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Estas serán las novedades de la nueva ley hipotecaria

Cómo te afecta la nueva ley hipotecaria
Pixabay

El pasado 3 de noviembre, el Consejo de Ministros aprobaba el Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. El texto pretende incorporar al ordenamiento jurídico nacional la directiva europea 2014/17/UE que la Unión Europea ordenó a los estados miembros aplicar en sus políticas nacionales.

Conocida como la nueva ley hipotecaria, el Gobierno ha querido ir más allá de las indicaciones europeas, incorporando una serie de medidas encaminadas a aumentar la transparencia para los consumidores y otorgar mayor seguridad jurídica para la banca.

Para ello entre las novedades que incorpora el texto se amplia el plazo límite para que los bancos puedan ejecutar una hipoteca, se favorece el cambio de las hipotecas variables a fijas y se asegura que el cliente conozca mediante notario, todas las cláusulas y consecuencias posibles acarreadas por el contrato.

Frente a esto algunos expertos opinan que sigue recayendo mucha responsabilidad en los notarios y que ciertas medidas podrían encarecer los créditos.

El texto aún está en fase parlamentaria, lo que supone que podría sufrir modificaciones en base a posibles enmiendas de los diferentes partidos con representación. Su aprobación definitiva está prevista para la primera mitad del año.

Estos son los principales cambios y novedades que incorporará la nueva ley hipotecaria propuesta por el Gobierno y que te afectarán tanto si estás pensando en comprarte una casa como si acabas de firmar tu crédito.

Impagos y cláusulas

La nueva ley de crédito inmobiliario aumenta el plazo de impagos necesarios antes de que un banco pueda ejecutar una hipoteca.

De esta forma el texto presentado por el Gobierno pasa de las tres letras impagadas hasta las nueve durante la primera mitad del crédito o cuando la cantidad a deber suponga el 2% del capital del préstamo hipotecario. A partir de ese periodo, el plazo pasa a 12 meses o un impago del 4% de la deuda, para que el banco pueda empezar a actuar. En cuanto a los intereses de demora, el texto impone que no podrán superar tres veces el interés legal del dinero.

Para favorecer la transparencia y evitar el desconocimiento que pueda existir ante un préstamo hipotecario, la nueva ley hipotecaria recoge que los usuarios puedan acogerse a un contrato básico con cláusulas fundamentales que les deberá ser remitido siete días antes de su firma. Además entre las novedades incluidas, el usuario podrá acudir de manera gratuita al notario para solventar dudas y confirmar que se han entendido todos los requisitos y cláusulas que el préstamo conlleva antes de aceptarlo.

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La venta vinculada de productos con las hipotecas serán prohibidas salvo excepciones autorizadas por el Banco de España o al probar que benefician al consumidor. Esto refiere por ejemplo a los frecuentes seguros del hogar que muchas hipotecas obligan a contratar para poder acceder a las mismas. Sí que serán permitidas las ventas combinadas. Para ello las entidades bancarias deberán facilitar al cliente dos presupuestos: uno reflejará el tipo de interés que conllevará solo contratar la hipoteca y otro reflejando el interés al contratar junto a la hipoteca otro tipo de servicios.

Estas medidas afectarán a las nuevas hipotecas, así como a los préstamos hipotecarios firmados antes de la entrada en vigor de la ley.

Comisiones y recargos

La nueva legislación suprime las comisiones por convertir una hipoteca variable a otra de tipo fijo a partir del tercer año. Antes de ese periodo la comisión máxima de reembolso anticipado para una novación o cambio de entidad en la que se pacte un tipo fijo será del 0,25% .

En cuanto a la comisión por reembolso anticipado en el caso de hipotecas a tipo variable será de cero a partir del quinto o el tercer año en función de lo pactado. Antes de esto, el límite será del 0,25% del capital desembolsado anticipadamente,en el caso de que sea cinco años, mientras que si se pactan tres años, se limitará al 0,5%.

Para los préstamos a tipo fijo, la comisión por reembolso anticipado será de un 4% como máximo en los diez primeros años y del 3% a partir de entonces. La nueva ley hipotecaria también facilita la conversión del préstamo hipotecario en divisa extranjera a otra moneda.

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Otra de las novedades destacadas de la norma hipotecaria es que dichos porcentajes a pagar se harán sobre el capital amortizado, no sobre el total pendiente, como ocurre ahora. Además estos cambios afectarán tanto a partículares como autónomos.

Cabe resaltar que esta modificación de la ley, por lo que solo se aplicará a los créditos hipotecarios que se firmen una vez la ley hipotecaria haya sido aprobada como proyecto de ley.

Prohibición de los incentivos

La nueva norma hipotecaria propuesta por el Gobierno impone que el personal del sector financiero interviniente en la concesión de hipotecas deberá contar con los conocimientos suficientes y la capacitación necesaria para poder informar acerca del crédito hipotecario que está concediendo, así como para poder evaluar  la solvencia de los consumidores implicados.

En cuanto a primas o bonificaciones, la nueva ley prohíbe que las entidades bancarias puedan ofrecer incentivos a sus trabajadores por la concesión de un determinado número de contratos.

Estas modificaciones presentes en la nueva ley hipotecaria tiene una retroactividad limitada, pues solo los cambios relativos al vencimiento anticipado de la deuda podrán ser aplicados a prestamos hipotecarios anteriores a la norma.

Y mientras tanto... la firma de hipotecas sobre viviendas aumenta un 9,7% en 2017

La firma de nuevas hipotecas para la compra de una vivienda creció el 9,7% en 2017 hasta sumar 310.096, su cifra más alta desde 2011, según los datos difundidos este miércoles por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Con este incremento en 2017, la firma de hipotecas sobre viviendas encadena su cuarto aumento anual consecutivo después de siete años de caídas.

El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas subió un 6,3% en 2017, hasta los 116.709 euros, mientras que el capital prestado repuntó un 16,6% en el conjunto del año, hasta los 36.191 millones de euros.

Por comunidades autónomas, las que registraron un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en 2017 fueron Andalucía (60.240), Madrid (56.644) y Cataluña (49.918).

 

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