Qué es y cómo funciona la 'tokenización' de una vivienda o activo inmobiliario: estos son los desafíos legales que debe superar el sector en 2023

Hace algo más de una década, internet alumbró un cambio de paradigma. Lo hizo poco a poco y espaldas de muchos, que es como ocurren muchas veces los cambios verdaderamente significativos. 

Fue una transformación con nombre y apellido: del internet del intercambio de la información al internet del intercambio de valor. 

Los expertos barruntan que la transición no solo ha venido para quedarse, sino que se trata de algo que amaga ya con cambiar para siempre la manera de hacer negocios.

Alfredo Muñoz, consejero en cuestiones legales del departamento de blockchain de la consultora Grant Thornton, ofreció la semana pasada en el Palacio de la Bolsa de Madrid una imagen de lo que significa este salto.

"Hace unos años, yo podía compartir un PDF con mis alumnos, pero para eso, ese archivo antes se copiaba a sí mismo un montón de veces. Eso es internet de la información. Sin embargo, ¿qué ocurre si yo, al mandar ese archivo, perdiera el control del mismo? Eso es el internet del intercambio de valor".

La posibilidad de perder el control de un activo y de poder rastrear al tiempo su origen, su destino y las distintas manos por las que ha pasado a través de una red descentralizada de nódulos que recibe el nombre de blockchain (cadena de bloques) ha abierto de par en par las puertas a los tokens, esto es, a los bienes de carácter digital.

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Los más famosos son las criptomonedas. 

Con el bitcoin a la cabeza, llevan ya años siendo una fuente inagotable de noticias que divide al gran público entre acérrimos entusiastas que ven en ellas la gran inversión de los próximos años y detractores que sospechan de su carácter volátil y las consideran casi una estafa piramidal.

Pero los tokens son mucho más que criptomonedas. Tokens son también, por ejemplo, los NFT, archivos de audio o de imagen que cuentan con una identidad asociada, lo que permite un ir y venir de archivos únicos.

Se trata también de un planteamiento que no termina de convencer a muchos. Al fin y al cabo, por muy único que sea un NFT, sigue existiendo la opción de copiar, pegar y conseguir un archivo exactamente igual que el original.

Pero hay más. Un token puede ser, por ejemplo, una representación digital de algo que existe en el mundo real. Por poder, incluso puede ser una representación de un derecho adquirido en virtud a un contrato. 

De nuevo, esto abre las puertas a infinitas posibilidades en ámbitos como, por ejemplo, el mercado inmobiliario.

Aunque las casas como tal todavía no se pueden tokenizar (al menos, no con consecuencias legales) pues sigue mandando lo que diga el registro de la propiedad, existen ya algunos intentos de unir mercado de la vivienda y blockchain.

Uno de los más notables es el que desde hace unos meses protagoniza Nash21, una startup que está tokenizando contratos de alquiler. 

Estos, una vez convertidos en su equivalente digital, pasan a formar parte del marketplace de Nash, que crea un mercado secundario que permite negociar con ellos. 

Así, por ejemplo, si un arrendador necesita liquidez inmediata, este puede, por ejemplo, vender su contrato de alquiler en forma de token durante un año. Esto da a la persona que adquiere el token el derecho de recibir las siguientes 12 mensualidades.

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A esta opción hay que sumar el hecho de que los smart contracts, los característicos contratos inteligentes con los que se opera en la red blockchain y que se cumplen de manera automática, permiten ciertas virguerías. 

Por ejemplo, el poseedor del token puede recibir el dinero no mensualmente, sino semanalmente e incluso diariamente, y puede recibir su dinero siempre a una hora de un determinado día que no tiene por qué ser el 1 de cada mes.

En resumen, todo lo que negocie y quede reflejado en el smart contract se cumplirá.

"No todo es tokenizable. No es algo milagroso. Si el modelo no funciona, el token tampoco. Ahora bien, la tokenización no es solo una vía alternativa de financiación. Es una tendencia imparable. Muchos modelos de negocio van a funcionar así", explica Marcos Carrera, director de crecimiento y estrategia del departamento cripto de Grant Thornton.

La UE se prepara para abrazar los tokens

Los expertos vaticinan que los tokens no serán solo una manera de dar liquidez al mercado. Antes, piensan, serán una vía de entrada al mundo de la inversión para muchos, lo que generará grandes bolsas de capital.

Pero hecha la ley, hecha la trampa. Para empezar, preocupa entre el gran público las noticias de hackeos de redes blockchain. Llegadas en incesante goteo, amenazan con minar la fe de muchos en este tipo de tecnología. 

Solo en el primer semestre de 2022, estos ataque supusieron el robo de 1.900 millones de dólares.

En segundo lugar, preocupa la regulación. No hay que olvidar que la tecnología blockchain nace en buena medida en internet como respuesta al control de entidades bancarias y bancos centrales. 

Esto quiere decir que, llegado el momento de ajustarse a las leyes, las bases sobre las que se asientan muchas de estas redes, la descentralización total y el que sus participantes sean completamente anónimos (aunque controlados por el resto de participantes), tendrán que matizarse.

"Está muy bien la llegada de más inversores, pero al final la regulación y la seguridad es lo que termina atrayendo a los grandes capitales", afirma al respecto Carrera.

Por ello la UE pretende distinguir entre redes totalmente descentralizadas, que quedan fuera de sus normas, y redes distribuidas, en las que el control recae en distintos actores pero que quedan todos ellos bajo el paraguas de una sola entidad central.

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En el marco de estos esfuerzos se entiende mejor el interés de Bruselas por sacar adelante un euro digital en forma de stablecoin ligada el euro.

Hasta septiembre de 2020, recuerda Muñoz, no existió regulación alguna sobre tokenización. Fue entonces cuando en España se pidió el registro de ciertas sociedades que operaban con blockchain para evitar el blanqueo de capitales, especialmente temido en el mundo cripto.

Desde entonces, han surgido 5 reglamentos. De ellos, uno de los más relevantes es MiCA (Market in Cryptoassets, mercado de criptoactivos en inglés), que regula los activos no financieros, esto es, lo que se saldría del mercado de valores. Las entidades cripto deberán darse de alta en la UE conforme a este reglamento para prestar servicios. 

Se espera que entre en vigor a finales de este año o principios del que viene.

A ello hay que añadir una prueba piloto de 3 años (prorrogables otros 3) que entrará en vigor el 23 de marzo del año que viene. Puesta en marcha por la UE, esta permitirá tokenizar instrumentos financieros. De nuevo, una oportunidad para el mercado inmobiliario.

Finalmente, destaca el eIDAS 2, que apuesta por crear una identidad digital a todos los ciudadanos europeos (siempre con carácter gratuito y voluntario). 

Para Muñoz, se trata de un paso decisivo: "Esto da una muy buena oportunidad a ciertas redes de blockchain, que podrán certificar determinada información. Esto podrá ser una prueba ante un tribunal".