Áticos, urbanizaciones exclusivas y espacios abiertos: así son las propiedades inmobiliarias de lujo que atraen a los más ricos, según los expertos

El sector inmobiliario está consolidando su recuperación al inicio del segundo semestre, tras superar cifras prepandemia desde el inicio de 2021 y conseguir cerrar el mes de julio, el último para el que hay cifras oficiales, con el mayor volumen de compraventas en un mes desde abril de 2008 y acumulando 5 meses consecutivos de crecimiento tanto en obra nueva como vivienda de segunda mano.

Parte de esa recuperación se debe al segmento de lujo, que ha sufrido menos el impacto de la pandemia y que no se ve afectado por la evolución de precios en el conjunto del mercado, como destaca aProperties, que desvela que los clientes de vivienda de alto standing están optando cada vez más por zonas exclusivas con equipamientos de alto nivel, cercanas a zonas verdes o al mar y que dispongan de terraza o jardín.

Otros informes del sector apuntan a un mayor protagonismo de la franja más joven de compradores de vivienda de lujo, según el estudio El Nuevo Lujo de Viva Sotheby's International Realty, en el que se destaca que los millennials lideran la demanda inmobiliaria de alta gama a escala mundial, mientras que afirma que en España su presencia en el mercado es cada vez mayor, pese a que su nivel de gasto sigue por debajo del de los compradores que superan los 40 años.

Mientras, los expertos inmobiliarios consultados por Business Insider España confirman tanto la recuperación casi completa del segmento de vivienda de lujo como las características que cumplen la mayoría de viviendas que atraen a los clientes más ricos, que se debaten entre las zonas céntricas más exclusivas de grandes ciudades, en el caso de clientes más jóvenes y extranjeros, o urbanizaciones privadas en la periferia.

Los compradores extranjeros y la recuperación del inmobiliario de lujo

"No estamos todavía en los mismos porcentajes de venta ni en las mismas repercusiones por metro cuadrado, pero sí que nos empezamos a mover en cifras prepandemia e incluso en algunas zonas con mayor aceleración", asegura Montse Moreno, vicepresidenta de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI), destacando que el cliente inmobiliario de alto standing se está moviendo de forma similar a antes del coronavirus.

Luis Valdés, managing director de Residencial Sales Advisory de Colliers, maneja previsiones similares. "A medida que las limitaciones a la movilidad se vayan suavizando, los ritmos de venta volverán a niveles prepandemia con total seguridad", señala, destacando que, en el caso de Madrid, los compradores internacionales procedentes de países con inestabilidad política se muestran muy activos y siguen viéndola como un "excelente" destino para invertir.

"Los inversores privados y family offices han visto en el residencial de lujo un valor refugio donde las rentas prácticamente no han sufrido ningún ajuste durante estos meses", detalla el directivo de Colliers, que augura que las ventas de viviendas de lujo aumentarán en las costas españolas como consecuencia de la revalorización del mercado residencial en el Reino Unido.

Mientras, Álvaro Martínez, director de Barnes Madrid, también constata que sus cifras reflejan que el sector inmobiliario se aproxima a niveles prepandemia y señala que ese crecimiento es aún mayor en el segmento de lujo. "Incluso ha subido por encima que, por ejemplo, en el retail y en el sector hotelero, que ya es conocido por todos que ha ido a menos, sin embargo, lo que es el sector más de lujo, de nivel prime, es un poco más rentable para los bolsillos que antes", añade.

Por ello, Martínez asegura que sus previsiones globales apuntan a un crecimiento del 3% hasta final de año en el segmento de lujo, en el que también resalta la importancia de los compradores extranjeros, señalando que suponen un 80% de sus clientes, tanto procedentes de Europa, debido a que su compañía es una multinacional de capital francés, como de Hispanoamérica, especialmente venezolanos, mexicanos, peruanos o argentinos.

"En definitiva, hay bastante cliente extranjero, de grandes fortunas o grandes propietarios que están trayendo su dinero, en este caso a Madrid, porque al final lo que nos diferencia, por ejemplo, en detrimento de Barcelona, es que aquí hay una seguridad jurídica que es lo que buscan", afirma el director de Barnes Madrid, que considera que la capital se ha convertido en un imán para clientes de alto poder adquisitivo.

Cómo son las viviendas que están comprando los más ricos

En cuanto al tipo de propiedades que más atraen a los clientes del sector inmobiliario de lujo, los expertos de Colliers, Barnes y la AEPSI coinciden en señalar unas características de la vivienda, de su ubicación o de sus comodidades similares, aunque poniendo énfasis en varios factores como el creciente interés en la sostenibilidad y la domótica o la dualidad entre viviendas de lujo en el centro de las grandes ciudades o en su periferia.

Así, Montse Moreno destaca que las preferencias se mantienen respecto a los últimos años. "El cliente con mayor poder adquisitivo que se mueve en el segmento de lujo que se sigue moviendo un poco como antes, en prepandemia, busca propiedades exclusivas en cuanto a ubicación, exclusivas en cuanto a la tipología, o bien áticos o casas en las mejores zonas de las grandes ciudades", explica.

