Cómo calcular la ganancia patrimonial de tu casa en cuatro pasos

como calcular la ganancia patrimonial de la venta de una casa
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¿Cuántos impuestos hay que pagar en el IRPF por vender tu casa? La clave para responder a esta pregunta reside en cómo se calcula la ganancia patrimonial en la venta de una vivienda.

Para Hacienda, vender la casa es como quien vende unas acciones o un fondo de inversión. Esa operación arrojará una ganancia o una pérdida patrimonial en función de si has obtenido beneficio o has perdido dinero. La forma de averiguarlo es sabiendo cómo se calcula la ganancia patrimonial al vender tu casa.

De forma muy resumida, esta ganancia es el resultado de restar el precio de compra al precio de venta. Sin embargo, para no pagar más impuestos de la cuenta hay que saber bien cómo se calcula ese precio de compra y de venta.

Calcular el precio de venta

Esta es la parte más sencilla: calcular el valor de transmisión de la vivienda. En otras palabras, por cuánto has vendido el piso en términos fiscales. 

El resultado es el precio de venta menos los gastos que asumiste por vender el piso. Los gastos deducibles más habituales son los del notario, la comisión de la agencia inmobiliaria y los impuestos, en concreto la plusvalía municipal o Impuesto sobre el Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. 

Si has donado una vivienda, también tendrás que pagar impuestos en la renta igual que si la hubieses vendido. En este caso el precio de venta será el valor de la casa que figure en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones que pagará quien haya recibido la vivienda. 

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Calcular el precio de adquisición

Seguro que recuerdas por cuánto compraste el piso. Esa cifra está bien, pero no es la que debes usar a la hora de calcular la ganancia patrimonial por la venta del piso.

Para dar con ese número mágico hay que actualizar el valor de la vivienda. El precio de adquisición de la casa para Hacienda se calcula sumando una serie de gastos y restando otros. En concreto, podrás sumar:

  • Los gastos e impuestos de la compra. Igual que al calcular el precio de venta, aquí también podrás sumar al valor de compra de la casa los impuestos, la comisión inmobiliaria y el resto de gastos de constitución de la hipoteca, salvo las comisiones.
  • Las inversiones y mejoras en el hogar que hayan servido para aumentar el valor de la casa, alargar su vida útil o mejorar el espacio. Estas inversiones son diferentes de las obras de conservación, que no podrás sumar al precio de compra.

A esta cantidad tendrás que restar las amortizaciones fiscalmente deducibles, que es el dinero del alquiler de la casa en caso de haberla arrendado.

En el caso de una vivienda heredada, el precio de compra inicial será el valor de la vivienda que figure en la herencia. Con las donaciones ocurre exactamente lo mismo. 

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Aplicar las reducciones que procedan y calcular la ganancia patrimonial

La diferencia entre el resultado del primer paso y del segundo será la ganancia o pérdida patrimonial. En otras palabras, el beneficio que obtienes para Hacienda por vender tu casa. 

Sobre esa cantidad podrás aplicar las reducciones o beneficios fiscales a los que tengas derecho

Uno de los más recurrentes es la exención por reinversión en vivienda habitual. Esta ventaja termite no pagar impuestos si la casa que has vendido es tu residencia habitual y usas el dinero para comprar otra que también lo será en el plazo de dos años. También se puede aplicarse si compraste tu nueva vivienda dos años antes de vender la antigua.

También evitarás pagar impuestos por la venta de la casa si tienes más de 65 años y la que vendes es tu vivienda habitual o si usas ese dinero para contratar una renta vitalicia.  

Por último, si compraste la casa antes del 31 de diciembre de 1994 podrás usar una serie de coeficientes de abatimiento que actualizarán el precio de compra para recoger la subida de precios.

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Aplicar el tipo impositivo que corresponda

Una vez sepas cuánto has ganado por la venta de la casa solo tendrás que sumar esa cifra al resto de ganancias y pérdidas patrimoniales y calcular cuánto sale a pagar. El porcentaje a tributar depende de cuánto hayas ganado en total. 

Estos son los cuatro tramos del ahorro en 2021:

  • Ganancias hasta 6.000 euros – 19%
  • Ganancias entre 6.000,01 y 50.0000 euros – 21%
  • Ganancias entre 50.000,01 euros y 200.000 euros – 23% 
  • Ganancias de más de 200.000,01 euros – 26% (no aplica en la renta 2020)

Estos tramos se aplican de forma progresiva.

¿Y si el resultado de la compra es negativo? En ese caso no tendrás que pagar impuestos por la venta de la casa, pero sí que podrás aprovechar esas pérdidas para pagar menos impuestos en la renta.

En concreto, podrás restar ese dinero a lo que hayas ganado con otras inversiones durante ese año y los cuatro siguientes.