La vivienda en costa resucita en 2022: el regreso de los extranjeros este verano empuja las compraventas y precios por encima de niveles prepandemia

Seamos sinceros: el verano puede ser una buena época para muchas cosas, pero no para el sector inmobiliario. Con la llegada de las vacaciones y el calor, y la menor actividad en registros y notarias, la cabeza de compradores y vendedores no está precisamente centrada en cerrar operaciones.

"En agosto, y en general en verano, se registran menos compraventas, porque el que tiene vivienda para vender, o la alquila y le saca rendimiento, o la disfruta y la vende después. En esta época, el mercado de costa se centra más bien en el alquiler", resume José María Basáñez, presidente de Tecnitasa.

"Muchos españoles intentan dejar todo listo antes de sus vacaciones, en cuanto a transacciones se refiere, y otros esperan a la vuelta de las vacaciones para seguir o empezar con la búsqueda de viviendas", coincide María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

La época fuerte de ventas, incluso para la costa, se da justo antes, entre febrero y abril. "El precio antes del verano de una misma vivienda en la costa tiende a ser más alto antes del verano que después, pues durante la época estival se obtiene, o bien la rentabilidad derivada de su puesta en alquiler, o bien el disfrute por parte de su propietario durante las vacaciones", añade Basáñez.

Si en enero de 2018 y 2019, antes de la pandemia, se vendieron alrededor de 48.000 pisos en España, en agosto de estos años no se llegó a las 45.000 y 36.000 viviendas, respectivamente. 

Pero el de 2022 está siendo un verano particularmente bueno para la vivienda. Si ya en enero se batió un récord de compraventas no visto desde 2008, en plena burbuja inmobiliaria, con 52.684 operaciones; en junio llegaron a superarse las 58.000 viviendas vendidas. 

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"Las viviendas que están a precio están volando. En costa, todo aquello que está bien y en precio está saliendo de una manera espectacular", argumenta Gonzalo Bernardos, profesor Titular de Economía y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona.

Por mucho que el Banco Central Europeo haya subido tipos, estos continúan estando muy bajos, a lo que se suma el volumen de ahorro de los hogares acumulado durante la pandemia, que es muy superior al que podían tener en 2018 o 2019.

"Además, la vivienda en costa ha cobrado utilidad. Si compras bien, tienes más facilidades para sacarle partido con el teletrabajo. También se piensa en opción de residencia ante posibles confinamientos, y además le consigues una buena rentabilidad si está bien situada, pudiendo alquilarla entre 4 y 6 meses al año", añade Bernardos.

La costa: ¿resiste al impacto de la guerra?

Pero al tiempo que se levantaban las restricciones impuestas durante la pandemia y hacían pensar en el regreso de la demanda extranjera (de turistas y de vivienda), estalló la guerra en Ucrania, pasando por agua toda expectativa de recuperación.

Ahora, la incertidumbre ligada al conflicto bélico y al riesgo de un corte de gas ruso, la escalada de la inflación y las subidas de tipos de interés amenazan con desinflar las ventas de vivienda en 2022. "Ante las nuevas expectativas económicas, se han comenzado a registrar algunos signos de desaceleración, especialmente en el volumen de nuevas concesiones de hipotecas", apuntan desde Tinsa.

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Pero la costa podría ser inmune al impacto. 

"En el segmento de la vivienda vacacional en zonas de costa, la demanda ha seguido mostrando un dinamismo generalizado", añaden fuentes de Tinsa. En el primer trimestre de 2022, el precio medio de la vivienda en los municipios costeros ha registrado una variación interanual del 4,2%, con alzas de distintas intensidades en todos los litorales, según datos de la tasadora.

Por primera vez desde 2019, las compraventas de vivienda en costa recuperan los niveles perdidos durante la pandemia. En cuanto al precio, desde Tinsa aseguran que ya hay áreas concretas de Baleares y Canarias próximas a máximos históricos.

"Las compraventas por parte de compradores nacionales en el último año han superado significativamente el nivel de transacciones previo a la pandemia, y la demanda por parte de extranjeros también se ha incrementado, superando ligeramente la actividad de 2019", observa Tinsa en su último informe del mercado residencial en costa.

Con respecto a 2019, periodo previo al impacto de la crisis sanitaria, el litoral español muestra un notable repunte de las compraventas, especialmente en la costa Atlántica de Andalucía, y algo menos en las islas, pero porque éstas experimentaron ya un boom de ventas en 2019.

"El nivel de 2019 se ha sobrepasado con diferencia, pero no llegaremos a los máximos de 2006-2007. Entonces se compró mucho, y en lugares muy poco preferentes", añade Bernardos.

El último empujón, de la mano de los extranjeros

2021 ya fue un buen año para la vivienda, incluso entonces ya se hablaba de burbuja, por los niveles que estaban alcanzando ventas y precios, completamente ajenos al impacto que el COVID-19 había tenido en el resto de la economía.

