Este será el principio del fin del 'boom' de la vivienda: "Vamos a pasar de un 2022 fantástico a un 2023 mediocre en ventas y precio"
REUTERS/Regis Duvignau
- 2022 terminará con el dato más alto de compraventas desde la burbuja inmobiliaria y con un récord histórico en las operaciones de segunda mano.
- Pero la inflación, la incertidumbre y los tipos de interés provocarán que el mercado dé un vuelco en 2023: caerán las ventas y también los precios.
Después de años subiendo como la espuma, la vivienda parece haber tocado techo. La crisis de precios y el encarecimiento de las hipotecas terminarán pasándole factura a la venta de pisos en 2023. Habrá menos demanda y, por ende, los precios caerán.
"En 2022 finalizará un gran boom inmobiliario iniciado en el segundo trimestre de 2021", avisa el último Informe del Mercado Inmobiliario, elaborado por la Universidad de Barcelona y la consultora Forcadell.
"En el primer trimestre de 2023 va a haber una ralentización que ya hemos visto en otros países y que terminará afectando a España, y que se dará en compraventas, pero también en alquiler", pronostica Iván Vaqué, CEO de Forcadell.
Este año cerrará en la cúspide de las transacciones, con 760.000 viviendas vendidas, el dato más elevado desde 2007. Pero lo más novedoso es que en 2022 se habrán vendido más viviendas de segunda mano que nunca, alcanzando las 680.000. Por encima, incluso, al de cualquiera de los años en los que se generó la burbuja inmobiliaria.
El boom de la vivienda de segunda mano se explica, básicamente, porque no hay suficientes pisos de obra nueva (este año se venderán alrededor de 80.000 pisos de obra nueva, una quinta parte de los más de 400.000 que llegaron a cerrarse en el 2006 o 2007). Como consecuencia, parte de la demanda que querría comprarla se ha tenido que ir al mercado de segunda mano.
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En 2023, en cambio, todo dará un vuelco. "Vamos a pasar de un año fantástico, 2022, a un 2023 mediocre o, incluso, malo", avisa Gonzalo Bernardos, profesor Titular y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona.
En 2023, la vivienda caerá en recesión
"Tenemos señales de que el mercado irá a peor", añade Bernardos. Ya en octubre ha empezado a darse la vuelta, lastrado por el impacto de la inflación en el bolsillo de los hogares, el temor a una crisis y el encarecimiento de las hipotecas.
"Estamos viendo cómo las agencias reducen el número de interesados entre un 20%-40%, señal inequívoca de que los tipos de interés empiezan a hacer daño, que la incertidumbre ha llegado y que 2023 será ostensiblemente peor".
El tipo de interés se irá como mínimo al 3% en el primer trimestre, vaticina Bernardos, lo que empujará al euríbor al 3,5%. Esto hará que muchos hogares con hipotecas variables lleguen a pagar más del 4%.
"A los vendedores les va a costar muchísimo vender"
"En 2023, el mercado caerá en recesión", avisa el informe. Si el tipo de interés del BCE llega o supera el 3%, las ventas disminuirán alrededor del 15%.
Como habrá menos demanda de vivienda, los propietarios tendrán que rebajar el precio para poder vender. "A los vendedores les va a costar muchísimo más vender vivienda. Ahora van a necesitar de una agencia inmobiliaria", apunta Bernardos.
El informe pronostica caídas de precio que podrían llegar al 5% el año que viene. El mercado más afectado será el de vivienda usada y la demanda más perjudicada, la de los jóvenes, que experimentarán mayores restricciones para que les concedan un préstamo por razones de solvencia.
"Los bancos reducirán la concesión de créditos. En primer lugar, por una disminución de su demanda. En segundo, por un criterio más restrictivo de otorgamiento. En dicho período, las entidades financieras tendrán como principal prioridad evitar un gran aumento de la morosidad".
La obra nueva resiste a precios del boom
En 2023, la demanda de vivienda nueva se reducirá, pero eso no impedirá a los promotores vender más del 85% de los inmuebles ya terminados. Básicamente porque la mayoría de estas empresas ya tienen comprometidas más del 50% de las unidades a entregar.
Mientras que los pisos de segunda mano podrían abaratarse hasta un 6,5%; el precio de la obra nueva seguirá subiendo, hasta un 8%, protegido por dos factores: la escasez de oferta y que, a estas alturas de 2022, ya está todo el pescado vendido: buena parte de las operaciones de venta previstas para el año que viene ya se han cerrado en preventa, con precios por tanto a niveles del boom.
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Ciudades medianas y periferia, las más afectadas
La mejor evolución de las transacciones se producirá en las grandes ciudades, mientras que las ciudades medianas y periferia sufrirán más la pérdida de la demanda.
"La demanda de inversión es mayor en grandes ciudades, y los bancos tendrán una mayor disponibilidad para financiar los inmuebles situados en estas", apunta el informe. Se trata de una demanda de inversión patrimonialista, con mayor solvencia. En Madrid y Barcelona, por ejemplo, puede que incluso apenas se den ajustes de precio, debido a la elevada demanda.
La demanda de los jóvenes, por otro lado, al ser la más afectada y concentrarse en periferia y ciudades medianas, donde encuentran inmuebles más baratos, lastrará las operaciones en estos mercados.
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