Un mercado inmobiliario en 2 velocidades: los precios de compra y alquiler bajarán en las grandes ciudades y subirán en la periferia

Pese a los vaivenes en los mercados de la vivienda durante 2020, en los que las compraventas y las hipotecas han acusado la incertidumbre y las restricciones ligadas al coronavirus, su recuperación podría estar cerca, al igual que los cambios en la evolución de los precios de compra y de alquiler que el mercado lleva esperando desde hace meses.

Así, 2021 podría confirmar la recuperación del sector inmobiliario tras cerrar el año anterior con la mayor caída de las compraventas de vivienda desde 2009 y hasta las cifras más bajas de los últimos 4 años, con muchas propiedades de alquiler vacacional engrosando el mercado residencial y empujando los precios a la baja y con la firma de hipotecas registrando su primer retroceso en 7 años pese a que el euríbor alcanzó mínimos históricos.

En lo que respecta a la compraventa de viviendas, la recuperación podría concretarse a partir del segundo semestre y alcanzar el medio millón de ventas a finales de año, según ha augurado José María Alfaro, coordinador general de la Federación de Asociaciones Hipotecarias (FAI) durante una rueda de prensa conjunta con la plataforma Prohipotecas en la que han ofrecido sus previsiones para 2021 en el mercado inmobiliario e hipotecario.

Los precios de compraventa podrían bajar hasta un 9%, pero no en todo el país

Alfaro ha explicado que 2019 fue el primer año en el que se detectó un cambio de tendencia en el sector inmobiliario tras varios años de crecimiento sostenido, pero que su estabilización "se truncó por la pandemia", para posteriormente reactivarse su actividad tras el fin del primer estado de alarma, una tendencia que ha destacado que se ha mantenido a partir de ese momento y que a principios de año, el mercado ha recuperado "robustez, aunque con poco inventario y a 2 velocidades".

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Así, el coordinador general de la FAI ha considerado que "el mercado está sano, los usuarios consideran el sector fiable y con condiciones de acceso a financiación que dan que pensar que lo mejor está por venir cuando la pandemia remita", señalando que sus previsiones son optimistas, aunque ha descartado un descenso generalizado de los precios en 2021, "sino una estabilización, con las transacciones recuperándose en el segundo semestre".

En cuanto a los precios de compraventa, el experto ha afirmado que se esperan ajustes a la baja en algunas zonas que pueden rondar una depreciación del 9%, aunque resaltando que no es previsible que se supere esta cota y que habrá diferencias importantes entre territorios, que llevará a que algunas zonas concretas con mayor demanda puedan registrar un encarecimiento del 9%, aunque dentro de una tónica de recuperación del nivel de transacciones anterior a la pandemia.

No obstante, José María Alfaro ha incidido en las diferencias entre distintos mercados inmobiliarios en España, especialmente en aquellas ciudades en las que es más patente la demanda extranjera o que cuentan con peores datos de empleo. Mientras, en el mercado de alquiler, ha destacado que "la incidencia del coronavirus es diferente", dado que es un mercado con una población más expuesta y "con menor estabilidad laboral".

Se abarata el alquiler en el centro urbano y se encarece la periferia

Esta incidencia de la pandemia, sumada a los cambios de tendencias por el teletrabajo y a la caída del alquiler turístico "ha hecho crecer la oferta en las principales ciudades, mientras que la demanda no crece, sino que cambia de intereses", lo que está motivando que algunas grandes ciudades, como Madrid, "están experimentando un descenso superior al 10% o 15% en la demanda de reposición actual".

Ese cambio de intereses lleva a Alfaro a pronosticar "subidas moderadas puntuales, alrededor del 8% o 10%, en aquellas propiedades ubicadas en las periferias de los principales centros urbanos que cuentan con terraza o jardín", con mayor tamaño o con buenas conexiones por carretera o transporte público, lo que supone un cambio drástico en las preferencias de los inquilinos debido al impacto del coronavirus en sus condiciones de vida y de trabajo.

Por este motivo, el coordinador general de la FAI ha asegurado que la norma que prepara el Gobierno "llega tarde", destacando que "cualquier medida que limite los precios del alquiler producirá el efecto contrario, expulsando del mercado a una parte de la población" y señalando que el problema del alquiler se debe a "la falta de oferta en las principales ciudades y la falta de seguridad jurídica de los propietarios".

De este modo, Alfaro ha propuesto solventar este problema con incentivos y bonificaciones fiscales a la oferta de alquiler de vivienda habitual y fomentando de la vivienda social, precisando que "lo uno sin lo otro no es suficiente" y que deben ser las comunidades y no los ayuntamientos los que ejecuten estas medidas, dado que los municipios "están limitados por criterios de solvencia y sostenibilidad económica", ha precisado.

Además, el experto ha asegurado que "existe una oportunidad única de inversión en rehabilitación y accesibilidad de viviendas", apuntando que el parque actual tiene una antigüedad media de 40 años y grandes carencias de eficiencia energética y de accesibilidad en lo que respecta a rampas y ascensores, por lo que las mejoras ayudarán a engrosar el parque de viviendas en alquiler.

El euríbor seguirá en negativo en 2021 y se mantendrá el alza en las subrogaciones

En cuanto a las hipotecas, Silvia Escámez, cofundadora y directora de Prohipotecas, ha destacado que el último año "ha sido muy favorable para los tipos de interés, con el euríbor en mínimos históricos al cierre de 2020", de un -0,496, que ha afirmado que "ha beneficiado a los consumidores", aunque ha señalado que ha subido en marzo a un -0,40, "pero las previsiones pasan porque siga negativo todo el año, lo que incentiva bastante a las hipotecas".

Escámez ha explicado que a pesar de la pandemia, en 2020 se formalizaron 333.721 hipotecas de vivienda frente a las 361.291 hipotecas del año anterior, destacando que la recuperación en este mercado desde el último trimestre y que "la caída del 17% en las compraventas no se registra en las hipotecas, que han caído un 7%", un fenómeno que ha atribuido al aumento de un 15% en las subrogaciones de hipotecas, que prevé que se mantenga en 2021.

No obstante, la cofundadora de Prohipotecas ha señalado que existe limitación del crédito bancario, aunque precisando que las entidades bancarias continúan apostando por la hipoteca como uno de los principales productos de captación de clientes, a pesar de tener que cobrar más comisiones para compensar las pérdidas que enfrentan con tasas de interés tan bajas y la morosidad.

Respecto a los tipos de las hipotecas, Silvia Escámez, ha destacado que las hipotecas a tipo fijo han pasado de suponer un 39% del total en 2018 a un 48% en 2020, mientras que el interés medio de este tipo fijo se ha reducido de un 2,5% en 2018 a caer por debajo del 1% en 2020 "lo que ha propiciado mejoras en las hipotecas", aunque ha pronosticado que en 2021 "las condiciones de las hipotecas tendrán que ajustarse al alza" para compensar las pérdidas de la banca.

Escámez también ha asegurado que las hipotecas digitales se han consolidado y que "cada vez son más las personas que optan por este tipo de servicio para ahorrar tiempo y dinero", señalando que ofrece como ventajas "mayor transparencia, precios más bajos, menos vinculación a otros productos, más ofertas y oportunidades de negociación y la conveniencia de poder completar el proceso desde cualquier lugar y en cualquier momento".