La vivienda confirma el cambio de ciclo por la crisis: las ventas vuelven a caer un 8,2% en noviembre y los precios caerán un 2,5% en 2023

La inflación y la subida de tipos ya están haciendo mella en el mercado de la vivienda en 2023: la demanda empieza a resentirse, y eso contagiará a los precios.

La venta de viviendas cayó en noviembre por segundo mes consecutivo. Según los últimos datos publicados por el Consejo General del Notariado, en noviembre se vendieron 58.942 pisos, un 8,2% menos que en noviembre de 2021.

Con este dato se acentúan los descensos que ya comenzaron en el mes de octubre, después de 20 meses de boom de ventas, cuando las operaciones llegaron a rozar los niveles de 2007 en plena burbuja inmobiliaria.

La ralentización del mercado inmobiliario se produce en un entorno de elevada inflación, que erosiona la capacidad adquisitiva de los hogares y que está llevando a los bancos centrales a endurecer las condiciones financieras. Como consecuencia, pedir una hipoteca en 2023 será más difícil y más caro.

Si a ello se le suma el miedo a una recesión, el resultado es que, quien pensaba comprarse un piso, ahora se lo piensa dos veces.

De las 17 comunidades, la venta de vivienda cayó en 15 y solo aumentó en Extremadura (1,5%) y en Castilla y León (1,3%), mientras que los mayores descensos se vieron en Navarra (-37,4%), La Rioja (-30,4%), Cantabria (-22,9%), Asturias (-16,9%), Baleares (-16,7%) y Castilla-La Mancha (-15,5%).

Cómo será comprar una casa en 2023: adiós al 'boom' de ventas, pero los precios resisten gracias a la obra nueva y la demanda de inversión

Por lo pronto, la onda expansiva no ha llegado a los precios, que en noviembre subieron un 1,2%, alcanzando los 1.570 euros por metro cuadrado. Pero eso no significa que en 2023 no vaya a haber ajustes.

De hecho, España será, junto con Portugal y Países Bajos, uno de los países europeos donde más caerá el precio de la vivienda en 2023, según las previsiones de S&P Global.

Al terminar el año, la vivienda será un 2,5% más barata en España. "Los precios de la vivienda en Europa disminuirán, pero no se hundirán, en la mayoría de los países de la región durante 2023 y hasta 2024 en otros", afirma Sylvain Broyer, Economista Jefe para EMEA de S&P Global Ratings.

Básicamente, la fuerte subida de tipos de interés, sumada a una inflación que ya erosiona el poder adquisitivo de la demanda, terminarán haciendo mella en el precio de la vivienda y en la inversión. 

"El mercado tardará tiempo en ajustarse plenamente a unos tipos de interés más altos, y algunos países tardarán más que otros", explica Broyer. Es el caso de España, donde el ajuste continuará en 2024, llegando al 1%, la mayor caída de precios en Europa, junto con la de Alemania.

"Hemos observado que el ajuste a unos tipos de interés más altos puede durar hasta 10 trimestres y suele ser el doble de pronunciado que tras un régimen de tipos bajos", añade Broyer.