Plusvalía municipal

1. Qué es
2. Cuándo se paga
3. Quién debe pagar en cada caso 
4. Cómo se calcula: dos posibilidades 
5. Casos prácticos: ejemplos para entenderlo mejor
6. Por qué es tan importante y cómo te afecta

¿Qué es la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal, también conocida como Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un tributo municipal que grava el incremento de valor de cualquier inmueble.

Grava la revalorización de una vivienda desde que fue comprada hasta el momento en que cambia de propietario. 

¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal se paga cuando se vende, dona o hereda una vivienda y es competencia del ayuntamiento en el que está ubicada.  Debe ser abonada en los siguientes plazos, a contar desde la fecha en la que tuvo lugar la transmisión:

• Compraventa o donación de un inmueble: en un plazo no superior a 30 días hábiles desde la fecha de venta o donación
• Herencia: el plazo para presentar la plusvalía municipal es de 6 meses desde la fecha de fallecimiento, prorrogables hasta un año. 

¿Quién paga la plusvalía municipal? 

• Compraventa: Es el vendedor de la propiedad el que paga la plusvalía municipal.
• Donaciones: Es el donatario, el que recibe la donación, la persona que tiene que pagar la plusvalía.
• Herencias: Son los herederos los que tienen que pagar este impuesto municipal.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

Se puede elegir entre 2 métodos de cálculo, pudiendo optar por el que menos importe suponga.

1. Según valor catastral / Sistema objetivo

Se tiene en cuenta los años que han transcurrido desde la adquisición hasta la transmisión de la propiedad.

En función de ese número de años, hay que consultar una tabla de valores que son actualizados cada año por el Ministerio de Hacienda, teniendo en cuenta la evolución del mercado, y que definen el multiplicador que se aplica al valor catastral del terreno. 

 Tabla de coeficientes multiplicadores

Sin embargo, hay que tener en cuenta que existe la posibilidad de que los Ayuntamientos corrijan hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización. Con lo que se garantiza que el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana se adapte a la realidad inmobiliaria de cada municipio.

La plusvalía municipal se paga aun cuando la transmisión de la vivienda se produzca en un plazo inferior al año de la adquisición. En estos casos lo que se hace es prorratear el coeficiente aplicable a la parte del año en que se genera.

2. Según valor real

El segundo método de cálculo es según la plusvalía real. Es decir, la diferencia entre el precio al que se ha comprado y vendido la vivienda en cuestión.

Una vivienda es comprada por 100.000 euros y posteriormente, al cabo de algunos años, vendida por  150.000, se gravarán como base los 50.000 euros de ganancia. 

Suponiendo que en el momento de la venta, el valor catastral sea de 100.000 euros, de los que 60.000 euros representan el valor del suelo (60%) y 40.000 euros (40%)el de la construcción. 

A efectos de la plusvalía real, el incremento del valor será el resultado de aplicar a la plusvalía el porcentaje que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total (en este caso, un 60%). El incremento del valor que se imputará será el 60% de 50.000 euros, lo que haciendo los cálculos arroja un resultado de 30.000 euros".

Caso práctico: Plusvalía real superior a la objetiva

Imagina que has adquirido una vivienda en 2010 por 200.000 euros y la vendes en 2022 por 240.000 euros. Al momento de la venta el valor catastral es de 100.000 euros donde 60.000 (60%) corresponden al suelo y 40.000 euros (40%) a la construcción. 

• Plusvalía real= % del valor del suelo sobre el valor total x plusvalía

60% de 40.000= 24.000 euros.

• Sistema objetivo= Valor catastral del suelo x coeficiente 

60.000 x 0,17= 4.800 euros.

En este supuesto, te interesa pagar según el valor catastral, pues te ahorras 19.800 euros. 

Caso práctico: Minusvalía en la operación

Imagina ahora que has comprado una vivienda en 2007 por 300.000 euros y la vendes en 2022 por 290.000 euros. En este momento el valor catastral es de 100.000 euros, donde 25.000 (25%) corresponden al suelo y 75.000 euros (75%) a la construcción.

• Plusvalía real= % del valor del suelo sobre el valor total x plusvalía

0 euros porque no existe revalorización de la vivienda. 

• Sistema objetivo: Valor catastral del suelo x coeficiente 

25.000 x 0,08= 2.000 euros.

En este caso, como se ha registrado una devaluación de la vivienda, y se puede escoger entre los dos supuestos, estarías exento de pagar el tributo municipal.

Por qué es importante y en qué te puede afectar

Como has podido ver en los ejemplos anteriores es importante conocer los dos modelos disponibles a aplicar, pues el importe a pagar puede variar bastante.

Además, muchos vendedores no conocen la obligatoriedad de este impuesto y calculan erróneamente unos beneficios generados por la venta, a los que luego deben restarle el dinero de este gravamen.

También es muy común que el pago de esta plusvalía suponga en herencias y donaciones un problema para los beneficiarios, ya que en algunos casos no tienen el capital necesario para hacer frente al pago, por lo que en un principio pudiera parecer un regalo se convierte en un problema.

Otro detalle importante relacionado con el pago de este impuesto son los plazos, pues no hacer el pago dentro de las fechas habilitadas para cada caso puede suponerte sanciones y recargos extra. 

En ese caso, además de pagar la totalidad del importe correspondiente, también tendrás que asumir los intereses de demora, la sanción por incumplimiento del pago y el recargo por pagarlo fuera de plazo, lo que se denomina presentación extemporánea.

Y si continuases sin realizar el pago, el ayuntamiento podría reclamarte el importe por vía ejecutiva y incluso podría embargarte tus bienes y activos para cobrar la deuda.