Donación o herencia, ¿cuál es la mejor forma de dejar la casa a los hijos?

• Al heredar la vivienda sólo pagarán impuestos los hijos
• Al donar la casa pagarán impuestos los hijos por la donación y los padres en el IRPF.
• La herencia incluye ventajas fiscales que no hay en las donaciones. 
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Según los datos del Banco de España el 80% de los hogares españoles son propietarios. La vivienda es el principal patrimonio de las familias, supone más del 60% de su riqueza y por eso es el principal elemento que se transmite de padres a hijos. Lo más habitual es dejar la casa en herencia, pero no tiene por qué ser la mejor alternativa.

Frente a la herencia está la donación. ¿Cuál es la mejor fórmula para dejar la casa a los hijos? ¿Con cuál se pagan menos impuestos? ¿Cuál evita más problemas para los vástagos?

Lo primero que debes tener claro es en qué consiste cada uno de ellos. Las herencia se reciben al fallecer el titular de la vivienda y siempre después de abonar los impuestos correspondientes. Las donaciones se realizan en vida y por eso en este caso sería como un adelanto de herencia en vida. Además, a diferencia del caso anterior, primero recibes la casa y después pagas impuestos.

¿Y cuáles son estos impuestos? En ambos casos habrá que tributar en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. La diferencia está en que la herencia irá por la parte de sucesiones y la donación, por la de donaciones. Las reglas que se aplican en ambos casos son diferentes y por lo tanto también lo que habrá que pagar por dejar la casa a los hijos. Además, este tributo está cedido a las comunidades autónomas, por lo que también hay grandes diferencias entre cada región.

Leer más: Cuánto hay que pagar de impuesto de sucesiones en cada comunidad autónoma

Qué impuestos hay que pagar al heredar casa

Al heredar una vivienda hay que tributar por ella en el Impuesto de Sucesiones. Los impuestos a pagar por heredar la casa depende de su valor y de el grado de parentesco con la persona fallecida.

Como norma general, cuanto mayor sea la casa, más pagarás y también cuanto más lejana sea tu relación con la persona de quien heredas. Para que lo entiendas mejor, si es la casa de tu padre, pagarás mucho menos que si la casa es de tu tío, por ejemplo.

La norma estatal incluye una reducción del 95% del valor de la vivienda cuando la hereda el cónyuge o los descendientes hasta un máximo de 122.606 euros y siempre que se trate de la vivienda habitual. Este es el mínimo que se aplica y que algunas comunidades aumentan con bonificaciones adicionales. Eso sí, para disfrutar de ellas hay que cumplir después ciertas normas, como conservar la vivienda un cierto número de años.

Aquí puedes ver esas diferencias en el Impuesto de Sucesiones entre comunidades autónomas.

Gracias a esta reducción, lo más habitual es que heredar una vivienda sea más barato que donarla, aunque no es el único motivo.

Qué impuestos hay que pagar en una donación

Los impuestos sobre las donaciones funcionan de forma similar al de las herencias. Pagarás más cuanto mayor sea el valor del bien que heredas y también cuanto más lejano sea el pariente. Lo que ocurre en este caso es que hay que diferenciar entre los impuestos del donatario, quien recibe la casa, y del donante, quien cede la vivienda a título gratuito. Y es que los dos tendrán que pagar al fisco por hacer el traspaso de la vivienda.

Impuesto sobre Donaciones para el donatario

Quien recibe la vivienda tendrá que abonar el impuesto sobre donaciones y lo hará en la comunidad en la que esté situado el inmueble, no donde resida. En esto la donación de una vivienda es diferente a la de dinero u otros bienes, que los pagarás en el lugar en el que residas.

La normativa básica de este tributo no es muy diferente al de la herencia en su funcionamiento. Lo que sí cambia son las reducción y bonificaciones. La ley estatal no prevé ningún tipo de exención ni trato especial para la donación de vivienda, por lo que tendrás que pagar mucho más que al heredar la casa. Además, el plazo para abonar el impuesto es de un mes frente a los seis meses de las herencias

IRPF para el donante

Al donar una casa a los hijos también tiene que pagar impuestos quien dona la vivienda, algo que no ocurre con la herencia. En este caso hay que tributar en la declaración de la renta por la ganancia patrimonial. Es decir, donar o vender la casa es lo mismo para Hacienda a efectos de IRPF. 

La Agencia Tributaria entiende que pese a donar la casa, has ganado dinero por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión (el valor en el momento de la donación). Por ese dinero pagarás entre un 19% y un 23% al hacer la declaración de la renta.

Más allá de estas fórmulas generales, hay una figura alternativa para dejar la vivienda a los hijos. Es el llamado pacto sucesorio, que permite repartir la herencia en vida. De esta forma se puede dar la casa a los hijos mientras vives, pero aplicando básicamente las mismas normas que en una herencia, incluidas las reducciones. El único problema es que sólo se puede aplicar en algunas comunidad, ya que el artículo 658 y el artículo 1.271-2 del Código Civil prohíben los pactos sobre la herencia.

Las comunidades en las que existe la figura del pacto sucesorio son Aragón, Cataluña, Galicia y País Vasco.

También la plusvalía municipal, tanto al donar como heredar

Otro impuestos del que no te librarás es la plusvalía municipal. Sin embargo, puedes descartarlo a la hora de hacer cábalas sobre si es mejor heredar o donar la casa porque este impuesto no cambia en función de como se transmita la vivienda y siempre lo pagará quien reciba el inmueble.

Más allá de los impuestos ¿herencia o donación?

La parte económica es importante a la hora de decidir cómo transmitir la vivienda, pero hay otros factores que deberías valorar. El primero es que, si donas la casa en vida, ésta pasará a ser de tus hijos y no tuya, con todo lo que esto conlleva. Por eso mismo, una buena medida de protección puede ser incluir una cláusula que te reserve el usufructo de la vivienda. Es decir, que puedas seguir utilizándola mientras vivas, aunque la nuda propiedad sea de tus hijos.

Otra cuestión a valorar es si dejar la vivienda como herencia puede ser fuente de problemas para los hijos. Heredar es más barato, pero también es cierto que suelen surgir disputas sobre qué hacer con la casa al heredarla y que tú no estarás ahí para decidir. Una fórmula de evitarlos es no donar ni heredar, sino vender la vivienda e irte de alquiler, vender la vivienda conservando el usufructo e incluso contratar una hipoteca inversa. Así lo que dejarás a tus herederos es dinero, mucho más fácil de repartir que una casa.