Se avecina un 2023 de tensión en los alquileres, frenazo en el precio de los pisos y vuelco en el perfil de compradores de vivienda

Aparatos de aire acondicionado en el exterior de un bloque de viviendas.
  • Las ventas de vivienda caerán un 11% en 2023, pero el precio podría seguir subiendo hasta un 3% en algunas ciudades.
  • La inflación hará que muchos hogares no puedan comprar vivienda y permanezcan de alquiler y esto puede tensar el precio de los alquileres.

El mercado de la vivienda se mostró inmune al impacto del COVID-19 y en 2022 tampoco parece haberse inmutado con los efectos de la guerra en Ucrania. Pero todo apunta a que, en 2023, habrá un cambio: las ventas echarán el freno y enfriarán precios, mientras que los alquileres se recalentarán por un aumento de la demanda.

Este año todavía se alcanzarán récords en ventas de vivienda no vistos desde la burbuja, lo que elevará precios. 2022 cerrará con 619.943 viviendas vendidas, un 10% más que el año pasado, según las previsiones del portal pisos.com.

"Hasta el verano, el ritmo de operaciones ha sido extraordinario. El ahorro acumulado favoreció las transacciones en un intento de los ciudadanos por protegerse de la inflación y aprovechar las extraordinarias condiciones de financiación", explica Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.

El aumento de ventas tensará el precio de la vivienda: comprar vivienda será a finales de este año un 4,5% más caro. Pero la postal se congelará el año que viene. "De cara a 2023, vemos muchísima contención de precios", añade Font. 

El giro radical en la política monetaria del Banco Central Europeo, con 3 históricas subidas de tipos de interés, ha marcado un punto de inflexión y, según Font, se ha producido una reacción en cadena: la inflación ha ido erosionando el colchón de liquidez acumulado por los hogares y ahora las subidas de tipos anunciadas para contener esa inflación están encareciendo los préstamos.

Así te afecta la última subida de tipos que dispara el precio del dinero: hipotecas y créditos más caros, beneficios para ahorradores y el riesgo de la renta variable

Menos compraventas en 2023

Los hogares pierden poder adquisitivo a toda velocidad y los préstamos se encarecen. Dos tendencias que estrujan las economías de los hogares y desalientan la compra de vivienda.

"De no existir factores externos tan potentes, 2022 hubiera puesto el total de compraventas por encima de las 660.000 unidades vendidas", apuntan desde pisos.com. Aún así, este año cierra con las transacciones creciendo a niveles no vistos desde 2007

Para el año que viene, en cambio, sí se observará un mercado más resentido: se espera una caída de ventas del 11% el año que viene. 2023 cerrará con 551.749 viviendas vendidas.

¿Habrá caídas de precio?

Si hay menos demanda de vivienda, lo lógico sería pensar que el precio caiga, pero no tiene por qué ser así.

En 2023, el precio de la vivienda oscilará entre caídas del 1% y crecimientos del 3%, dependiendo del mercado. "Lo que va a determinar en qué mercados se producen es la demanda", aclara Font.

Aquellos mercados más activos, como Madrid, Barcelona, y otras grandes capitales donde la demanda de nacionales se suma a la de extranjeros e inversores, mantendrán precios al alza, ya que "el equilibrio entre oferta y demanda imposibilita que haya grandes caídas en los precios, ni en 2022 ni en 2023".

Este mapa muestra las ciudades españolas donde el precio de la vivienda ya supera los máximos de la burbuja inmobiliaria

En otras palabras: en ciudades donde había muchos potenciales compradores, por mucho que caiga la demanda, los precios no tienen por qué caer, ya que seguirá habiendo más demanda que oferta de pisos en venta. 

En cambio, "en las zonas con menos tracción, los ajustes no se harán esperar", añade Font.

Los inversores sostienen el mercado de grandes ciudades

En las grandes ciudades, las ventas se sostendrán por la demanda de inversión y de reposición, marcada por una mayor solvencia.

"Hemos visto un claro cambio de paradigma en 2022: la demanda ha cambiado, también su capacidad de pago y realidad. El inversor está teniendo mucha relevancia y más si vemos que no tiene necesidad de pedir hipoteca", explica Font.

El resultado es una caída en el porcentaje de hipotecas concedidas sobre el total de viviendas vendidas, que desciende hasta el 60%: "Si para la compra de vivienda se piden menos hipotecas de manera porcentual es porque la demanda no necesita, eso suele ser indicativo de mayor inversión".

¿Tensión en los alquileres?

Con este panorama de pérdida de poder adquisitivo, lo lógico sería pensar que también caerán los alquileres. Pero puede ocurrir justo lo contrario.

Antes de nada, hay que matizar que, ahora mismo, muchos alquileres (aquellos contratos en vigor, no los nuevos) están contenidos por el límite del 2% fijado por el Gobierno para frenar el impacto de la inflación en las rentas.

El problema, apunta Font, es que "muchas familias que tenían previsto comprarse una vivienda este año o el que viene, ahora se han visto afectadas por la crisis y se van a retirar del mercado de compra y probablemente vayan al de alquiler".

Esto provocaría un incremento de la demanda de alquiler en un mercado donde la oferta escasea. Por tanto, por mucho que los inquilinos sufran pérdidas de poder adquisitivo, si aumenta la cantidad de potenciales inquilinos, el precio de los alquileres podría seguir subiendo.

Desde pisos.com, de hecho, prevén un encarecimiento de las mensualidades del 3,4% en 2022 y del 2% en 2023, sin tener en cuenta la dependencia regulatoria.

Otros artículos interesantes:

Claves para que tu hipoteca no se dispare con la subida de tipos de interés

'Spain is different': ¿Cuándo caerá el precio de los pisos en España?

La vivienda se desinfla por la inflación, la subida de tipos y los fantasmas de la burbuja: qué va a pasar con el mercado residencial en la segunda mitad de año, según los expertos

Te recomendamos