Diferencial de una hipoteca

1. Qué es el diferencial de una hipoteca 
2. Cómo se calcula del diferencial asociado
3. Cómo afecta a tu hipoteca y cómo reducirlo
4. Un ejemplo práctico para entender su funcionamiento
5. Por qué es importante y en qué te puede afectar

¿Qué es el diferencial de una hipoteca?

Cuando solicitas una hipoteca, el banco aplica un tipo de interés al dinero que te presta. En el caso de las hipotecas a tipo variable, la cuota mensual a pagar se compone de 2 partes: la devolución del préstamo y el beneficio que obtiene la entidad. Esta segunda parte es el denominado tipo de Interés Nominal (TIN), que se calcula a partir de la suma del tipo de interés de referencia (el euríbor en la inmensa mayoría de los casos) y el diferencial.

Tipo de Interés Nominal = Euríbor + Diferencial

Debes tener en cuenta que TIN no es lo mismo que la TAE (tasa anual equivalente). En el TAE se incluyen todos los gastos y comisiones bancarias de un préstamo, por lo que refleja el coste real y efectivo de un préstamo.

Por lo tanto, el diferencial de una hipoteca es un porcentaje fijo que se añade a un índice de referencia para determinar el tipo de interés. Como indica la fórmula, cuando más bajo sea el diferencial, menos tendrás que pagar por la hipoteca.

Este interés se revisa cada año, y cambiará en función de la evolución del euríbor, mientras que el diferencial permanece invariable durante la duración del contrato.

Evolución del Euríbor en la última década

Para que puedas hacerte una idea, aquí tienes una comparativa con la evolución media del euríbor en los últimos años:

¿Cómo se determina el diferencial?

El diferencial varía en función del banco que elijas, e incluso sus ofertas cambian entre distintas épocas. De hecho, las entidades suelen ajustarlo a sus necesidades en cada momento. Cuando les hace falta captar más dinero a través de préstamos, optan por reducir el diferencial, de forma que disminuyen los intereses de las hipotecas para que sean más atractivas de cara al cliente. En cambio, cuando ya han cumplido con sus objetivos comerciales, elevan el diferencial para moderar los incentivos.

Lo más habitual es que el diferencial más bajo se ofrezca en las fases iniciales y finales de cada año: a principios porque se establecen los objetivos de captación y se busca impulsar su consecución, y en los últimos meses cuando aún no se han cumplido y se quiere dar un impulso a la comercialización.

¿De qué manera afecta el diferencial a tu hipoteca y cómo puedes reducirlo?

Para que el coste de tu hipoteca sea el más bajo posible, te interesa que el euríbor esté lo más bajo posible y que el diferencial también sea reducido. 

No es tarea fácil dado que, si el euríbor está en mínimos como en los últimos años, el banco tratará de fijar un diferencial más alto para compensar y que la operación les resulte rentable. Dicho esto, el euríbor no es algo que puedas negociar, pero el diferencial sí.

Con el fin de conseguir mejores condiciones en el diferencial, tienes la oportunidad de aceptar algún producto vinculado al préstamo. Los más habituales tienen que ver con la domiciliación de la nómina, planes de pensiones y seguros de hogar o de vida. Al incluir uno o más productos, el banco aceptará aplicarte un diferencial más bajo.

No obstante, este es un aspecto en el que tendrás que echar cuentas. Todos estos productos asociados acarrean un coste que se suma al de la hipoteca, por lo que, dependiendo de la situación, aceptarlos puede llevarte a terminar pagando un coste superior al que supondría un diferencial más alto. 

Por eso es importante que busques alternativas, compares y hagas tus propias cuentas. El seguro de vida y de hogar, suelen ser productos necesarios para contratar cualquier hipoteca, pero puedes contratarlos con terceros, no es obligatorio hacerlo con el banco en cuestión. 

Un ejemplo práctico

Con el euríbor tan bajo, será muy complicado que puedas encontrar un diferencial por debajo del 1%. Imagina que firmas un préstamo con revisión anual y un diferencial del 1,4%, mientras que el euríbor marca un 0,163% en la última revisión anual. En este caso, el interés de tu hipoteca para dicho año ascenderá al 1,563%.

Ante tu interés por reducir el diferencial, tu banco te ofrece las siguientes posibilidades con productos asociados:

• Si domicilias tu nómina, te aplicará una bonificación del 0,4%.
• Si contratas un seguro de vida, el diferencial disminuirá en un 0,25%.
• Si adquieres un seguro de hogar, bajará otro 0,25%.

Quizá te encaje la opción de domiciliar la nómina y de contratar el seguro de hogar, pero no te interese en absoluto el seguro de vida. Si aceptas los dos primeros, la entidad te ofrecerá una rebaja del 0,65%. Así, el tipo de interés caería hasta el 0,913%, una reducción realmente atractiva.

Por qué es importante y en qué te puede afectar

El diferencial es un factor clave a la hora de determinar el precio final de una hipoteca a tipo variable, o bien en el tramo variable de una hipoteca mixta. Su importancia es mucho menor en los préstamos a tipo fijo, donde la cuota mensual quedará fijada desde el primer momento y no estará sujeta a variaciones.

Debes tener en cuenta que, si decides aceptar un diferencial elevado y eventualmente el euríbor experimenta un repunte, los intereses pueden llegar a dispararse. No es una posibilidad remota: la mayoría de las hipotecas en España tiene un plazo comprendido entre los 20 y 30 años.

De este modo, el diferencial se trata de un elemento determinante para el coste de tu hipoteca. Pero en paralelo, hay otros aspectos que también debes vigilar, desde las comisiones que puede establecer el banco hasta la evolución del euríbor.