8 cosas que tienes que saber cuando vas a comprar una vivienda en España

Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida de una persona y puede llegar a ser un auténtico quebradero de cabeza de aspectos técnicos y legales, así como muchos gastos que se van acumulando a la cantidad inicial que pensabas gastar. 

Por supuesto, el primer paso y quizá el más importante es elegir la vivienda. Para ello hay que "estudiar de forma exhaustiva el mercado de la vivienda y las posibilidades que ofrece" recomienda Mercedes Blanco, socia directora de la inmobiliaria Fincas Blanco.

Sin embargo, a partir de ese momento se inicia una carrera de de obstáculos en la que hay que consultar a muchos expertos para certificar las características físicas y jurídicas de la vivienda y asegurarte de que no estás haciendo una mala inversión ni endeudándote por encima de tus posibilidades. 

En cualquier caso, Blanco aconseja no tener prisa por comprar ya que la premura puede acelerar "la toma impulsiva de decisiones" y lleva a cometer errores.

El proceso de búsqueda y adquisición de una vivienda es largo y tedioso, y puedes encontrarte con algunas sorpresas por el camino así que es mejor que estés preparado para todo lo que vas a tener que hacer. Aquí se recogen las cosas más importantes que debes saber cuando vas a comprar una vivienda en España según varios profesionales del sector inmobiliario y algunos consejos de la guía del Colegio de Registradores.

El papel de la agencia

La búsqueda de vivienda se puede realizar a través de una inmobiliaria pero ten en cuenta lo siguiente: 

• La agencia es solo un intermediario entre vendedor y comprador. La agencia inmobiliaria no vende la vivienda, la vende el propietario de la misma o la empresa promotora.
• La agencia suele contratar sus servicios al vendedor por lo que es este el que se hace cargo de sus honorarios.
• La agencia puede ofrecer diferentes servicios de gestión, como por ejemplo, un notario para la firma de la escritura o la presentación en el Registro de la Propiedad, pero el comprador no tiene obligación de aceptarlos.

Examinar las características físicas de la vivienda

Debes conocer si lo ofertado coincide plenamente con la realidad.  Hay que realizar una visita personal al inmueble para comprobar la calidad de los materiales, el estado de las instalaciones, la luminosidad, las vistas, el entorno, el ruido, acceso a medios de transporte y el grado de conversación, según la guía del Colegio de Registradores. 

Toda anomalía observada debe ser informada al vendedor o al personal de la agencia que esté a cargo e incluso el comprador puede ir acompañado de un profesional como un arquitecto que revise con él las condiciones del piso. 

"La contratación de un perito externo que certifique el buen estado de la vivienda es una práctica muy habitual y que puede evitar conflictos en el futuro" explica Emmanuel Virgoulay, socio fundador de la inmobiliaria de lujo Barnes Spain.

La revisión de un técnico puede descubrir si existen vicios ocultos, afirma Isabel Soto Giraldo, presidenta de la asociación Habitale y secretaria general de la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (FADEI). A esto añade que siempre hay que pedir el certificado de la inspección técnica de edificiosy el certificado de eficiencia energética.

Este último "lo hace una aparejador ", dice Soto. "También te puede decir cómo subir la letra de la eficiencia energética para mejorarlo y pagar menos", explica. 

Si el primer contacto que se ha tenido con la vivienda es de un folleto informativo el comprador puede exigir del vendedor las condiciones exactas que figuren en el mismo.

Al examinar una vivienda, Blanco también recomienda tener visión de futuro y pensar a largo plazo. "Hay que tener muy presente si el objetivo de la compra es residir en esa vivienda a largo plazo o si puede ser susceptible de ser alquilada en unos años. En este sentido, la ubicación, estado de la vivienda y el contexto urbanístico y económico del barrio pueden ser factores que influyan en su precio y en la rentabilidad de la inversión", explica. 

Leer más: La vuelta al mundo en minipisos: así se vive en viviendas reducidas

Examinar la situación jurídica de la vivienda

Visitar la vivienda para hacerse una idea de sus características físicas solo es una parte de conocer el inmueble. También hay que saber cuál es su situación jurídica, lo que implica averiguar una serie de datos:

• A quién pertenece.
• Si existen cargas o gravámenes sobre la misma.
• Si existen inquilinos.
• Si está sujeta a algún régimen especial como las Viviendas de Protección Oficial.
• Si hay comunidad de propietarios.

La información se puede solicitar en el Registro de la Propiedad en el que la vivienda esté inscrito de manera presencial, por fax, por correo ordinario o en la web del Registro.

El comprador debe conocer esta información antes de firmar o entregar alguna cantidad ya que son factores que pueden complicar mucho el proceso de compra o incluso afectar a tu economía después. Por ejemplo, Blanco asegura que a la larga, el pago de elevadas cuotas comunitarias puede significar un "desembolso excesivo". 

Por otra parte, conocer el perfil del comprador es muy importante, asegura Virgoulay. "El comprador deberá de averiguar al máximo sobre el propietario de la vivienda que está adquiriendo así como sobre los motivos que han llevado a la decisión de venta", añade. 

El comprador puede llevarse muchas sorpresas en este proceso, según Soto Giraldo: "Es muy común, por ejemplo, que los propietarios que figuran en el registro no sean los mismos que venden la casa".

Esto puede ocurrir cuando los vendedores han recibido la vivienda como herencia pero no han obtenido la titularidad de la misma formalizada con la inscripción en el Registro. Antes de poder comprar la vivienda, el vendedor tiene que llevar a cabo un proceso para poder figurar como propietario en el registro.

