El motivo por el que Warren Buffet compra REITs en lugar de edificios para alquilar

La aversión de Warren Buffett a comprar vivienda es legendaria, igual que la de otros gurús del value investing. Sin embargo, eso no quiere decir que el Oráculo de Omaha no invierta en el sector inmobiliario ni en el ladrillo. Simplemente lo hace a través de otros vehículos de inversión. 

La inversión inmobiliaria de Buffett se centra en REITs o Real State Investment Trust. Se trata de fondos de inversión especializados en el sector inmobiliario que se obtienen su beneficio de la compra y alquiler de edificios. En España este vehículo son las SOCIMIS.  

¿Por qué concentra el Oráculo de Omaha su inversión en ladrillo en los REIT? Hay 5 razones relacionadas con su forma de entender los mercados que explican esta decisión.

Cíñete a tu círculo de competencia

Esta es una de las recomendaciones más repetidas por Buffett: “Conoce tu círculo de competencia y cíñete a él”. Esta idea consiste en operar o invertir sólo en áreas en las que eres realmente experto.

Según el Oráculo de Omaha, conocer los límites de tus conocimientos es clave. Y en su caso, estos límites le han llevado a especializarse en el sector de productos de consumo y seguros. Por eso mismo rara vez invierte en propiedades, porque queda fuera de su círculo de competencia. 

Tanto él como su socio en Berkshire Hathaway, Charlie Munger, han llegado a reconocer que es un sector donde no cuentan con ninguna ventaja competitiva. ¿La solución? Canalizar su inversión a través de expertos en el sector, que son precisamente quienes gestionan los REIT. 

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Sencillez frente a inquilinos y reparaciones

En 2012 Buffett aseguró que si hubiese una forma sencilla de comprar viviendas para alquiler y de gestionarlas, lo haría. 

Para Buffett el gran problema de invertir en vivienda para alquilar es todo lo que tiene que ver con la gestión. Salvo en momentos puntuales donde se pueden conseguir hipotecas a tipos de interés limitados y vivienda a precios asequibles, es un negocio con unos márgenes relativamente pequeños que no escala bien.

La principal razón son los gastos inesperados que pueden arruinar todo tu plan y reducir la rentabilidad esperada.

En realidad, se trata de las desventajas que todo el mundo tiene en mente cuando se plantea comprar para alquilar: inquilinos que no pagan, reparaciones imprevistas y la propia gestión de los inquilinos, algo que no ocurre con las acciones.

Los REIT son una forma de evitar ese tipo de contratiempo y hacer el negocio escalable.

La volatilidad es una oportunidad

Para el inversor medio, la volatilidad equivale a riesgo y tiende a evitarla. Por eso mismo se tiende a ver la inversión inmobiliaria como algo seguro: los precios de la vivienda no tienden a moverse de forma rápida, más bien todo lo contrario.

Con el value investing ocurre lo contrario. La volatilidad es una oportunidad y no un riesgo. Un inversor en valor, la volatilidad les da la oportunidad de comprar activos con descuento, cuando su precio es más bajo. Esto es lo que le después les permite obtener rendimientos inusualmente altos.

En un mercado como el inmobiliario, donde los precios se mueven despacio, es más difícil encontrar estas oportunidades o fallos de valoración por parte del mercado. Esto no quiere decir que no existan y por eso Bershire Hathaway invirtió en su momento en STORE Capital tras una caída en su valoración en 2017 por la caída del comercio minorista ante el empuje del comercio online. 

Lo que Buffett supo ver en y el resto del mercado no, es que el negocio de STORE se enfocaba en comercios minoristas que no se iban a ver tan afectados por el ascenso del comercio online y que sus contratos de arrendamiento eran de más de 10 años. 

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Desconexión entre el mercado real y los REIT

El precio es lo que pagas y el valor es lo que recibes, asegura Warren Buffett. Y ahora mismo, esa relación sigue siendo favorable a los REIT en comparación al mercado real.

Pese a la pandemia, el precio de la vivienda se resiste a caer en Españay en Estados Unidos ha crecido un 16% el último año. Por el contrario, los REIT siguen recuperándose de la caída que sufrieron en 2020 y muchos cotizan con descuentos del 40% frente a los precios pre-crisis. 

En resumen: los REIT ofrecen ahora más valor que el sector del ladrillo tradicional.

Mejor rentabilidad

Un estudio realizado por EPRA, la inversión en REIT ofrece mejores resultados con un menor riesgo a la hora de invertir en ladrillo. Según sus datos, el rendimiento de estos fondos supera en torno a un 4% al año a la inversión directa en inmobiliario. 

En resumen, los REIT combinan las ventajas de tener exposición al sector inmobiliario sin las desventajas de ser propietario de una vivienda en alquiler.