meses, a pesar de que hay pocos datos confirmados, todo apunta a que entraremos en una zona de caída de precios".
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Cintillo especial Coronavirus

Los precios del sector inmobiliario bajarán en los próximos meses. Ese es el veredicto del reloj inmobiliario, un indicador elaborado en 2013 por CaixaBank Research y que, desde el inicio de la pandemia de coronavirus, ha acelerado con fuerza, lanzando al mercado de una fase de expansión desacelerada a una fuerte contracción marcada por la caída de precios.

De este modo, "a las 3 serán las 6", tal y como ha explicado gráficamente este jueves Joan Carles Amaro, profesor del departamento de Economía Finanzas y Contabilidad de Esade, en un webinar centrado en el impacto del coronavirus en el sector inmobiliario. "Con la crisis sanitaria se adelanta el reloj inmobiliario y daremos un salto más acelerado hacia la fase de contracción".

¿Cómo funciona el reloj inmobiliario y que implica que se adelante?

El reloj inmobiliario anticipa la evolución del sector relacionando la evolución de los precios de tasación de la vivienda con la del número de transacciones, lo que permite conocer en qué punto se encuentra el mercado y hacia dónde evolucionará dentro de su comportamiento cíclico, como muestra la gráfica siguiente, con la que el profesor de Esade ha explicado el futuro del sector inmobiliario.

El reloj inmobiliario de España entre 2005 y 2018
Esade

Así, cada una de las 4 fases –expansión, desaceleración, contracción o estabilización– corresponden con un punto en el cuadrante que, a su vez, puede expresarse como una hora del día, imitando el movimiento de las manecillas de un reloj. Por ello, pasar de "las 3 a las 6", como pronostica Joan Carles Amaro, implica que la caída en el número de transacciones inmobiliarias se ha agravado, pero también que los precios tenderán a la baja en el futuro.

El profesor de Esade ha explicado cómo se ha ido moviendo este reloj en los últimos años. "En 2006 empezó a fallar el sector", ha señalado Amaro, debido al retroceso en las ventas inmobiliarias tras el estallido de la burbuja inmobiliaria que generó en 2007 y 2008 "la desaceleración con una caída de la actividad pero no de los precios hasta el periodo 2009-2013, cuando el sector se reactiva y pasamos a una etapa de estabilización".

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Mientras, en 2015 y 2016 se inicia una nueva etapa de expansión, con un aumento de los precios que sigue al que anteriormente experimentaron las compraventas. A finales de 2019, según Joan Carles Amaro, "estaríamos a las 3, es decir, las transacciones se frenan pero los precios no", una situación que el coronavirus ha contribuido a acelerar.

¿Qué significa que se adelante el reloj inmobiliario?

El profesor del departamento de Economía Finanzas y Contabilidad de Esade ha señalado que el coronavirus ha provocado que "lo que podría haber sido una caída progresiva de precios, probablemente con este impacto se produzca de forma más brusca, más rápida y más acusada", entrando de lleno en la contracción del mercado.

No obstante, Amaro ha destacado que en los meses anteriores a la pandemia el moderado crecimiento interanual de los precios se ha visto acompañado "desde el inicio de 2020 de una cierta atenuación de la demanda", situando el reloj en torno a las 3 y media. En marzo, el profesor ha asegurado que "la tasa de transacciones ha caído de forma brusca y los precios empiezan a bajar, lo que nos hace ir hacia las 6".

Por eso, Joan Carles Amaro considera que "en los próximos meses, a pesar de que hay pocos datos confirmados, todo apunta a que entraremos en una zona de caída de precios". Esta situación, sumada a la fuerte caída del PIB y al aumento del paro que prevén incluso los escenarios más optimistas, "excluirá a muchas personas de la demanda solvente", que tendrán que esperar a una recuperación para poder comprar.

El profesor de Esade ha pronosticado que la actual crisis "será la peor recesión desde 1929" y ha explicado que en el escenario más optimista, se prevé una recuperación temprana en 2 años después de que el PIB caiga un 9% y el paro suba a un 18% desde el 14% de finales de 2019, mientras que el más aciago estima un retroceso del PIB del 15% y un aumento del desempleo al 24% en 2020 y 25% en 2021, que no se revertirían hasta al menos 2024.

"Las consecuencias de la crisis serán duraderas", ha señalado Amaro, que sin embargo, ha descartado que se repita el guion de la anterior recesión, dado que en aquel momento “se produjo una demanda descontrolada y unos precios irracionales" por exceso de financiación. Actualmente, asegura, “el hecho de que no concedan créditos actúa de freno para que los precios no se disparen y se produzca otra burbuja inmobiliaria”. 

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