Guía para cambiar tu hipoteca de tipo variable a fijo: a qué clientes les compensa subrogar y cómo hacerlo

La subida del euríbor a máximos no vistos en 10 años ha desencadenado una fiebre por el tipo fijo, con numerosas consultas y peticiones de cambio también para hipotecas ya contratadas.

En febrero, poco antes de la invasión de Ucrania, una amiga me contó que iba a comprarse un piso con su pareja. En ese momento estaban mirando hipotecas, y se les planteaba la duda de si pedirla a tipo fijo o variable.

Entonces, el euríbor todavía estaba en valores negativos, y aunque un préstamo a tipo fijo era un buen deal en el largo plazo (que es como se piensan las hipotecas), los tipos variables estaban por los suelos de baratos. Mi amiga optó por el variable. ("Tampoco irán a subir tanto, ¿no?", me dijo).

En pocos meses, todo ha ido a cámara rápida. Del -0,5% de diciembre pasó en abril a terreno positivo por primera vez en 5 años, y en agosto ya cerraba superando el 1,2%, la subida más rápida registrada desde el año 2000, lo que significa que quien tuviera su hipoteca variable actualizada con el índice de agosto, sufrirá un aumento en su cuota mensual de 120 euros.

Con este panorama de subidas, y ante la perspectiva de que los tipos sigan subiendo, se está produciendo una auténtica fiebre por el tipo fijo. 

"Sí, están aumentando las peticiones de hipotecas a tipo fijo", observa Leopoldo Torralba, economista adjunto a Economista-Jefe de Arcano Partners. 

Torralba argumenta que "es razonable pedirlo cuando los tipos a 25 años de las mismas son inferiores a los estimados como razonables a largo plazo, si se hicieran a variable. Estos serían en torno al 3% y por ello tiene sentido hacer hoy hipoteca fija, por ser de momento a tipos inferiores a dicho 3%".

Pero, ¿qué ocurre si ya has contratado una hipoteca a tipo variable? Por un lado, la subida del euríbor afectará al precio del préstamo, encareciéndolo. Pero la posible forma de evitarlo, cambiando las condiciones de la hipoteca, tampoco son gratis. 

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¿Compensa asumir el coste de pasar una hipoteca de variable a fijo?

La casuística es muy amplia, y depende de variables como cuándo se haya contratado la hipoteca, o cuánto quede por amortizar. Pero también depende de que haya opciones a tipo fijo suficientemente atractivas como para que compense el cambio.

"Te interesa cambiarte a fijo porque te blindas", asegura Patricia Suárez, presidenta de la Asociación de usuarios financieros (Asufin). "Blindas tu tipo de interés, y sabes qué vas a pagar mes a mes sin la incertidumbre de pensar que el euríbor va a seguir subiendo, porque estamos en fase alcista y no sabemos cuándo tocará techo", añade. 

Suárez explica que la mayor parte de hipotecas que están a un variable más un 1%, les compensa cambiar a un fijo: "Si consigues un fijo al 2%, el euríbor ya lo tenemos al 1% y subiendo... Se supone que con el diferencial ya podemos estar con variables de hasta el 3%... y sin saber qué techo va a alcanzar".

El problema, añade Suárez, es que no es tan fácil. Puede que quien quiera cambiarse ya no encuentre una oferta tan atractiva como para asumir el coste del cambio. "Ahora las hipotecas ya no tienen un tipo fijo tan atractivo como el que ofrecían cuando el euríbor estaba en negativo".

La mayoría de entidades se han retirado de la guerra hipotecaria por el tipo fijo, pero bancos como CaixaBank o Santander todavía mantienen ofertas muy agresivas. 

"En el momento actual sigue habiendo entidades que ofrecen tipo fijo. En CaixaBank o Santander ronda el 1,5%. Es un chollo, pero sólo lo ofrecen con muchas vinculaciones, y a clientes con un perfil muy solvente", observa Gonzalo Bernardos, profesor Titular y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona.

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Sin embargo, matiza Suárez, "ni todas las hipotecas, ni todos los hipotecados son iguales. No es lo mismo una hipoteca con un variable competitivo que se encuentre al final de su periodo de amortización, que un cliente que vaya a suscribir un préstamo de nueva constitución con vistas a endeudarse por 20 ó 30 años".

Hay, incluso, casos en los queno compensa cambiarse de variable a fijo. Por ejemplo, apunta Suárez, "si tienes un variable heredado de cuando se firmaron hipotecas con diferenciales al euríbor más el 0,4 o el 0,5... Si no te queda mucho por amortizar de hipoteca, puedes aguantar ese variable".

¿Qué diferencia hay entre novación y subrogación? 

En los últimos meses, no sólo ha aumentado el porcentaje de hipotecas contratadas con tipo variable (ya suponen el 73% de los nuevos contratos, frente al 3% de 2009). También crecen las novaciones y subrogaciones, es decir, los cambios de los clientes con hipotecas ya contratadas, ya sea un cambio de condiciones dentro del mismo banco, o un cambio de entidad. 

