La vivienda nueva se ha revalorizado más de un 212% en los últimos 38 años, ¿cuánto más seguirá subiendo?
Arrevol
- Desde 1985, el precio de la vivienda de obra nueva ha subido de media un 5,6% cada año, según Sociedad de Tasación.
- La pandemia ha hecho saltar por los aires el mercado, y por primera vez el ciclo alcista durará más de lo normal: el precio tendría que tocar techo en 2023, pero puede que siga subiendo.
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Quien hace 38 años comprara un piso nuevo por 50.000 euros y hoy decidiera vender ese mismo piso, ganaría 156.000 euros. Los 50.000 invertidos, más 106.000 euros por la revalorización de la vivienda.
Desde 1985, el precio de la vivienda de obra nueva ha subido de media un 5,6% cada año, según el último informe de Sociedad de Tasación. Esto significa que, en los últimos 38 años, la vivienda se ha revalorizado más de un 212%.
Una revalorización que se produce incluso con una burbuja inmobiliaria de por medio. El precio de la vivienda llegó a desplomarse un 45% entre 2007 y 2014. Pero ni siquiera ese ajuste afecta a la subida acumulada.
Es más, si se compara esta subida con la evolución de la inflación, se observa que la revalorización de la vivienda está muy por encima de la subida de precios de los últimos años. Según datos del INE, entre 2002 y 2021 la inflación ha subido cerca de un 35%.
"La vivienda, incluso en momentos inflación elevada, es rentable", explica Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación.
¿Cuánto más seguirán subiendo los precios?
"Cada 8 o 9 años aproximadamente se produce un punto de inflexión en la evolución de los precios, bien para girar al alza o bien para girar a la baja", explica Fernández-Aceytuno.
Pasó en 1990, cuando el precio tocó máximos, luego se estancó hasta 1998. Entonces volvió a subir y llegó a máximos en 2007 (nueve años después) para volver a desplomarse y tocar suelo en 2015. Entonces, volvió a despegar.
Siguiendo esta tendencia, 2023 podría ser el último año de subidas del precio de la vivienda. Sin embargo, desde Sociedad de Tasación auguran que podríamos estar ante un ciclo alcista que dure más de lo normal.
Por qué podríamos estar ante un ciclo alcista más largo de lo normal
La pandemia ha marcado un antes y un después en la evolución de la vivienda. En 2020 hizo saltar por los aires el mercado de venta y alquiler, cortando en seco el ciclo de subidas. Pero en lugar de caer, los precios han seguido subiendo, como si el ciclo alcista empezara de cero.
Esta dinámica de subidas estará motivada sobre todo por la obra nueva. En 2021, el precio de los pisos (nuevos y de segunda mano) subió más de un 5%.
Pero es que en el caso de la obra nueva, los precios ya están un 10% por encima de los niveles de 2019, antes de la pandemia y superan por poco sus niveles de equilibrio, según el Banco de España, que avisa de que seguirán subiendo.
"El precio de la vivienda nueva sube sin necesidad de un aumento significativo en el volumen de compraventas", explican desde Sociedad de Tasación. Esto se debe, principalmente, a la falta de oferta y a una demanda que no para de crecer.
Una nueva demanda que despierta surgida por el confinamiento
Tras el confinamiento nació un nuevo tipo de demanda que busca viviendas más grandes, más luminosas y con terraza o jardín.
"La gente se ha dado cuenta de que vivía donde vivía, y quien podía pagarlo ha hecho el cambio de vivienda", explica Fernández-Aceytuno.
Estas viviendas, en el centro de las ciudades, son difíciles de encontrar y muy caras. En la periferia, en cambio, abunda este tipo de viviendas, y son de obra nueva.
El problema es que la demanda crece como la espuma, pero la oferta de obra nueva escasea y aumenta muy lentamente, y esto está tirando de precios y podría llevar a una espiral de subidas.
La demanda comprará vivienda nueva, y como habrá más compradores que oferta, los promotores subirán precios.
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Los costes de construcción encarecen la obra nueva
El coste de construir viviendas se ha disparado un 15,3% en 2021, según datos de Sociedad de Tasación. Y si construir vivienda es más caro, las constructoras tienen que elegir entre reducir unos márgenes de beneficio que ya eran muy escasos, o repercutir esta subida en el precio de venta.
La llegada de fondos europeos también hará subir el precio de la segunda mano
Pero, ¿y qué pasa con la vivienda de segunda mano? Que si el precio de la obra nueva no deja de subir, expulsará a una parte de la demanda hacia la vivienda de segunda mano, más barata. Entonces, las subidas se trasladarán también a la vivienda usada.
A esta dinámica se le suma la llegada de los fondos europeos. El Gobierno quiere destinar 4.420 millones de euros de las ayudas europeas a rehabilitar el parque de vivienda usada. Esto podría provocar "tensionamientos adicionales en los costes de la mano de obra y en el sector de la construcción", según el Banco de España.
Además, la rehabilitación puede suponer un incentivo para inversores, que decidan comprar vivienda como una oportunidad de inversión para destinarla al alquiler, añaden desde Sociedad de Tasación.
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