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Cómo y cuándo puedes reclamar la plusvalía municipal

Cómo reclamar la plusvalía municipal
Free-Photos / Pixabay

Cuando te planteas vender una casa lo último en lo que piensas es en los impuestos que tendrás que pagar. Esa cuestión suele llegar después de hacer números sobre lo que vas a ganar de verdad y nunca es bien recibida.  La plusvalía municipal es uno de estos impuestos que además está de actualidad.

La plusvalía o Impuesto sobre el Incremento del  Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU) es un tributo directo gestionado por los ayuntamientos. Está regulado por el RD 2/2004, que establece también cómo se calcula.

El impuesto se calcula teniendo en cuenta el aumento del valor del terreno desde la compra tomando como punto de referencia el dato que figure en el IBI. Una de las particularidades de la plusvalía municipal es que se aplica a cualquier transmisión de la vivienda, sin importar la fórmula (venta, donación o herencia) o el resultado de la transacción.

En otras palabras, aunque pierdas dinero con la venta de la casa el ayuntamiento va a exigir que pagues la plusvalía. Es precisamente ahí donde radica el problema de este tributo y lo que ha provocado una avalancha de reclamaciones que han terminado con sentencia en firme del Tribunal Supremo y del Tribunal Constitucional.

En concreto, la sentencia del Tribunal Constitucional de 11 de mayo de 2017 establece que la fórmula que los ayuntamientos vienen utilizando para calcular la plusvalía del IRV no es correcta, algo que también determinó el Tribunal Supremo en 2017 en una sentencia anterior.

La traducción es que si te han cobrado la plusvalía municipal vas a poder reclamarla, aunque solo en algunos casos. El fallo del Tribunal Supremo sobre la STC 59/2017 aclara las condiciones que deben darse para recuperar el impuesto que te cobraron de forma indebida.

Cuándo puedes reclamar la plusvalía municipal

Las diferencias sentencias establecen que no es razonable pagar impuestos cuando no hay ganancia. En otras palabras, que si has perdido dinero al vender tu casa no tiene sentido ni es lógico que además tengas que pagar impuestos adicionales. De hecho, este es el precepto que se usa al tributar por la vivienda en el IRPF (se paga sólo si hay ganancia patrimonial).

En este sentido, la última sentencia determina cómo justificar que no has ganado dinero y que la pérdida es achacable al deterioro del valor del terreno y no de la construcción, ya que en este caso no podrías reclamar. Un ejemplo de este caso sería una casa situada en el centro que se vende a pérdidas respecto a la compra porque ya está muy vieja y hay que hacer muchas reformas. En este caso el valor del terreno es mayor, pero se venden con pérdidas por la construcción.

Cómo demostrar que hay pérdida para reclamar la plusvalía

La responsabilidad de demostrar que no hay que pagar el IVTNU recae sobre el contribuyente. En otras palabras, eres tú quien que debe aportar las pruebas de que no has ganado dinero con la venta de la casa. ¿Cómo acreditarlo? El Tribunal Supremo pone tres ejemplos:

  • La diferencia entre el valor de compra y de transmisión de las escrituras públicas de compra y de venta.
  • La autoliquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que es como el IVA aplicado a objetos de segunda mano, incluida la vivienda. 
  • Informes periciales que acrediten que el valor del terreno no ha aumentado y que has pedido dinero con la casa, que no ha habido plusvalía.

Con esto claro dispones de cuatro años para reclamar la plusvalía desde el momento que la pagaste. Para hacerlo debes empezar por poner una reclamación ante el ayuntamiento. Si no te dan la razón deberás seguir con el proceso y poner una reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Municipal en un plazo de 30 días. No es necesario que contrates un abogado para hacerlo, pero sí que puede ayudarte.

Si pese a todo siguen sin darte la razón quedaría la vía judicial para la que sí necesitarás los servicios de un letrado.

¿Y si todavía no te la han cobrado?

¿Hay que pagar la plusvalía aunque pierdas dinero? Es fácil que el ayuntamiento siga reclamando el IVTNU aunque hayas perdido al vender tu casa. Si lo hace tus opciones son negarte a pagar y poner una reclamación en ese momento o pagar y embarcarte en el proceso que acabas de ver.

De las dos alternativas, la segunda es más directa, aunque parezca la menos intuitiva. Y es que al ayuntamiento lo que le interesa es cobrar en primera instancia, es decir ingresar tu dinero. Después ya te lo devolverá si le obligan a hacerlo.

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