La razón por la que la compraventa de viviendas ha bajado casi un 20%, pero los precios siguen subiendo

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  • Es la mayor caída registrada en los últimos seis meses, pero ni aun así hacen bajar los precios o al menos mantenerlos.
  • A pesar de la caída, el precio del metro cuadrado en marzo fue un 4,2% más alto que el año anterior. 

Si lees un titular que pone que la compraventa de viviendas ha caído casi un 20% y quieres comprar
una casa, dirás que son buenas noticias porque eso es que bajarán por fin los precios. Sin embargo, no solo no lo han hecho o al menos mantenerse, sino que siguen subiendo. ¿Por qué ocurre esto? Pues cosas del mercado y lo vas a ver.

Si vamos a cifras más concretas, en marzo pasado, las compraventas de inmuebles se desplomó un 19,3% en términos interanuales, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Esta es la mayor caída registrada en los últimos seis meses y la segunda más significativa desde que el Banco Central Europeo (BCE) comenzó a aumentar los tipos de interés en julio de 2022

No obstante, esta disminución en las transacciones no ha conllevado una caída en los precios de las viviendas, que, por el contrario, continúan en ascenso. ¿Qué está provocando esta aparente contradicción en el mercado inmobiliario?

¿Cómo está el mercado inmobiliario ahora?

El tercer mes del año finalizó con un total de 44.878 compraventas de viviendas, de las que solo el 20% correspondieron a obra nueva. Aunque el desplome de marzo es notable, el balance del primer trimestre de 2024 es más moderado, con 152.000 operaciones cerradas, un 5,6% menos que en el mismo periodo de 2023.

Las regiones con mayor volumen de operaciones fueron las comunidades más pobladas: Andalucía, Comunidad Valenciana, Cataluña y Madrid. A nivel provincial, Madrid, Barcelona y Alicante encabezaron la lista, mientras que provincias como Sevilla, Valencia y Barcelona experimentaron los mayores descensos en el número de operaciones.

¿Por qué esta caída en las compraventas?

El aumento de los tipos de interés por parte del BCE ha tenido un impacto directo en la financiación de la vivienda. La subida de los tipos encarece las hipotecas, reduciendo la capacidad de compra de los potenciales compradores. Esto ha llevado a una disminución en la concesión de hipotecas y, consecuentemente, en las compraventas de viviendas.

Además, marzo de 2023 fue uno de los meses con más operaciones del año pasado, lo que hace que la comparación interanual sea más desfavorable. A esto se suma que la Semana Santa cayó en marzo, lo que también pudo haber afectado las cifras de ese mes.

La falta de stock de vivienda

Otro factor determinante es la disponibilidad de viviendas a la venta. La escasez de stock de vivienda ha tenido un mayor impacto que el encarecimiento de la financiación. La alta demanda, combinada con la falta de oferta, ha provocado que muchas transacciones no lleguen a concretarse.

Se supone que en España "faltan" 600.000 viviendas, pero casi 4 millones están vacías¿Por qué siguen subiendo los precios?

Demanda fuerte y resiliencia de los precios

A pesar de la caída en las compraventas, los precios de la vivienda no han experimentado la misma tendencia descendente. La estadística notarial muestra que el precio del metro cuadrado en marzo fue un 4,2% más alto que el año anterior. Este incremento se observó en todas las comunidades autónomas, excepto Navarra, con Baleares, Canarias y Aragón registrando los mayores aumentos.

La demanda de vivienda sigue siendo fuerte, lo que ha mantenido los precios al alza. Aunque la concesión de hipotecas y las operaciones han caído, la necesidad de vivienda no ha disminuido en la misma proporción, lo que ha sostenido los precios en niveles altos. Otro jarro de agua fría si quieres comprar una vivienda y esperas una bajada de precios.

Las variaciones regionales en los precios

Baleares y Canarias, por ejemplo, vieron aumentos de precios de hasta el 24% y el 18%, respectivamente. En Andalucía, los precios subieron un 7,1%, superando los incrementos en Madrid (4,9%) y Cataluña (4,7%).

¿Cuál es el futuro próximo del mercado inmobiliario?

La evolución futura del mercado inmobiliario dependerá de las políticas del BCE respecto a los tipos de interés, la disponibilidad de vivienda y las condiciones económicas generales. Aunque la tendencia de disminución en las compraventas puede continuar si los tipos de interés siguen altos, la fuerte demanda sugiere que los precios podrían seguir subiendo. La mayoría de expertos y estudios apuntan a ello. 

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