La venta de vivienda usada está en máximos históricos: en 2021 se vendieron 1.500 pisos más que en pleno 'boom' de 2007

Una pareja observa la maqueta de un bloque de edificios en una feria de vivienda

Reuters

En España ya se venden más viviendas de segunda mano que nunca. En 2021 se cerraron 450.485 transacciones de pisos usados, la cifra más alta de la serie histórica del INE, incluso por encima de los datos de 2007, en plena burbuja.

La venta total de viviendas terminó 2021 con 565.523 transacciones (nuevas y usadas). De esa cifra, el 79% fueron viviendas usadas, frente a un 21% de obra nueva. Eso significa que la gran mayoría de compraventas actualmente son de pisos de segunda mano. 

En 2007 se cerraron 448.918 operaciones de segunda mano. En 2021, se han vendido 1.500 pisos más que entonces. Es más, si las compraventas totales no están en niveles de burbuja no parece que sea porque no hay demanda, sino porque no hay suficiente oferta.

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Si se observa la evolución de compraventas, resulta que es la obra nueva la que está frenando el número de operaciones. En 2007 se vendían 326.382 pisos nuevos. Ahora, 115.038, un 64% menos. 

A primera vista, podría decirse que eso se debe a que hay menos demanda de obra nueva y que por eso se venden menos. Pero no.

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En primer lugar, porque el precio de la obra nueva está subiendo a un ritmo frenético. En el tercer trimestre de 2021 la vivienda ya era un 5,6% más cara que en 2019. Una subida que se explica por el boom de precios de la obra nueva, que se disparó casi el doble, un 10%.

Es más, la vivienda nueva ya es más cara que nunca. Según los datos del INE, el índice de precios de la obra nueva está en máximos históricos, por encima de los datos de 2007.

Que el precio de la vivienda nueva suba a estos niveles quiere decir que sí hay demanda. Esto se debe al aumento de la demanda de obra nueva y la escasez de oferta.

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Pero, entonces, ¿por qué no se venden más pisos de obra nueva? Sencillamente, porque no hay.

Ahora, la promoción de vivienda no llega ni a una sexta parte de lo que se producía en 2007. En la época del boom, cada año se iniciaban alrededor de 600.000 viviendas, más de lo que construían Alemania, Italia, Francia y Reino Unido juntas. Ahora, apenas se superan las 100.000 unidades (105.000 en 2021, según estimaciones de la Asociación de Promotores Constructores de España, APCE).

Si no se construyen viviendas como antes, es natural que tampoco se vendan tantas como entonces.

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El problema ahora es que la demanda crece como la espuma, pero la oferta de obra nueva escasea y aumenta muy lentamente, y esto está tirando de precios y podría llevar a una espiral de subidas.

La demanda comprará vivienda nueva, y como habrá más compradores que oferta, los promotores subirán precios. El riesgo es que esto expulsará una parte de la demanda a la vivienda usada, lo que a su vez hará crecer el precio de los pisos de segunda mano.

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