La novación, por ejemplo, implica la renegociación de las condiciones del préstamo en un momento posterior a la firma, pero permaneciendo en el mismo banco, mientras que la subrogación significa lo mismo, pero cambiando de entidad.

Tanto en una novación como en una subrogación se puede renegociar cualquier aspecto de la hipoteca, incluidos plazos, bonificaciones o productos vinculados, además del tipo de interés.

Es más fácil renegociar con una subrogación que con una novación

Observando el mercado, los expertos coinciden en que es más fácil renegociar un tipo fijo atractivo con una nueva entidad (subrogar) que con el mismo banco en el que se contrató la hipoteca (novación). 

"Las entidades bancarias son reacias a las renegociaciones, por ello, están ofreciendo tipos fijos rondando el 3% a sus clientes. Sin embargo, hay ofertas en el mercado todavía en torno al 1,7% ( la semana pasada podamos llegar al 1,4%)", explica Silvia Escámez, CEO de la gestora hipotecaria Finteca.

"Como los gastos los asumen las entidades, cuando se trata de renegociar, lo ponen muy complicado. Sin embargo, para captar están habiendo grandes oportunidades todavía", añade Escámez, que sin embargo advierte que es cuestión de semanas que empeoren las condiciones, ya que el euríbor esta muy disparado.

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¿Qué trámites y gastos implica la novación de una hipoteca?

El trámite para realizar una novación consiste en una adenda (un escrito adjunto) a las escrituras iniciales. Este escrito sólo altera el tipo del interés del préstamo, pero necesita pasar por notario, gestoría y registro y abonar los gastos correspondientes. 

Sin embargo, desde la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) de 2019, estos gastos los asume la entidad. El cliente tampoco necesita pagar el IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).

En el caso de novación del tipo de interés con la entidad en la que ya estaba contratada la hipoteca, la comisión bancaria por novación será la que aparezca en la escritura. 

"Suele oscilar entre el 0% y el 1% del capital pendiente a pagar de la hipoteca. Si el cambio consiste en cambiar de tipo de interés fijo a variable, esta comisión no puede superar el 0,15% y solo si se produce dentro de los 3 primeros años de firma del préstamo", apunta Suárez.

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El cliente también puede tener que abonar el gasto de tasación, en el caso de que el banco quiera conocer el valor actual de la vivienda para estudiar si aprueba o no la novación. "En ese caso, tendrás que pagar unos 300 euros de media a la tasadora", estiman desde Asufin.

¿Pueden obligarme incluir la contratación de productos (seguros, planes de pensiones...) que no estaban en el contrato original?

Desde Asufin aseguran que no: "No puede existir obligación como tal. La LCCI prohíbe expresamente la venta 'vinculada' de productos". O sea, que la concesión de la hipoteca no puede estar condicionada a contratar determinados productos.

Sí pueden ofrecer determinadas bonificaciones al tipo de interés si se contratan estos productos, es decir, una mejora del tipo. Pero la realidad es que, actualmente, la captación de nuevos clientes con ofertas atractivas de tipo fijo suele llevar aparejada una fuerte vinculación con otros productos.

"En estos casos, desde Asufin siempre advertimos que se compare en el mercado precios con y sin bonificaciones". Suárez explica que, con frecuencia, ocurre que la bonificación del tipo de interés no supera la contratación de un producto ajeno a la entidad, comercializado a precio de mercado.

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¿Cuáles son los gastos por subrogar una hipoteca?

En el caso de que la renegociación de las condiciones se den con un banco diferente a con el que se firmó la hipoteca, el nuevo banco tendrá que pagar los gastos de notaría, registro y honorarios de la gestoría, tal y como establece la nueva ley hipotecaria.

El cliente, por su parte, asumiría los gastos de tasación, que suele suponer un coste entre 200 y 400 euros, dependiendo de las tarifas de la tasadora. "La vivienda debe tasarse durante el proceso de subrogación para que el banco conozca su valor y pueda estudiar si está dispuesto a asumir la hipoteca", apuntan desde Asufin.

Además, el cliente tendrá que abonar la comisión por subrogación. Esta es una tasa que puede cobrar el banco del que te marchas, cuya magnitud depende de si el tipo es fijo o variable.

En el caso de hipotecas a tipo fijo, la comisión puede ser de hasta el 2%, si se formaliza la subrogación durante los primeros 10 años del contrato, y hasta el 1,5% si se realiza en los siguientes.

Si es una hipoteca a interés variable, la comisión es de hasta el 0,25% si el cambio de banco se produce durante los primeros 3 años, o hasta el 0,15% si se hace en los primeros 5 años. Posteriormente no se puede cobrar ninguna compensación.

"La gente tiene la opción de subrogar. Muchos no lo hacen porque es muy pesado ir de peregrinaje de banco en banco, pero hoy en día hay gestoras de hipotecas online que te buscan la oferta de forma gratuita. La gente no conoce a estos operadores, y por eso no subrogan", añade Bernardos.

No obstante, no es tan fácil. El cambio de entidad también puede implicar una serie de costes administrativos y económicos asociados, como redomiciliar pagos como la nómina, escriturar, la tasación de la vivienda, cambiar los seguros en el caso de que se hayan contratado...