Buscar la financiación hipotecaria

¿Realmente me puedo comprar esta casa? Esa es la pregunta que Isabel Soto recomienda hacerse. Ella aconseja acudir a un banco para conocer si tienes capacidad de endeudamiento. Además, Soto recuerda que la entidad enviará un tasador a la vivienda y el préstamo se realizará en base a la valoración que él haga, en general las hipotecas que están concediendo las entidades no superan el 80% del valor de la tasación. 

El comprador tiene que tener los ahorros necesarios para pagar una entrada que corresponde a este 20% que no cubre el préstamo. Además, hay que tener en cuenta que al valor de la vivienda hay que sumar una serie de gastos relativos a la compraventa como el impuesto de actos jurídicos documentados. 

"La gente no cuenta con los gastos cuando va a comprar una vivienda" dice Soto, y explica que los gastos sobre una casa suelen ser de alrededor del 10%.

Mercedes Blanco asegura que no puedes escatimar recursos en "encontrar las mejores posibilidades de financiación en tu entidad bancaria". Tampoco está de más ser cautos: "No hay que ser demasiado optimista con los números. Según el Banco de España, el pago de la hipoteca no debe superar el 30% nuestros ingresos netos mensuales, pues entonces podríamos entrar en un apalancamiento financiero peligroso" afirma. 

La compra de una vivienda implica casi siempre la obtención de un préstamo hipotecario. Antes de buscar un banco que te garantice una hipoteca, ten en cuenta:

• Para dar el préstamo, el banco exigirá que la vivienda esté a nombre del comprador.
• Puede ocurrir que la vivienda ya esté gravada con una hipoteca que constituyó el vendedor o la empresa promotora. El comprador no tiene la obligación de asumir esa hipoteca. Puede exigir su cancelación y obtener un nuevo préstamo con mejores condiciones. 

Leer más: 18 cosas que necesitas saber antes de elegir una hipoteca

Firmar el contrato

La firma del contrato implica el consentimiento formal de compraventa, se entrega la vivienda y se efectúa el pago. Por normal genera, el contrato se formaliza en una escritura pública con la intervención de un notario. La elección de notario corresponde a quién se vaya a hacer cargo de sus honorarios. 

Si la compra de la vivienda no ha sido financiada con un préstamo hipotecario, la firma del contrato puede ser efectuada en un documento privado sin necesidad de contar con un notario. Sin embargo, cualquiera de las partes puede pedir su posterior elevación a documento público, necesario para inscribir la compra en el Registro de la Propiedad. 

Para cuando llega el momento de efectuar la compra ya "es crucial contar con toda la documentación oficial que acredite que la vivienda está en buena estado, tanto en términos arquitectónicos y de instalaciones como en términos de sostenibilidad y de permisos" dice Virgoulay. 

Si lo que se va a vender es una vivienda alquilada "hay que saber si el inquilino tiene derecho a conocer la venta al nuevo propietario antes de que se efectúe", explica Isabel Soto, en cuyo caso habría que informarle antes de firmar el contrato. 

"Otro error muy común es que la gente se vaya sin la llave de la notaría", asegura. 

Pagar los impuestos

Cualquier actividad de compraventa de viviendas lleva consigo el pago de unos impuestos que se calcula sobre el precio que figura en la escritura. Sin embargo, hay que tener en cuenta que no todos los impuestos corren a cargo del cliente. Aunque en un primer momento el Tribunal Supremo dictaminó que el cliente debía pagar los impuestos hipotecarios, en una sentencia del 16 de octubre el Tribunal se ha retractado y afirma que a la hora de inscribir una hipoteca, el único interesado en la elevación a escritura pública es el banco, por lo que es la entidad la que tiene que hacerse cargo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, según informa Europa Press. 

• Compra de una vivienda nueva: el IVA y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
• Compra de una vivienda usada: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
• La escritura de préstamo hipotecario: Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. 

Leer más: Cuántos impuestos hay que pagar por heredar una vivienda

Inscripción en el Registro de la Propiedad

El comprador tiene un último trámite que efectuar que consiste en inscribir el derecho adquirido en el Registro de la Propiedad. Este paso es fundamental para que: 

• El comprador quede plenamente protegido del derecho adquirido ya que solo así será considerado como verdadero y único propietario.
• Obtener el préstamo hipotecario ya que solo así podrá el banco inscribir la hipoteca.

Costes derivados

El desembolso inicial que se corresponde con la compra de la vivienda viene acompañado de unos costes derivados que aumentan significativamente la cantidad. Por eso, es mejor que antes de lanzarte a comprar una vivienda tengas "unos presupuestos detallados y valora no sólo el precio de la vivienda sino otros gastos inherentes a su compra" dice Mercedes Blanco.

En el proceso de compraventa de una vivienda hay que pagar: 

• Al vendedor: el precio de la vivienda.
• A la agencia inmobiliaria: solo debe pagar quien haya contratado sus honorarios, que suele ser el vendedor, y solo si se efectúa la venta. 
• Al notario: por ley, el pago al notario debe efectuarlo el vendedor cuando se trata de la autorización de la escritura y el comprador cuando en cuanto se refieran a las copias de la escritura. 
• A los gestores por los servicios para los que se les haya contratado.
• Al Registro de la Propiedad: el importe por la inscripción del derecho y, si así se hubiera decidido, los correspondientes a la inscripción de la hipoteca. 

"Hay pedir el impuesto de bienes e inmuebles para saber cuánto vas a pagar al año y saber si estás haciendo una buena inversión" asegura Isabel Soto. También recuerda que la plusvalía municipal es un gasto del que se encarga el vendedor y tiene 30 días para hacerlo.