18 cosas que necesitas saber antes de elegir una hipoteca

Mao Tse-Tung llamó el Gran Salto Adelante a su plan para industrializar la economía de China entre 1958 y 1961, que por entonces era esencialmente agraria. Aunque nada tenga que ver con esa batería de medidas que buscaba colectivizar aquella sociedad, la denominación sí está relacionada con contratar un préstamo hipotecario, ya que esa acción implica dar un gran salto. Eso sí, en algunos casos, seguramente en la mayoría, el brinco es hacia adelante; en otros, para desconsuelo de los afectados, es hacia atrás.

Nuevos horizontes en el mercado inmobiliario

Pero, vamos por partes. Lo primero, aunque quizá no en tu caso, es que vuelve a hablarse de hipotecas. Y mucho. La crisis parece quedarse atrás —a pesar de que la tasa de paro siga siendo inaceptable—, la flexibilización de las condiciones en la concesión de créditos por parte de la banca es evidente —algunas entidades ya ofrecen préstamos por el 100% del valor de la vivienda— y el euríbor se encuentra en mínimos históricos. Esa confluencia de factores ayuda a la reactivación del mercado inmobiliario. Sin olvidar el alza en los precios de alquiler, que también fomenta que las familias vuelvan a hipotecarse.

No en vano, el número de compraventas de vivienda alcanzó en febrero las 41.480 operaciones, hasta un 16,2% más que un ejercicio antes, siendo el mejor segundo mes del año desde 2011, según las estadísticas del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Firmar una hipoteca, una decisión financiera clave

Con todo, no hay que olvidar que una pareja estancada en el conflicto puede separarse, un matrimonio mal avenido puede ser deshecho por medio del divorcio, pero, la hipoteca es para toda la vida. Si no media una venta del inmueble o la satisfacción de la deuda con la entidad financiera de turno, sea en los plazos convenidos o a tocateja, la hipoteca sí que es "hasta que la muerte nos separe". De ahí la analogía anterior referida a dar un gran salto.

Por ello, resulta conveniente, muy aconsejable, que te lo pienses bien antes de casarte con el banco: elegir una hipoteca es una de las decisiones financieras más importantes de la vida. Como tal, habrá que sopesarla previamente, sin atropellos ni prisas, con prudencia y sentido común. De lo contrario, puedes verte envuelto en una situación incómoda, en la que la llegada del principio de mes acabe por convertirse en un momento temido y temible.

Qué debes saber antes de contratar una hipoteca

Para que no des un salto al vacío y te veas atrapado en un préstamo indeseable que te obligue a destinar demasiados ingresos al pago de la hipoteca, estas son algunas claves que pueden resultar útiles antes de contratar un préstamo de estas características.

