Vendí mi camión para comprar mi primer Airbnb; ahora mi mujer y yo ganamos 118.000 dólares al mes con 6 propiedades
Cedida por Michael Elefante
- Esta pareja decidió invertir en el mercado inmobiliario para alcanzar una libertad financiera; ahora viven viajando en una furgoneta y tienen el proceso de alquiler automatizado.
- Han diversificado los destinos de su cartera de apartamentos y han apostado por ofrecer un diseño especial con murales y una estética lujosa para atraer a los clientes.
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Este artículo se basa en una conversación con Michael Elefante, inversor inmobiliario y superanfitrión de Airbnb. Business insider verificó los ingresos por reservas de las 6 propiedades de Elefante. El artículo ha sido editado para mejorar la longitud y la claridad.
Tras graduarnos en la universidad en 2016, Jill, mi ahora esposa, y yo ganábamos menos de 35.000 dólares al año sin contar con los impuestos. Después 6 años, nuestras propiedades de Airbnb ingresaron 118.000 dólares en reservas el mes pasado.
En 2016, trabajaba en ventas de tecnología. No era algo que me apasionara. La idea de cambiar tiempo por dinero haciendo algo que no disfrutaba no me agradaba. Empecé a investigar sobre la independencia financiera, y gran parte del material aconsejaba la inversión inmobiliaria.
Comprar para alquilar
Cuando nos mudamos a Nashville -un lugar muy turístico- a finales de 2018, hice números y me di cuenta de que comprar una propiedad de alquiler a corto plazo podría ser una inversión lucrativa.
Estábamos trabajando a tiempo completo y ahorrando la mayor parte de nuestros salarios y toda mi comisión para el pago inicial de una propiedad de alquiler.
Para noviembre de 2019 habíamos recibido la preaprobación de un préstamo hipotecario y habíamos ahorrado lo suficiente para un pago inicial del 15% en una casa de 495.000 dólares de 4 dormitorios en Nashville. Entonces, vendí mi camión por 30.000 dólares para amueblar la casa.
En marzo de 2020, después de solo 3 meses en Airbnb, nos propusimos hacer un flujo de caja de más de 7.000 dólares después de los gastos. Aunque no alcanzamos ese objetivo debido a las cancelaciones de COVID-19, nos dimos cuenta de los ingresos potenciales de una propiedad. En esa primavera tuvimos cancelaciones por valor de unos 30.000 dólares.
Confiando en que el descenso de los viajes sería temporal, quisimos añadir más alquileres a nuestra cartera
En mayo de 2020, Jill y yo liquidamos nuestras cuentas de jubilación para hacer el pago inicial del 20% de un segundo inmueble en Nashville: un apartamento totalmente amueblado por 430.000 dólares.
Al principio, los números eran bajos. En los 3 primeros meses, nuestra media de ingresos mensuales fue de 3.950 dólares. Después de los gastos y la hipoteca, el flujo de caja mensual medio era de solo 1.285 dólares.
Aunque el turismo bajó debido al COVID-19, los trabajadores esenciales viajaban, así que ajustamos nuestros precios y nos mantuvimos bastante llenos.
Solo hubo 2 meses en 2020 en los que el flujo de caja fue negativo por unos cientos de dólares. En general, en 2020 tuvimos un flujo de caja positivo.
Decidimos diversificar nuestra oferta de Airbnb. En septiembre de 2020, compramos nuestra tercera propiedad: una cabaña de 4 dormitorios en Gatlinburg, Tennessee, cerca de las Smoky Mountains.
Conseguir una hipoteca fue fácil porque seguíamos trabajando a tiempo completo y estábamos ahorrando entre 5.000 y 10.000 dólares al mes. Utilizamos nuestros ahorros y el flujo de caja de las otras 2 propiedades para pagar el depósito.
Con los ingresos de las propiedades de Nashville, invertimos 35.000 dólares en una rehabilitación de la cabaña de Gatlinburg: nuevos suelos, lámparas, aseos, espejos, escaleras, pintura y jardinería.
Lleno absoluto
Cuando abrimos en noviembre de 2020, el alojamiento se llenó casi inmediatamente; los ingresos de ese primer mes fueron de 14.158,85 dólares. Tuvimos un flujo de caja de 9.924,28 dólares después de los gastos y nuestra hipoteca. En ese momento, el dinero que ganábamos con los alquileres superaba nuestros gastos de manutención y los costes mensuales.
En ese momento empezamos a considerar la demanda de alojamiento en zonas más rurales. En enero de 2021, compramos otra propiedad en Gatlinburg y dividimos el coste al 50% con un inversor. No teníamos ingresos para invertir en otra propiedad solos, así que nos asociamos con un inversor que había construido 2 casas al otro lado de la carretera de nuestra casa principal.
Invertimos en una casa de segunda mano y nuestro socio la reformó. Ha sido nuestra inversión más rentable hasta la fecha.
En abril de 2021, 16 meses después de realizar nuestra primera inversión, Jill y yo dejamos nuestros trabajos. Compramos una furgoneta y viajamos por todo Estados Unidos.
Como teníamos grandes equipos de limpieza y mantenimiento, podíamos gestionar la experiencia de los huéspedes desde nuestros móviles, porque todavía gestionamos nuestras propiedades nosotros mismos.
Las herramientas que forman parte de nuestra forma de trabajar son AirDNA, Guesty y PriceLabs. AirDNA me ha ayudado a evaluar nuevos mercados y en qué parte de la ciudad invertir. Guesty me ayuda a automatizar el 90% de la gestión diaria de las propiedades, como los mensajes a los huéspedes y la comunicación con los limpiadores.
Pago unos 25 dólares por apartamento al mes por Guesty. El software es un gran ahorro para nosotros en comparación con un administrador de propiedades. PriceLabs ayuda a automatizar nuestros precios en respuesta a la demanda.
En noviembre de 2021, mientras viajábamos en la furgoneta, compramos una casa en Florida. Queríamos diversificar las ubicaciones de nuestras propiedades.
El mercado estaba empezando a inflarse, así que hicimos una refinanciación en efectivo en 3 propiedades
Esto es cuando conviertes la equidad de la casa en efectivo. Utilizamos el capital para cerrar una segunda casa en Florida -nuestra sexta inversión- en febrero de 2022.
En lo que va de año, hemos obtenido 660.000 dólares en reservas de nuestras propiedades de alquiler.
Atribuimos nuestro éxito a que nos centramos en vender la experiencia, no sólo un lugar para dormir. Mucha gente está dispuesta a gastar más dinero por una experiencia de alta calidad, más servicios o más cosas que hacer.
Hemos encargado unos murales en las propiedades de Nashville; en otros hemos invertido en la construcción de nuevos patios, la remodelación de una piscina y la construcción de una cocina exterior. Hemos colocado nueva iluminación y paredes de diseño, cosas que causan impacto y hacen que un lugar sea memorable.
He aprendido mucho sobre este negocio gracias a YouTube y a las redes sociales, y quería invertir en la comunidad.
Ahora tengo una audiencia de 878.000 personas en TikTok y más de 130.000 seguidores en Instagram, donde comparto trucos y consejos, y dirijo un negocio de coaching online que aporta casi tanto como nuestras propiedades. Me da mucha satisfacción intrínseca ver cómo mis clientes tienen éxito.
Axel Springer, la empresa propietaria de Business Insider Inc., es un inversor en Airbnb.
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