Además, la vicepresidenta de AEPSI desvela que los compradores de vivienda de lujo apuestan tanto por propiedades ya terminadas, en las que apunta que buscan el máximo nivel de domótica y de eficiencia energética, o también a reformar, en las que emplean a sus propios equipos de arquitectura. "Al fin y al cabo es un cliente que no tiene problemática económica, con lo cual lo que busca es aquello que le llena al 100% en ese momento", recalca Moreno.

Por su parte, Luis Valdés considera que el factor principal que reclaman los clientes de alto nivel adquisitivo es la ubicación y destaca que en Madrid las zonas más solicitadas son las comprendidas entre las calles Serrano, Velázquez, Juan Bravo y Retiro, en el distrito de Salamanca, además de otros como barrios como Jerónimos, en el distrito de Retiro, Almagro, en el de Chamberí, o Justicia, en el distrito Centro.

"Además de la ubicación, valoran el diseño y las calidades de las viviendas, las vistas, los amenities y espacios comunes, servicios concierge, la capacidad de personalización y el trato durante el proceso de compra, donde la confidencialidad y la discreción son servicios que deben ir siempre acompañados en el asesoramiento a este perfil de comprador", explica Valdés.

Por otra parte, el managing director de Residencial Sales Advisory de Colliers, señala algunas novedades en la demanda en el segmento inmobiliario de lujo. "Más recientemente vemos como los compradores también ponen en valor los proyectos que contienen instalaciones biosaludables con un óptimo tratamiento de la calidad del aire y el agua y el uso de materiales naturales fáciles de higienizar", detalla.

Mientras, Álvaro Martínez coincide en que, en general, las prioridades del comprador más rico no han variado sustancialmente con la pandemia. "A lo mejor ha cambiado un poco en detalle, pero al final siempre se basan en la seguridad, en la ubicación, en el tipo de servicios que se ofrecen en dentro de la propiedad, siempre y cuando esté ubicada en espacios abiertos, y sobre todo en las calidades", añade.

El director de Barnes Madrid resalta la dualidad entre centro y periferia que se establece en Madrid, destacando que existe una tendencia general a buscar más espacios abiertos, jardines o terrazas fuera de la almendra central de la capital, que convive con una demanda más centrada en zonas prime del centro de Madrid, principalmente en grandes pisos con buenas comunicaciones y calidades.

Sector tecnológico y fundadores de startups, punta de lanza millennial en la vivienda de lujo

Dentro de la demanda más urbana, Martínez apunta al factor edad para segmentar la demanda inmobiliaria de lujo. "Dependiendo de la edad del cliente, hay gente que buscan sobre todo las localizaciones donde haya vida social, donde haya restauración, etcétera, diferenciados de lo que pueden ser los clientes clásicos de alto standing", asegura.

Por ello, la demanda millennial se centra, según el director de Barnes Madrid, en los distritos clásicos de residencial de lujo, aunque no exclusivamente. "Hay otro tipo de perfil que buscan no estar tan visibles, y buscan en urbanizaciones de lujo, como pueden ser La Finca o La Moraleja, que vuelve a estar más de moda", señala, precisando que la zona noroeste de la periferia de Madrid atrae a aquellos que buscan estar aislados sin renunciar a buenas comunicaciones con el centro.

Esos clientes más jóvenes proceden principalmente del sector tecnológico y del ecosistema emprendedor, según Álvaro Martínez. "Es gente que a lo mejor que han creado una startup, que han vendido y han hecho dinero prácticamente rápido y lo que buscan son los perfiles de una vivienda donde puedan trabajar, que tenga espacios tecnológicamente a la última, que dispongan también de una oficina en casa", explica.

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Por su parte, la vicepresidenta de AEPSI coincide con esta segmentación. "El cliente más joven del sector de lujo es el que está más relacionado con empresas más tecnológicas, startups que han funcionado y que han vendido y tienen una capacidad viva, y luego igual es más un cliente de ciudad que de zona residencial, porque muchas veces no tiene familia", afirma, aunque precisando que se trata de una generalización.

"Si hablamos de cliente joven, de unos 30 y tantos años,  es un cliente que, en cuanto respecta a nuestros servicios de personalshopper inmobiliario, sí que entiende la necesidad de cuando va a comprar una propiedad, ir acompañado de un profesional, porque a lo mejor es gente que no tiene tiempo y que tiene dinero y lo que quiere hacer es la mejor inversión, que porque tenga dinero tampoco quiere pagar de más, sino el precio justo de mercado", añade Montse Moreno.

Mientras, Luis Valdés reconoce la importancia de la emergente demanda joven en el inmobiliario de lujo, pero con patrones comunes a otras franjas de edad. "Cada vez vemos más compradores jóvenes en este segmento. Este perfil de cliente en líneas generales no es distinto a cualquier otro, siendo igual de exigentes. Los jóvenes de ahora son mucho más selectivos que los de hace unos años. Si no pueden pagar la zona donde quieren estar, prefieren vivir de alquiler", destaca.