De las 673.610 compraventas de vivienda totales en el territorio nacional en 2021, un 15% eran de compradores extranjeros. De éstas, un 83% se concentraron en la costa (lo que supone un 13% de compraventas en costa por parte de extranjeros sobre el total nacional). 

Pero el boom de ventas ha apretado todavía más en 2022, y parte del cambio tiene que ver con el regreso de los extranjeros tras el fin de las restricciones a la movilidad internacional.

"La principal diferencia con 2021 es que el año pasado no había demanda extranjera. Este año sí", apunta Bernardos. Este cambio se nota especialmente en la costa, donde se concentran 8 de cada 10 compras de vivienda por parte de extranjeros.

Ya a finales de 2021, coinciden desde Tinsa, las compraventas por parte de extranjeros se comenzaron a recuperar, especialmente en el caso de extranjeros residentes en España. En los primeros meses de 2022, las operaciones de compra por parte de extranjeros continuaron aumentando, al igual que lo ha hecho la demanda por parte de españoles, que es la demanda mayoritaria en el país.

2 ciudades que han notado bastante este cambio son Palma de Mallorca y Málaga. Tanto la ciudad como sus alrededores. 

"La Costa del sol está teniendo un boom espectacular. Se juntan todas las ventajas posibles: el auge de málaga como capital, que hace que llegue gente a vivir, demanda del extranjero que viene a comprar segunda residencia, y los madrileños, que están comprando por toda España una barbaridad de vivienda turística", añade Bernardos.

En las islas, por ejemplo, la demanda internacional llega a suponer más de una de cada 3 compras de vivienda. En el norte de España, en cambio, no se nota tanto por una menor cuota extranjera.

Los extranjeros también tienen bastante peso en la Costa Mediterránea, ocupando una quinta parte de las compras (y la mitad de ellos residen en el país). La costa norte, sin embargo, es elegida por más compradores nacionales de otras provincias, y Costa Atlántica (Andalucía) tiene una demanda mayoritaria muy local, procedente de la propia provincia. 

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En cuota, las provincias con mayor protagonismo del comprador extranjero son Alicante, seguida de Baleares, Málaga y Canarias. En volumen de operaciones, el ránking está liderado por Alicante seguido de Málaga y los dos archipiélagos. Pero también estas zonas experimentan una intensa demanda por parte de nacionales.

En 2021, recuerda Bernardos, lo más beneficiado fueron los mercados del litoral norte, al nutrirse de una mayor demanda nacional. "En la actualidad, lo que va como un tiro es vivienda en la costa mediterránea. En aquellos sitios donde hay extranjeros, mejor. Málaga, Alicante, Palma de Mallorca y Canarias son los grandes ejemplos".

Las zonas donde se ha excedido el nivel medio nacional de precios, compraventas, y visados se sitúan en Ibiza, Alicante (entre Denia y Benissa), Cádiz y Huelva (Playas de Isla Cristina y Ayamonte) y una amplia franja del litoral norte que incluye Pontevedra, Asturias y las costas de País Vasco, según el informe de Tinsa.

El calentamiento de ventas y precio es tal, que desde Tinsa avisan de que "la isla de Ibiza refleja cifras máximas en su mercado de segunda residencia que sitúa a la zona en niveles de sobrecalentamiento".

En el extremo opuesto, se observan niveles de actividad inferiores a los de 2021 en ciertos municipios de la Costa Brava (Girona), debido a que en 2021 hubo una gran actividad en compraventas de viviendas de segunda residencia que en 2022 se ha moderado. Este declive también podría estar relacionado con la caída de la demanda de rusos, a raíz de la guerra.

De cara a la vuelta de verano, observa Basáñez, "todos los indicadores económicos indican la posibilidad de ralentización, lo que en principio habrá de manifestarse tanto en el menor número de operaciones de compraventa de viviendas, como en un menor incremento de precios del que se ha experimentado en la primera mitad de 2022".

Sin embargo, añade, la demanda internacional podría inyectar algo de oxígeno en el pesimismo que se cierne de cara a un otoño en llamas: 

"Se prevé que mucho mayor número de jubilados centroeuropeos decidan pasar este invierno en España, ante las consecuencias de las muy probables restricciones de gas en sus países derivadas de la guerra en Ucrania, aprovechando nuestros inferiores precios comparativos, y sobre todo debido al maravilloso clima de las costas españolas".

Con él coincide Matos: "Es verdad que el teletrabajo que se ha impuesto en muchas empresas europeas está haciendo que muchos europeos escojan ciudades españolas para comprar vivienda y teletrabajar desde allí. Y puede pasar igual con los posibles cortes de gas y otras dificultades". 

Además, apunta Matos, "el mercado inmobiliario español puede ser un buen refugio frente a estas adversidades y con una inflación desbocada de fondo, que también puede hacer que el inmobiliario sea el mejor valor refugio".