1. ¿En qué situación legal se halla la casa? El primer paso que te aconsejamos dar es pedir una nota registral y el correspondiente documento catastral.
2. Comparar las ofertas de las entidades financieras tomando en consideración todos los datos.
3. ¿Qué porcentaje del valor de la vivienda me dará el banco? El menor entre el 80% de tasación y el mismo porcentaje del valor de compraventa, aunque, como ya se señala líneas arriba, hay bancos que vuelven a conceder el 100%. BBVA es la primera entidad en recuperar esta práctica, tan extendida como dañina en otra época.
4. El diferencial es importante, aunque no es el único aspecto que debes tener en cuenta. Obviamente, hay que comparar las distintas ofertas, pero el conjunto de las mismas. Es decir, no sólo considerar el diferencial, sino todos los núcleos y las aristas de cada préstamo. ¿Por qué? Pues muy sencillo, porque algunos diferenciales muy bajos, en principio muy atractivos, esconden una vinculación excesiva. La retahíla habitual: planes de pensiones, diversos seguros (vida, desempleo, hogar, etc.), tarjetas de crédito o domiciliar la nómina y los recibos, entre otras exigencias.
5. Los productos asociados a la hipoteca, ya enumerados en el apartado anterior. Conviene hacer balance, analizar si un préstamo merece la pena teniendo en cuenta también esos extras. En el caso de los seguros puedes usar herramientas como comparadores para saber cuánto costaría un seguro de hogar o de vida similar que no sea del banco.
6. Las comisiones. Este sexto punto está a su vez relacionado con el diferencial, ya que, por ejemplo, éste puede ser muy competitivo, pero implicar unas tasas aparejadas que oscurezcan el producto. Te recordamos que las comisiones más habituales en un préstamo hipotecario son las siguientes:
   • De apertura, que incluye los gastos de tramitación.
   • De cancelación, sea total o parcial.
   • Por amortización anticipada.
   • Por novación, que suele oscilar entre el 0 y el 1% del montante pendiente de amortización y se aplica cuando el hipotecado quiere modificar el tipo de interés o el plazo de devolución.
   • Por subrogación. Al cambiar de banco, maniobra que se conoce como subrogación, la tasa no podrá rebasar el 0,5% en el primer quinquenio de vida del préstamo hipotecario ni el 0,25% durante el resto del tiempo.
7. El tipo de interés puede ser fijo o variable. En el primero de los casos el interés que te cobra el banco no cambiará y dependiendo del sistema de amortización la cuota será invariable. Esta es la ventaja de este tipo de préstamos que, por el contrario, suelen incluir tipos de interés más altos y plazos de amortización generalmente más cortos). Por su parte, en las hipotecas a tipo variable el interés de manera periódica (cada tres, seis o doce meses) y varía en función de un determinado índice (euríbor, míbor, IRPH entidades, etc.). En el tipo de interés variable las cuotas fluctúan y los plazos suelen alargarse en el tiempo.
8. ¿Qué índice es mejor? Las hipotecas ligadas al euríbor con diferencial medio son mejores. Tanto es así que más del 90% de las nuevas hipotecas se referencian a aquél. Al hacer cálculos para contratar tu hipoteca no te deberías dejar engañar por su mínimo histórico, sino más bien fijarte en la media a histórica o a 10 años, que indica que es fácil que suba.
9. No olvides los gastos en escrituras e impuestos. Gestoría, notaría e impuestos pueden suponer entre el 10 y el 15% del valor de la vivienda.
10. El notario, mejor lo designas tú, el banco no puede imponerte el suyo. La mayor parte de los municipios de más de 5.000 habitantes cuenta con uno de estos profesionales, así que hay donde elegir. No todos los notarios son iguales ni se toman el mismo interés en explicar cada cláusula, aunque la nueva ley hipotecaria ha afianzado sus obligaciones en este punto.
11. La escritura puede ser consultada desde tres días antes de la firma y las dudas que surjan pueden ser planteadas desde entonces hasta el mismo momento de la lectura del contrato, proceso durante el cual también puedes consultar las cuestiones que te parezcan oportunas.
12. Los gastos de constitución de la hipoteca. La sentencia 705/2015, de 23 de diciembre de 2015, establece claramente que el banco no puede obligar al cliente a que se haga cargo en exclusiva de este concepto. Sin embargo, la realidad es que sigue siendo así. ¿Qué puedes hacer ante esta contradicción? Pues abonarlos al principio y reclamarlos después. Para ello es necesario que hagas constar ante notario que estás en desacuerdo con el pago de los gastos de constitución de la hipoteca.
13. Las cláusulas suelo. Una hipoteca que de entrada pueda ser barata pasará a ser cara si cuenta con este tipo de estipulaciones. Por ese motivo conviene comprobar antes si se da el caso. De no hacerlo previamente a la firma del contrato, el notario podrá informarte de su existencia durante la lectura del mismo.
14. La cuota a la que tendrás que hacer frente cada mes es, sin duda, un tema clave, pero, cuidado: que en el momento de la firma puedas pagarla no significa que vayas a poder afrontarla en el futuro. Como consecuencia, te aconsejamos que hagas un cálculo prudente de la cuota mensual que podrás permitirte, considerando que, a lo largo de los años, pueden surgir imprevistos.
15. El plazo de amortización puede ser hoy de entre diez y cuarenta años, y su incidencia es evidente: a más años de préstamo, más baja será la cuota, pero mayor será el pago final al banco.
16. El sistema de amortización francés es el más habitual y funciona con una cuota constante, aunque existen modelos de cuota creciente o blindada.
17. Los peligros de imputar pagos. Las entidades financieras, en ocasiones, piden al cliente su autorización para compensar los números rojos de la cuenta a través de la cual paga el préstamo hipotecario con el saldo positivo de otra cuenta que tenga en el mismo banco. Si das ese permiso, será éste quien decida qué deuda satisfacer con el capital que cuentes en cada momento y puede que no tenga la misma escala de prioridades que tú. Por ejemplo, dedicar un dinero que tú tenías pensado usar para comprar comida al abono de la cuota mensual del préstamo.
18. Si puedes, evita los avalistas, puesto que podrías ponerlos en un brete en caso que no pagases las cuotas o si se te sucediese algo: fallecimiento, enfermedad grave, quedar incapacitado, etc.