La vivienda se encarece un 8,5%, la mayor subida desde 2007, antes de que estallara la burbuja: ¿por qué sube tanto el precio de los pisos?

Edificio de viviendas en Madrid

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Ni la pandemia en 2020 ni parece que ahora la inflación y la guerra en Ucrania. El mercado inmobiliario no sólo ni se inmuta, sino que lleva meses con un comportamiento que no se veía desde los años de la burbuja.

Si la venta de pisos ya está en niveles no vistos desde 2007, ahora son los precios los que reflejan la misma tendencia.

Comprar un piso en España es, en el primer trimestre de 2022, un 8,5% más caro que hace un año, según los últimos datos del INE. 

Es la mayor subida de precios vista desde el segundo trimestre de 2007, hace 15 años, cuando el ladrillo estaba en el clímax de la burbuja. Entonces, la vivienda venía de dispararse un 11,6%.

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La falta de oferta y costes de construcción, detrás del alza de precios

Pero, ¿por qué sube tanto el precio de la vivienda? Hay dos razones principales que lo explican: la escasez de producto en un momento de alta demanda, y la escalada de los costes de construcción.

Cuando estalló la burbuja de precios de 2008, lo que ocurría era que había exceso de oferta, y en el momento en el que se endurecieron los requisitos para pedir un préstamo, la demanda cayó en picado y, con ella, los precios.

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Lo que ocurre ahora es muy diferente, explica María Matos, directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa: "Nos encontramos ante un nuevo boom por comprar, aunque ahora la situación es diferente: ya no hay exceso de producto sino escasez de stock". 

Los ciudadanos han comprado tantas viviendas -batiendo récords desde el 2007- en tan poco tiempo, que el mercado se ha quedado prácticamente vacío, añade Matos. 

Si la demanda es alta, pero no hay suficiente oferta para darle salida, lo que ocurre es que la cuerda de precios va tensándose. Hace ya 32 meses consecutivos que el precio de la vivienda no para de subir.

El problema de ahora es que, con menos crédito, pueda inflarse una burbuja de precios, pero por escasez de oferta.

A esto se suma una segunda causa: la escalada de precios de la materias primas.

"El momento de crisis en occidente ha provocado encarecimientos en el precio de los materiales de construcción, ocasionando que la oferta de obra nueva se esté ralentizando y tardando mucho más de lo habitual en llegar al mercado. Estos factores propician un gran desequilibrio entre oferta y demanda, lo que supone una gran problemática que provoca fuertes subidas de precios y dificulta el acceso a la vivienda", apunta Matos.

La obra nueva calienta el ladrillo

La prueba de que el problema de precios está en la falta de oferta se observa en el comportamiento de la obra nueva. 

Desde 2014, el mercado de la vivienda nueva ha ido calentándose a mayor ritmo que el de segunda mano. Conforme iba agotándose el stock sobrante tras el pinchazo de la burbuja, y se dejó de construir tan rápido, la oferta de vivienda nueva se ha ido reduciendo, y esto ha elevado precios.

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En el primer trimestre de 2022, comprar una vivienda de obra nueva es un 10,1% más caro que hace un año. Además de la escasez de oferta, ahora también pesan sobre el precio otras razones, como la falta de mano de obra, o el encarecimiento de los costes de construcción.

"La aceleración de la demanda sumada a los cuellos de botella en la cadena de suministros, la falta de mano de obra en el sector de la construcción y el encarecimiento del coste de los materiales debido al conflicto bélico son aspectos que empujan al alza el precio de la obra nueva", avisa Matos.

El peligro es que, ahora, la falta de oferta y el encarecimiento del segmento de obra nueva, están expulsando la demanda hacia la compra de vivienda usada, donde tampoco hay oferta, por lo que, de rebote, también subirán los precios. Sin ir más lejos, en el primer trimestre, la vivienda de segunda mano se ha encarecido un 8,2%, la mayor subida desde el segundo trimestre de 2007.

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